מיקום מיקום מיקום

שלושת ה-L's (Location, Location, Location) המפורסמים, או שלושת המ"מים בגרסה הישראלית, מתבררות לא פעם כמעט מוגזמות. במציאות, מסתבר שהמיקום אפילו אינו תנאי הכרחי כדי להפוך פרויקט להצלחה יזמית, או לחילופין לפרויקט כושל.

"המיקום איננו בהכרח הדומיננטי בהולדת פילים לבנים", אומר מנכ"ל חברת הייעוץ צ'מנסקי בן שחר, תמיר בן שחר, "הגורמים הם שינוי התנהגות צרכנית כתוצאה משינוי באופנות או שינויים טכנולוגיים וניהול. סיבה נוספת היא תכנון לקוי, היעדר תכנון או חוסר הבנה בתכנון, כזה שלא מאפשר גישה של לקוחות למרות שקיים ביקוש. דוגמאות לכך הן דיזנגוף סנטר בתחילת דרכו, שהיה סגור לרחוב כמו קופסה סגורה, הקניוכל בראשון לציון שהיה הכי קרוב לכוח הקנייה בחולון אבל לא תפקד כלכלית, בגלל גישות לא נוחות אליו וממנו".

גם קניון ארנה במרינה בהרצליה רחוק מלהיות סיפור הצלחה, למרות מיקומו במטרופולין תל אביב ועל המרינה והנוף המרהיב של הים. הקניון מתמודד עם תחרות מצד קניוני האזור שקרובים ונגישים באופן נוח יותר לתושבים, כקניון שבעת הכוכבים, והיום כבר מדברים על טעויות שנעשו בו, כמו תכנון אדריכלי בעייתי, העובדה שהקניון לא נפתח למרינה, מיקום בתי הקפה והמסעדות בחוץ, כך שהסועדים לא חייבים לעבור בחנויות, תמהיל בעייתי ואסטרטגיה שיווקית לא ברורה.

מנגד, קחו את הסינמה סיטי בצומת גלילות. יו"ר לשכת השמאים ארז כהן, מזכיר שה'רב מכר' שפעל בעבר במתחם היה לא מוצלח, בלשון המעטה. כיום, מעבר להצלחת הקונספט החדש של מתחם בתי קולנוע עם עיצוב בהתאם, הסעדה וקצת מסחר, החניון עשה את שלו. דמי השכירות במתחם כבר מגיעים לכ-80 דולר למ"ר.

גם אזור התעשייה תפן שבגליל המערבי לא נחשב לאזור מנצח, הרחק בעומק הפריפריה. ובכל זאת, בשטחה פועלים כ-60 מפעלים המספקים תעסוקה לכ-7,000 עובדים. שכר הדירה שהחברות משלמות בגן תפן נמוך יחסית למרכז הארץ - בין 5 ל-7 דולר למ"ר - והגן מקבל את ההטבות למפעלים מאושרים של אזור פיתוח א'. אבל בהחלט יתכן שלא פחות מכך, מה שמסייע לגן התעשייה הוא השם והתדמית של סטף ורטהיימר, שהקים את הפארק ומלווה את המפעלים הצעירים שנכנסים אליו.

מבין ענפי הנדל"ן השונים דומה כי תחום המגורים אמור להיות הרגיש ביותר למיקום. בנדל"ן המניב המיקום לכאורה מובן מאליו - משרדים יתמקמו בקרבה לאזורי התעסוקה, קניונים במרכזי הערים ופאוור סנטרים בשוליהן. בתחום הבנייה למגורים מלאכת מציאת המיקום לא פשוטה, למרות שבעיני נדל"ניסטיים רבים נראה כי אין מי שיסרב, כמובן תמורת הסכום המתאים, לגור במרכז החיים התל אביבי, בשכונה איכותית במרחק הליכה מהכותל המערבי בירושלים או עם מבט מקרוב לים בנתניה, בת ים או אילת.

פארק צמרת בין נתיבי איילון לדרך נמיר בתל אביב הוא דוגמה מצוינת למיקום "ביניים" שיכל ליפול להגדרה של אי תנועה רועש מחד, אבל בזכות מיתוג נכון, הודגש המיקום הקרוב לכל מקום בתל אביב, לשכונות יוקרתיות סמוכות ולבניית שכונה חדשה וירוקה.

פרויקט כמו מלצ'ט-שינקין הוא דוגמה למיקום מובחר ברחוב מלצ'ט פינת שינקין בתל אביב, שהצליח למנף את המיקום שלו לצד המסעדות ובתי הקפה מחד, והמשרדים והבנקים מאידך, למרות שרוכשים היו עלולים גם להירתע מכך. הוא הדין גם לפרויקט כמו מגדלי קרן בבאר שבע, הממוקם ברחוב התקווה בבירת הנגב בלב בעיר בסמיכות לקרית הממשלה, בתי המשפט, תחנת הרכבת והקניון.

לדברי האדריכל חיים דותן, יש בעולם תופעה שהחלה לפני עשרות שנים שבנייני איכות ביעודים שונים (ממוזיאונים, משרדים, מגורים ועד בנייני ציבור ואוניברסיטאות) יכולים לגרום מהפך אורבני לאזור נחשל. "בניינים בעלי ייחודיות ארכיטקטונית יכולים לגרום למהפך בתדמית של מקום, להתחדשות עירונית שנותנת חיים חדשים לשכונה, אזור או עיר ולפתחה מבחינה כלכלית, חברתית ופסיכולוגית", הוא מסביר, "בניינים כאלה לא חייבים להיות יקרים או יוקרתיים".

הדוגמה הידועה היא מוזיאון גוגנהיים של פרנק גרי בעיר בילבאו שבספרד. האיכות והייחודיות של המבנה גרמו להד כל כך גדול בספרד ובבילאבו, שהיא עיר תעשייתית ואפורה, עד כדי כך שתוך כשלוש שנים הגיעו למקום מאות אלפי מבקרים וכיסו את עלויות הבנייה. מעבר לכך, המוזיאון שם את בילבאו על המפה העולמית של התיירות וגרם לפיתוח העיר, שהפכה לנקודת ציון בספרד ובעולם.