בשוק ההון, כל טרנד הופך למוקצה במהירות אכזרית. בתחילת העשור הייתה זו בועת ההיי-טק: כל סטארט-אפ שלא ייצר אפילו שקל של הכנסות הונפק לפי שווי של מאות מיליוני דולרים, ובהמשך עם התפוצצות הבועה התרסקו המניות וחברות רבות נסגרו.
בשלוש השנים האחרונות עלה תחום הנדל"ן לכותרות. חברות נדל"ן רבות, חלקן רק הוקמו וחלקן כבר ותיקות ומנוסות בשוק הישראלי, החליטו שישראל קטנה עליהן. החלומות שמכרו להן על הפוטנציאל במדינות מתפתחות, ובראשן מזרח אירופה, שכנעו אותן, וכך בסיוע אשראי זול וזמין הן גייסו כספים משוק ההון במחירים מצחיקים, ויצאו לכבוש את העולם.
כל דיווח על רכישת קרקע באירופה התקבל באהדה בשוק ההון. חברה רכשה קרקע בארה"ב? מיד המניה עולה ב-3%. הקרקע היא ברומניה, והחברה תקים מאות יחידות דיור? מיד עוד עלייה של 5% במניה. ואם מדובר במקום אקזוטי כמו הודו, המניה בכלל תזנק.
האם העסקה משתלמת? האם המחיר גבוה מדי? מהם הסיכונים? המשקיעים לא באמת ידעו, ובחלק מהמקרים גם החברות לא באמת הבינו עד הסוף, אבל זה לא הפריע לחגיגה.
משבר האשראי היכה באכזריות בחברות נדל"ן: מילא ההאטה במשק הישראלי שתכביד עליהן, אבל רבות מהן תקועות עם קרקעות בחו"ל שלא ברור מה מצבן - האם יצליחו לסיים את הפרויקט; האם יצליחו לרשום ממנו הכנסות נאות בתקופה של מיתון עולמי; וחמור מכך - האם יצליחו להחזיר את החובות לבנקים ולמחזיקי האג"ח?
בשבועיים הקרובים ייחשפו תוצאות הרבעון השלישי של החברות, ואולי התמונה תתחיל להתבהר. בינתיים, המשקיעים העדיפו שלא לחכות לראות מספרי אמת, ונפטרו מהמניות והאג"ח של אותן חברות גם במחיר של ירידות חדות והפסדים.
רשימת חברות הנדל"ן בבורסה ארוכה למדי וכוללת למעלה מ-130 חברות. "גלובס" מציג את החברות ששוק ההון מפקפק היום ביכולת החזר החוב שלהן, ולעיתים אף ביכולת ההישרדות שלהן. מדובר בחברות הנסחרות מתחת לשווי של 50 מיליון שקל - שווי שהוא פעמים רבות נמוך מהיקף החוב שלהן, שנסחר מנגד בתשואות של עשרות אחוזים.
האם החברות יצליחו לעמוד בהחזרי החוב? אם כן, הרי שיש כאן הזדמנות קנייה נדירה. אבל במקרה שהחברות יתמוטטו, זו תהיה מכה כואבת למשקיעים ולמשק הישראלי. את התשובות אנו צפויים לדעת בשנתיים הקרובות, במהלכן יצטרכו החברות להחזיר את האג"ח שגייסו בתקופת הגאות.
אופק נדל"ן
מעבר למצבו הבעייתי של הענף, ניחתה על אופק נדל"ן בפברואר האחרון גם מכת מותו הפתאומי של בעל השליטה, ומי שהיה ערב באופן אישי להתחייבויותיה, אלי ברדוגו.
