מגדל שוקי הון: לא צפויות ירידות מחירים דרמטיות בשוק הנדל"ן המקומי

"שוק הנדל"ן בישראל עומד בפני צומת דרכים. לאחר שנים של גאות, אשר הביאו להתייקרות במחירי הדירות, מאיימת ההאטה הכלכלית הגלובלית, שכבר החלה לתת את אותותיה במשק הישראלי, להגיע גם לשוק הנדל"ן המקומי. להערכתנו, ההאטה הכלכלית תקשה על התייקרויות נוספות במחירי הדירות בשוק הנדל"ן, אולם מי שמצפה לירידות חדות במחירים -צפוי להתאכזב". כך כותב אודי קושל, אנליסט נדל"ן במגדל שוקי הון.

לדברי האנליסט, מספר גורמים תומכים בהמשך הגאות בשוק הנדל"ן. מלאי הבתים קטן, התחלות הבנייה נמצאות במגמת ירידה ועסקאות קרקע נסגרות במחירים גבוהים, מה שמהווה עדות לאמון שרוחשים יזמי הנדל"ן בשוק. מנגד, ההאטה הכלכלית, הקשחת התנאים לקבלת משכנתאות בידי הבנקים ועלייה במרווחי הריבית עלולות להביא לירידה בביקושים לדירות, ואלו יהוו משקל נגד לגורמים התומכים בשוק.

קושל חוזר ואומר שאין זה סביר שתהיינה עליות מחירים נוספות בשוק הנדל"ן, אם כי חשוב לשים דגש על פילוח האזורים השונים ולא להתייחס לשוק הנדל"ן הישראלי כמקשה אחת. בבאר יעקב, למשל, יוצעו אלפי דירות למכירה וסביר להניח שהשוק יתקשה לעכל אותם, מה שילחץ מטה את המחירים באזור. בירושלים, מחירי הדירות עלו בשנים האחרונות בעיקר הודות לתושבי חוץ שרכשו דירות, אולם כיום, אותם רוכשים זרים כמעט ונעלמו מהנוף הירושלמי, כך שקשה למצוא זרז לעליות נוספות.

גם שוק דירות היוקרה בתל אביב מתחיל להפגין סימנים של האטה. כבר היום, קצב המכירות הואט וסביר להניח שהמחירים ירדו בהתאם. קושל מדגיש כי עליית המחירים בשוק דירות היוקרה בשנים האחרונות לא הגיעה למימדי "בועה", כיוון שדירות אלו כוונו לפלח ייחודי המהווה את האלפיון העליון, ששיקוליו בקניית דירה שונים מהרוכש הממוצע. עם זאת, הירידות בשוק ההון והכמות המוגבלת של בעלי האמצעים בישראל שיכולים להרשות לעצמם לרכוש דירות יוקרה, לצד הזדמנויות השקעה חדשות שנוצרו בשוקי נדל"ן בחו"ל, צפויים להביא להתקררות בענף זה.

האנלנסט טוען שכאשר בוחנים את שוק הנדל"ן בכללותו, ניתן לראות כי הוא ממשיך להפגין איתנות גם בתקופה זו. אנו ממשיכים להיות עדים לשיאים חדשים במרכז הארץ, הן במחירי הקרקעות והן במחירי הדירות. טרם ניכרים סימני המשבר העולמי בשוק הנדל"ן המקומי; להערכת קול, אלו בוא יבואו, אולם בעוצמה נמוכה יותר מצפי המשקיעים בבורסה, כך שלא צפויות ירידות מחירים חדות.

לאסוף מציאות בשוק

קושל מציין כי עוד בטרם פקדה ההאטה הכלכלית את שוק הנדל"ן, שוק ההון הקדים לעשות, והסנטימנט השלילי בקרב המשקיעים הביא לירידות שערים, הן במניות והן באגרות החוב של חברות נדל"ן ישראליות שונות, ולעלייה בתשואות על האג"ח שלהן, והן מתמחרות תסריטים אפוקליפטיים - לפיהם רוב החברות לא תעמדנה בהחזרי החוב שלהן וגל של פשיטות רגל ישטוף את המשק.

יחד עם זאת, הוא אומר, המצב בשטח, כמובן, שונה, ולמרות שחברות הנדל"ן הישראליות פועלות גם בחו"ל, חשוב לזכור שחברות בודדות בלבד פועלות אך ורק בשוק הנדל"ן האמריקני,המהווה את ליבת המשבר העולמי.

מניותיהן של חברות הנדל"ן הישראליות ירדו בשנה האחרונה בעשרות אחוזים ואגרות החוב שלהן מניבות תשואות מפתות למדי. כך, למשל, האנליסט מונה את האג"ח של אפריקה ישראל (סדרה כ"ב) שנסחרות בתשואה של כ-16.5%, בריטיש ישראל (סדרה א') המניבות תשואה של 6.5%, גזית גלוב (סדרה ט') עם תשואה של כ-7.7%, כלכלית ירושלים (סדרה ה') עם תשואה של כ-12.8% והרשימה עוד ארוכה.

במגדל שוקי הון סבורים שדווקא בתקופות של פאניקה בשווקים והיווצרות תופעת ה"עדר", יש לפעול בקור רוח ולנצל הזדמנויות שנוצרות מתחת לפני השטח, הן על-ידי רכישת אג"ח של חברות איתנות אשר יחזירו את החוב שלהן בסבירות גבוהה והן על-ידי רכישת מניות המתומחרות בחסר.

קושל מסביר כי מלאכת זיהוי ההזדמנויות אינה פשוטה והיא מחייבת מספר בדיקות יסודיות של כל חברה וחברה, ובכללן ניתוח כלכלי של מצב החברה ושל הפרויקטים והקרקעות שבבעלותה; ניתוח תזרים המזומנים הצפוי; ניתוח כלכלי של השווקים בהם פועלת החברה; הכרת אופן הפעולה של הנהלת החברה ובעלי השליטה בה; הכרת ההיסטוריה של החברה בשוק ההון.

במגדל שוקי הון ממליצים להשאיר מלאכה מורכבת זו למומחים העוסקים בכך שנים רבות, וזאת על-ידי רכישת קרנות נאמנות החשופות למניות ואג"ח בתחום הנדל"ן. מכיוון שבתקופה הקרובה ייתכן שהסנטימנט השלילי בקרב המשקיעים יימשך, הם ממליצים לבצע רכישות מדודות לאורך מספר חודשים, כדי שיתקבל מחיר רכישה ממוצע אטרקטיבי עבור המשקיע בעל אורך נשימה המתכוון להחזיק בנייר לשנים הקרובות.

לצורך הדוגמה, משקיע שבחר להחזיק בקרן הנאמנות מגדל נדל"ן, נהנה בחמש השנים האחרונות מתשואה של כמעט 78%. לאחרונה השיק בית ההשקעות מגדל שוקי הון את קרן הנאמנות מגדל תל-בונד נדל"ן ואחזקות, אשר מנהליה אמונים על מציאת אגרות החוב האטרקטיביות ביותר של חברות הנדל"ן והאחזקות הישראליות הנסחרות במדד התל-בונד 60 ולפטור את המשקיע הפרטי מעבודה מסובכת זו.

לטורי דעות וניתוחים נוספים היכנסו לבלוג של מגדל שוקי הון