הקץ לבעיית הליווי הבנקאי

מאחר שהזכויות המוענקות ליזם במסגרת עיסקת התמ"א הינן חלק מהרכוש המשותף, עד כה לא ניתן היה לרשום הערת אזהרה לטובת היזם על אותן זכויות, קל וחומר שלא ניתן היה לרשום על אותן זכויות הערת אזהרה לטובת בנק מלווה, ולא ניתן היה למשכנן לצורך קבלת אשראי בנקאי. זאת לאור הוראות חוק המקרקעין, לפיהן אין תוקף לעיסקה ברכוש המשותף בנפרד מהדירה.

נוכח קושי זה, התפתחו פרקטיקות מסורבלות לשם הסדרת סוגיית המימון, שיישומן כרוך בקשיים. במסגרת הפיתרון השכיח שהתגבש, נדרשו הדיירים להסכים לשיעבוד דירותיהם, כאשר מנגד יינתנו מכתבי החרגה מצד הבנק, הכוללים הבהרה והתחייבות כי השיעבוד לא יחול על הדירה גופה, וכי הבנק לא יהיה רשאי לממש את הדירה לשם פירעון ההלוואה שתינתן ליזם.

פרקטיקה זו עוררה חשש בלב הדיירים, שנדרשו לתת הסכמתם לרישום הערת אזהרה על דירותיהם לטובת הבנק. היה אף מקום לחשש שהפתרון האמור לא יעמוד במבחן משפטי, ויראו בו ניסיון בלתי תקף לעקיפת הוראות החוק, שאינן מאפשרות ביצוע עסקה ברכוש המשותף הצמוד לדירה.

פיתרון רווח אחר שהתגבש הינו הצמדת הגג ליחידה בבניין כגון מחסן, חדר כביסה וכיו"ב, ושיעבודה לטובת הבנק. גם פיתרון זה כרוך בקשיים פרוצדוראליים, בשל הצורך לתקן את צו רישום הבתים המשותפים בדרך של רישום יחידה נפרדת אליה יוצמד הגג, ואף כאן נוצרה אי בהירות באשר ליחס לשכת רישום המקרקעין לאפשרות של יצירת יחידה רישומית כאמור.

הוראת הנוהל החדשה נועדה להקל על ביצוע עיסקאות מכוח תמ"א 38. לפי ההוראה ניתן לרשום הערות אזהרה בגין התחייבויות לעסקאות על רקע חוק החיזוק, בחלקת הרכוש המשותף. ויודגש: המדובר ברישום חריג של הערת אזהרה, על חלקת הרכוש המשותף בלבד, במנותק מהדירות. במקביל, תרשם הערה מיוחדת בכל דירה המפנה להערות האזהרה שעל חלקת הרכוש המשותף.

הוראת הנוהל מבהירה, כי הערות אזהרה כאמור ניתנות לרישום על חלקת הרכוש המשותף, לזכות כל מי שההתחייבות ניתנה לטובתו, דהיינו היזם, רוכשי הדירות החדשות שתבננה, או בנק מלווה. בהתאם להוראה, אין כל מניעה שבעלי הדירות בבית המשותף שהתקשר עם יזם יעשו בדירותיהם עסקאות מכר מאוחרות יותר, ובמקרה כזה ניתן לרשום הערת אזהרה על הדירות הקיימות לטובת רוכשיהן, גם לאחר שנרשמה הערת האזהרה לטובת היזם על חלקת הרכוש המשותף. אולם, לצורך ביצוע השלמת העברת הזכויות בדירות כאלה על שם הקונה, תידרש הסכמת היזם.

ההוראה מכירה גם באפשרות של יצירת יחידה רישומית נוספת בבית המשותף, אליה יוצמדו חלקי הרכוש המשותף בגג וכן זכויות הבנייה שהוענקו מכוח התמ"א, ותיקון צו הבתים המשותפים בהתאם, באופן שיאפשר לא רק רישום הערת אזהרה לטובת הבנק המלווה על ההתחייבות לרשום משכנתא על הדירות לאחר השלמתן, אלא אף למשכן הלכה למעשה את היחידה האמורה, לצורך קבלת האשראי הנדרש.

הכותבת שותפה במשרד מינצר-כרמון-רובננקו העוסק בליווי בעלי דירות ויזמים בעסקות לחיזוק ולהרחבת מבנים.