מאותה נקודה התדרדרו עסקי החברה במהירות: הדירות בפרויקט המגורים שלה בטמפה, פלורידה, נמכרו בהפסד; פרויקט הדגל של החברה, מלון 4 כוכבים שהיה אמור לקום על קרקע שרכשה ברחוב גריניץ' במתחם הפיננסי של מנהטן, הועמד על המדף ונכון להיום טרם נקנה; בדו"חות הרבעון השני קיבלה החברה אזהרת עסק חי; במחצית הראשונה של השנה היא הפסידה 25.2 מיליון שקל, והיא סובלת מגירעון בהון העצמי של כ-50 מיליון שקל.
בדו"ח הדירקטוריון, חשפה אופק נדל"ן כי בשנה הקרובה תזדקק לתזרים מזומנים הגבוה מהמקורות העומדים לרשותה. בגין הפרויקט בפלורידה היא חייבת 18 מיליון דולר לבנק המממן, ומאחר שמדובר בהלוואת נון-ריקורס הבנק הוא בעל הנכס. נכון להיום מוערך שווי הפרויקט ב-14 מיליון דולר - נמוך מהיקף ההלוואה.
את פרויקט גריניץ' מממן US BANK, אשר אמור בשבועות הקרובים לאשר או לדחות את בקשת החברה להארכת המועד להחזר ההלוואה בסך 39 מיליון דולר שנטלה בגין הפרויקט. אם הבנק יסרב, תעוקל הקרקע בגריניץ' המשמשת כבטוחה.
ביולי האחרון, חמישה חודשים אחרי מותו של ברדוגו, איבדו בעלי החוב את הסבלנות ודרשו להעמיד את האג"ח של החברה לפירעון מיידי. עד עתה, מחזיקי האג"ח נפגשו מספר פעמים, אך עדיין לא ביצעו פעולה אקטיבית כלשהי לפירעונה.
אלוני מיתר
לאחר שנים בהן התרכזה בפעילות המקומית שלה, החליטו בעלי השליטה בחברת אלוני מיתר כי במהלך 2008 יורחבו עסקיה למזרח אירופה, ובעיקר בפולין ורומניה. החברה גייסה 33 מיליון שקל באמצעות הנפקת אג"ח לציבור, והתקשרה עם גורמים מקומיים ברומניה לקבלת אופציה לרכישת 50% מהזכויות על 60 דונם, המאושרים לבניית 260 אלף מ"ר בנוי בבוקרשט הבירה. תמורת האופציה נתנה החברה לרומנים הלוואה לתקופה של 60 יום בסך 650 אלף אירו. בנוסף, חתמה אלוני מיתר על הסכם עקרונות לרכישת 30% מחברה בפולין, אשר נכסיה הם שטח מקרקעין בן 200 דונם עליו מתוכנן להיבנות פרויקט מגורים, בתוספת שטחי שירות ומסחר, בסדר גודל של כ-100 אלף מ"ר. בתמורה, העניקה אלוני לחברה הפולנית הלוואה בסך 3.2 מיליון אירו.
אבל, תוכניות לחוד ומציאות לחוד. בסופו של דבר החברה נסוגה מהפרויקט הרומני משיקולי חוסר כדאיות, כשאת ההלוואה, אגב, היא טרם קיבלה חזרה, ונכון להיום בוחנת צעדים משפטיים אפשריים להשבת הכספים. באשר לעסקה בפולין, זו טרם הגיעה לשלב הקלוזינג.
תשלום ראשון של קרן האג"ח הוא בשנת 2011, כאשר נכון לסוף הרבעון השני עומד ההון העצמי של החברה על 12.7 מיליון שקל. לאלוני מיתר אמנם נותר לא מעט זמן עד לפירעון האג"ח, אך לא מן הנמנע כי תיאלץ לבצע צעד משמעותי, כמו מימוש האחזקה בפולין, כדי לעמוד בתשלום.
ב.יאיר
לב.יאיר , שבשליטת יאיר ביטון, יש לא מעט פרויקטים בארץ, ביניהם מגורי יוקרה בתל אביב ובירושלים. בשנת 2006 החליטה החברה כי ישראל קטנה עליה, ופרצה לחו"ל עם שני פרויקטים גדולים בפראג ובבודפשט.
