שפל של יותר מעשור: רמ"י לא מצליחה לשווק קרקעות לבניית דירות

את שנת 2026 צפויה רשות מקרקעי ישראל לסיים בשפל של 13 שנים בשיווק קרקעות לדיור. ניתוח נתוני שיווק הקרקעות הצפויים לשנה הנוכחית מראה כי אלה צפויים להיחתך ביותר מחצי לעומת השנה שעברה, ובכ־65% בהשוואה לנתוני 2024.

● עשרות אלפי דירות בפינוי־בינוי נמצאות בקנה. כמה קרובות לבנייה?
● 118 מתנגדים באותה השעה: הטענות נגד הדיון בתוכנית המתאר של ת"א

השנה הנוכחית צפויה להסתיים עם שיווקי קרקעות לכ־40 אלף יחידות דיור בלבד, במסגרת כ־90 מכרזים. זאת, על סמך הדוחות הכספיים של המדינה ונתוני רמ"י לגבי מכרזים שבוצעו עד כה ומכרזים שהוצאו להם חוברות והם סגורים לעיון עד לסוף השנה. לשם השוואה, בשנה שעברה שווקו קרקעות לכ־92 אלף יחידות דיור, ואילו לפני שנתיים עמד ההיקף על כ־113 אלף יחידות דיור.

הנפילה מן השיא

בדיקת נתונים לאחור מצביעה על ירידה חדה והחזרה של השוק לממדי 2013, שאז שווקו גם כן קרקעות לכ־40 אלף יחידות דיור. ואולם מאז רמ"י רשמה קפיצת מדרגה משמעותית ביכולת השיווק שלה, בפרט לאחר כניסתו של משה כחלון לתפקיד שר האוצר ב־2015.

כחלון דרש מרמ"י לעמוד ביעדי שיווק מחייבים. מדיניות זו העלתה את רמת שיווקי הקרקעות לכ־70 אלף יחידות דיור בכל אחת מהשנים 2016-2018. חלק משמעותי מזינוק זה מיוחס למנהלי הרשות באותה תקופה - עדיאל שמרון וינקי קוינט - שניצלו את יכולות התכנון של הרשות, בין היתר באמצעות תוכניות שהוגשו לותמ"ל (הוועדה הארצית לתכנון ולבנייה של מתחמים מועדפים לדיור), שהפשירה קרקעות לעשרות אלפי יחידות דיור ששווקו בהמשך.

ב־2019 נרשמה ירידה חדה בשיווקי הקרקעות לרמה של כ־56 אלף יחידות דיור, במה שהמחיש את חשיבות השילוב בין הדרג הפוליטי לדרג הביצועי. בין הסיבות לירידה באותה שנה נמנו העובדה שהממשלה לא קבעה לרמ"י יעדים מחייבים, לצד ההאטה בשוק הנדל"ן והצפת קרקעות בפריפריה, שהובילו לירידה בהיענות יזמים למכרזים באזורים מסוימים. ב־2020 נרשמה ירידה נוספת לפחות מ־51 אלף יחידות דיור, שהושפעה במידה רבה ממגפת הקורונה.

מ־2021 נכנסה רמ"י למתכונת עבודה מואצת והכפילה את היקף השיווקים במהלך הקדנציה של המנהל ינקי קוינט. ב־2021 שווקו כ־102 אלף יחידות דיור, ובכל אחת מהשנים שבהן שימש בתפקידו לא ירדו השיווקים מ־90 אלף יח"ד. ב־2024 אף נקבע שיא של מעל ל־113 אלף יחידות דיור, וזאת בצל המלחמה.

אולם הקפיצה שנרשמה בהיקפי השיווק בעשור האחרון נמחקה כעת ב־2026. מנתוני החשב הכללי בדוחות הכספיים של המדינה לשנת 2025 עולה כי עד לחודש ספטמבר 2026 שיווקה רמ"י כ־35 אלף יחידות דיור בלבד. לפי נתוני המכרזים העתידיים, הרשות צפויה לשווק בסך הכל כ־40 אלף יחידות דיור השנה - נתון המצביע על השחיקה המשמעותית בקצב העבודה של רמ"י.

ההאטה בתפקוד הרשות מתבטאת לא רק במספר יחידות הדיור אלא גם במספר המכרזים שקודמו. על פי אתר רמ"י, מתחילת השנה התקיימו 75 ישיבות בלבד של ועדות המכרזים לבנייה למגורים (בנייה רוויה וצמודי קרקע). בהתבסס על מספר המכרזים הבשלים שכבר פורסמו להם חוברות, שנת 2026 צפויה להסתכם ב־86 ישיבות ועדות מכרזים בלבד, לעומת 195 ישיבות בשנה שעברה. כ־200 מכרזים נוספים שאמורים היו להסתיים השנה קיימים כרגע על הנייר בלבד. ללא הנפקת חוברות מכרז לא יהיה ניתן לממשם, כך שרובם המכריע ככל הנראה לא יגיע לכדי מימוש השנה ויידחה לשנים הבאות.

מה גרם לצניחה

בוועידת ישראל לנדל"ן של גלובס שנערכה בספטמבר השנה, העריך יהודה מורגנשטרן, מנכ"ל משרד הבינוי והשיכון הממונה על רמ"י, כי פער השיווקים עוד ייסגר. "נגיע לאותם מספרים שהגענו בשנה שעברה", הבטיח, "מקוששים פה אלף יח"ד ושם עוד אלפיים, ונגיע לאותו יעד". אולם נכון לעכשיו היעד הזה מסתמן כמשימה כמעט בלתי אפשרית, שמימושה מותנה בהכשרה מהירה של המכרזים שעל הנייר באמצעות הנפקת חוברות.

הירידה החדה בביצועי רמ"י היא תמונת הראי של זינוק העבר: בעוד שבמחצית השנייה של העשור הקודם פעלו דרג פוליטי חדור מטרה ודרג ביצועי שנרתם למשימה, כיום מדובר באדישות פוליטית לצד דרג ביצועי שאינו מקצועי.

פעילות הממשלה בתחום הדיור התאפיינה בהיקפי עשייה נמוכים ובהתמקדות בעיקר בהגרלות "דירה בהנחה". הדברים הגיעו לשיא בשנה האחרונה, כאשר לאחר סיום כהונתו של קוינט, מינתה הממשלה באיחור ניכר את יהודה אליהו, המקורב לשר האוצר בצלאל סמוטריץ', חרף היעדר רקע מקצועי בתחום. בעקבות עתירה לבג"ץ בנוגע למינוי, הוא מכהן כיום כממלא מקום בלבד. הנפילה החדה בהיקפי השיווקים משקפת אפוא לא רק את מצב השוק, אלא גם את האתגרים הניהוליים העמוקים בדרג הביצועי.