החברה התמנפה לא מעט כדי להתפתח: ההתחייבויות השוטפות שלה עומדות על 840 מיליון שקל, וההתחייבויות לזמן ארוך הן 687 מיליון שקל. ההון העצמי של ב. יאיר מסתכם ב-154 מיליון שקל, 9% בלבד מהמאזן.
אמנם מצב הפרויקטים של החברה בישראל טוב למדי - הפרויקטים נהנים ממיקומים טובים ומפיזור בין מספר ערים בישראל. כמו כן, החברה חתמה בעבר על שיתוף פעולה עם אפריקה ישראל בנתניה, וניהלה מגעים עם חברות שונות שגילו עניין בפרויקטים אחרים שלה. עם זאת, כניסת המשק למיתון כעת עלולה להקשות על צמיחתה.
אולם, הבעיה המהותית יותר של החברה היא היקף החובות שצברה. נראה כי רמת המינוף שנטלה על עצמה גדולה מדי על מידותיה, וכעת מחזיקי האג"ח שלה חוששים מחדלות פירעון. לפיכך, תשואות האג"ח בחלק מהסדרות שהנפיקה כבר הגיעו ל-185%, למרות שלמרביתן יש שעבודים שונים.
המבחן הראשון של ב.יאיר קרוב מאוד - בעוד חודש וחצי בלבד היא צריכה לפרוע אג"ח בהיקף של 21 מיליון שקל.
אביב בנייה
מצב הפרויקטים בהקמה של אביב בנייה בישראל מתקדם בסך הכל בצורה חיובית. יחד עם זאת, על פעילותה של החברה רובצים חובות של חברה נכדה שהקימה בהונגריה, בגינם נאלצה בינתיים להפריש 300 אלף שקל. כמו כן, עומד נגד החברה ההונגרית צו פירוק בגין חובות של 5 מיליון שקל לחברת מדידות, ובאביב מקווים שיצליחו לבטלו.
נוסף על כך, קיימת מחלוקת משפטית שטרם הוכרעה בין אביב לחברת שיכון עובדים בנוגע לפרויקט "חלון לירושלים". במוקד המחלוקת, השאלה מי מהן היא האחראית העיקרית לאיחור הניכר בהשלמת בנייתו ושיווקו של הפרויקט.
ראוי לציין לזכותה של החברה, כי היא שיפרה את הבטוחות לטובת מחזיקי האג"ח מסדרה 3, כשהחליפה נכס באזור התעשייה תלפיות ששועבד לטובת מחזיקי האג"ח בערבות בנקאית של 17.5 מיליון שקל, צמודה למדד.
אסים השקעות
נכון להיום, לחברת אסים אין הכנסות אבל יש נכסים. החברה קשורה בהסכמים מקדמיים עם חברת תדהר לגבי שלל קרקעות בבולגריה, ונמצאת בעיצומם של הליכי שינוי ייעוד בחלק מקרקעות שברשותה ברומניה. מצד שני, לחברה יש חוב של כ-115 מיליון שקל בגין סדרה א' של האג"ח שלה, וחוב של כ-33.4 מיליון שקל בגין אג"ח סדרה ב'. כמו כן, יתרת ההתחייבויות של החברה לשם השלמות של רכישת קרקעות עומדת על 3.5 מיליון אירו (18.2 מיליון שקל).
בצד המקורות למימון הפעילות בין השנים 2008 עד 2010, רושמת אסים 30.4 מיליון שקל שהתקבלו בחודש אוגוסט האחרון כתוצאה מהנפקת זכויות למניות החברה, שעיקרן נקנו על ידי עדי קייזמן וקבוצת אי.די.או בניהולו. בנוסף, לחברה יתרה תזרימית חיובית בגובה 27.2 מיליון שקל. לאסים אין קווי אשראי מול הבנקים וגם לא שעבודים צפים על הקרקעות שברשותה, מה שעשוי לסייע לה בעתיד לקבל מימון בנקאי לצרכי פעילותה.
אמריקן קולוני
אמריקן קולוני הוקמה באפריל 2005 ומניותיה נסחרות בבורסה בתל אביב מאז מאי 2007, אך החברה החלה למעשה לייצר הכנסות רק מהרבעון השני של 2008. מכירת הדירות בפרויקט יערה ברעננה וחלק גדול מהדירות בבניין שלה בנווה צדק, הכניסו לקופתה 71.2 מיליון שקל.
אמריקן קולוני מתאפיינת ברמת מינוף גבוהה למדי, וההון העצמי שלה - פחות מ-30 מיליון שקל, מהווה רק 4.7% מסך המאזן. על מנת לגייס כספים נוספים ביקשה הנהלת החברה להנפיק את החברה הבת הקפריסאית, אינטר קולוני, בבורסת ה-AIM בלונדון - מהלך שטרם בוצע, בשל חוסר עניין לציבור בזמנים שכאלה.
מצבה של אמריקן קולוני הטריד ככל הנראה את מחזיקי האג"ח, ובתחילת החודש התכנסה אסיפה שזומנה ביוזמת חלק מבעלי החוב, החוששים לפגיעה בזכויותיהם. באסיפה לא התקבלו כל החלטות, למעט כינוסה של אסיפת המשך.
אתמול (ד') התקיימה אסיפה נוספת של מחזיקי האג"ח, בה הציעה החברה כי 30% או 20 מיליון שקל (הנמוך מביניהם) מרווחי פרויקט ליבר ונווה צדק, יועברו כביטחונות לאג"ח וניתן יהיה להשתמש בהם לרכישה עצמית. ההצעה טעונה אישור של הדירקטוריון.
אלדן-טק
בתחילת 2008 הופיעה ידיעה ב"גלובס" תחת הכותרת: "הסאב-פריים נוגס בחברות נדל"ן ישראליות: אלדן טק מפגרת בתשלומים לבנקים". הנהלת החברה מיהרה להגיב, ומסרה כי "החברה אינה סבורה כי למשבר הסאב-פריים השפעה מהותית על פעילותה בארה"ב ו/או על שווי נכסיה, וזאת על רקע העובדה שפעילותה מתרכזת בתחום הנדל"ן להשכרה בעיר ניו-יורק". פרויקט הדירות של החברה בניו-יורק ממוקם בברונקס, הנחשב לרובע זול, ורוב השוכרים בו הם משכבה סוציו-אקונומית נמוכה הנתמכת על ידי העירייה וגופים נוספים.
בהמשך השנה הסתבר כי למרות ההצהרות האופטימיות, אלדן-טק דווקא הושפעה מהמשבר האחרון. במהלך המחצית הראשונה של השנה רשמה החברה הפסד של כ-25 מיליון שקל בגין פעילותה הנדל"נית ברובע ברונקס, בין היתר בשל ירידת ערך של חלק מהנכסים.
כן, רשמה החברה תזרים מזומנים שלילי במחצית הראשונה, בסך 8 מיליון שקל, כתוצאה מאיחור בתשלום שכ"ד וחובות אבודים של דיירים שסיכויי גביית שכר הדירה מהם נמוך. בנוסף, היא נפגעה מעליית מחירי הדלקים לחימום הדירות ואספקת המים החמים לשוכרי הנכסים. לאחרונה, הפסיקה אלדן-טק להזרים הלוואות בעלים לחברות הבנות שלה בארה"ב, באמצעותן היא מחזיקה בנכסים בברונקס. הסיבה הרשמית: "חוסר כדאיות כלכלית".
בכל אופן, נראה כי אלדן-טק עומדת לסיים את ההרפתקה בברונקס, ובתחילת נובמבר נחתמה עסקה למכירת נכסיה שם תמורת 41 מיליון דולר. בעקבות המכירה צפויה אלדן-טק לרשום הפסד הון של כ-38 מיליון דולר.
דיגל
בסוף שנות ה-90 עברה חברת דיגל מפעילות בתחום התכשיטים לעסקי נדל"ן. בהמשך, הכניס בעלי החברה יהודה לוי את שותפו לניהול הפועל פתח-תקווה בכדורגל, מאיר שמיר, כמשקיע בחברה, כשמבטח שמיר בשליטתו רכשה קרוב לשליש מהחברה תמורת 40.3 מיליון שקל.
דיגל תכננה להקים פרויקט גרנדיוזי בשכונות ארמון הנציב וסילואן בירושלים, בהשקעה של 400 מיליון דולר, אבל אז פרצה האינתיפאדה השנייה והתעוררו בעיות עם העירייה. וכך, מאז ועד היום הוקם רק חלק אחד מתוך ארבעה שתוכננו.
תזמון לא מוצלח אפיין גם את כניסתה של דיגל לפעילות ברומניה, שם רכשה קרקעות לבנייה למגורים לפני כשנה, רגע לפני הנפילות בשווקים.
בשל החששות לגבי יכולת פירעון האג"ח שלה, הוציאה דיגל לפני חודש וחצי הודעה לבורסה בנוגע למקורות תשלום החוב למחזיקי האג"ח. המקורות המרכזיים עליהם מסתמכת החברה הם מימוש הקרקע ברומניה, לפי שווי של קרוב ל-30 מיליון שקל, וחלוקת רווחים מפרויקט הנדל"ן OBOR ברומניה, בהיקף של קרוב ל-15 מיליון שקל.
הבעיה העיקרית היא שמימוש וחלוקת רווחים בתקופה שכזו בהיקפים אותם מתכננת החברה אינם טריוויאליים. מה גם, שהחברה חישבה את הרווחים הצפויים לפי שער של 5.3 שקלים לאירו, בעוד שהשער כיום הוא 4.85 בלבד.
רוטשטיין
חברת רוטשטיין שבשליטת משה אזרבייט ושמואל לבייב (אחיו של לב לבייב) עוסקת בייזום והקמת פרויקטים של בנייה למגורים בישראל, ומחזיקה נכס מניב בירושלים. הפרויקט העיקרי שלה למגורים נמצא בקרית האקדמיה בנתניה, והוא בשלבי בנייה סופיים. כן, רכשה רוטשטיין בשנת 2007 קרקעות בבאר יעקב ובפתח תקווה, עליהן היא מתכננת להקים מגדלי מגורים.
עבור הקרקעות בלבד שילמה החברה כ-60 מיליון שקל, כאשר המימון לרכישה הגיע מהבנקים ומאיגרות חוב שהנפיקה. מלבד מגורים, לרוטשטיין כאמור נכס מניב בירושלים, אשר משועבד לבנק דיסקונט שהלווה לחברה 25 מיליון שקל.
רוטשטיין אמנם לא יצאה להרפתקאות בחו"ל, אך יש לה בעיה מרכזית עם ההון העצמי הנמוך, העומד רק על 21 מיליון שקל ומהווה כ-13% מסך מאזנה, והעובדה שכמעט כל פעילותה מסתמכת על חוב. בקופת החברה היו, נכון לסוף יוני השנה, 7.8 מיליון שקל, בעוד חובותיה מסתכמים ב-90.6 מיליון שקל.
לפי תחזית שפירסמה החברה בחודש ספטמבר, ב-2008 היא צפויה להמשיך לסבול מגירעון בתזרים המזומנים. אולם, היא צופה הכנסות של 96.8 מיליון שקל בשנים 2009-2010, אשר יאפשרו לה לטענתה לעמוד בהחזרים לבנקים ולמחזיקי האג"ח, אשר נסחרות כיום בתשואה של 31%.
נתנאל גרופ
נתנאל גרופ יוזמת ומקימה פרויקטים למגורים בישראל, ובשנת 2007 החלה החברה גם לרכוש קרקעות ברומניה. נתנאל רכשה 7 מגרשים ברמניה בסכום כולל של 6.6 מיליון אירו, ושערכה אותם, מה שהסב לה רווחי הון של 65.8 מיליון שקל ב-2007. סך שווי הנדל"ן שלה ברומניה הוערך בסוף הרבעון השני ב-95.3 מיליון שקל, גבוה מההון העצמי של החברה שעומד על 81 מיליון שקל. עם זאת, כיום, לנוכח המשבר העולמי, ספק אם זהו אכן שווים המעודכן של הקרקעות.
החברה ציינה בדוחות הרבעון השני כי ישנה אי ודאות על רקע האטה בשוק הנדל"ן הרומני, ובאחת הקרקעות כבר בוצעה הפחתת ערך קטנה. ההשקעות הללו ברומניה גרמו לחששות אצל המשקיעים של נתנאל גרופ, ומניית החברה איבדה 80% מהשיא שרשמה ב-2007.
כך, בעוד שבארץ נראה כי פעילות החברה יציבה, והיא מוכרת בהצלחה את הדירות בפרויקטים שבהקמתה, אי ודאות לגבי השקעותיה ברומניה עלולה לפגוע ביכולת החזר החוב של החברה. לנתנאל הלוואות מגורמים בנקאיים בהיקף של 19.8 מיליון שקל, אולם עיקר המימון מגיע מהנפקת אג"ח בהיקף 116.3 מיליון שקל, אשר נסחרת כעת בתשואה של 39.1%.
סובריין נכסים
סובריין נכסים מוחזקת על ידי Soverreign Assets, אשר נשלטת על ידי אברהם פוזננסקי ודיוויד רוטשטיין. החברה פועלת בתחום הנדל"ן המניב בארה"ב, ובסוף 2006 רכשה נכס מניב בקונטיקט בשטח של 48 אלף מ"ר תמורת 27.1 מיליון דולר. סובריין ביצעה אשתקד גיוס הון, אשר כלל הנפקת איגרות חוב והסתכם ב-65 מיליון שקל.
באוגוסט האחרון הודיעה סובריין על רכישת זכויות בחברה המחזיקה בבניין משרדים בנשוויל, טנסי, ובפרויקט נדל"ן שנמצא בפיתוח במנהטן. וכך, חשיפת החברה לענף הנדל"ן בארה"ב בתקופת משבר האשראי והמיתון, הביאה לירידה של 88% במנייתה. איגרות החוב של החברה צפויות להיפרע החל משנת 2012, אולם למחזיקים בהן אין כל ביטחונות, מה שהביא את האיגרות להיסחר בתשואה הקרובה ל-50%. בחברה מודעים כנראה לחוסר האמון של שוק ההון באג"ח שלה, ובאמצעות חברה-בת רכשו עד עתה כשליש מסדרת האג"ח בחזרה.
באירוע חריג שהתרחש בחברה לפני חצי שנה, התפטר אחד הדירקטורים החיצוניים, ליאו ספקיאר, עקב תנאי העסקתם של מספר בעלי תפקידים בסובריין.
אורן השקעות
אורן השקעות (לשעבר נאות מגור) עברה מספר גלגולים מאז הונפקה בשנת 1982, כאשר רק בתחילת שנה זו רכשה אילנית אוסטרוביצקי את השליטה בה מידי טאו תשואות ומגשימים פרויקטים. קודם לכן, בשנים 2006 ו-2007, גייסה החברה לא מעט כספים באמצעות הנפקה של מניות ואיגרות חוב.
אורן פועלת בשני תחומים - ייזום וביצוע פרויקטים של בנייה למגורים, וכן ייזום וניהול של נכסים מניבים בתחום התעשייה והמסחר. החברה פעילה בעיקר בתחום הייזום בארץ, ומשמשת גם כקבלן ביצוע. כמו כן, בבעלותה מספר פרויקטים וקרקעות ברחבי בארץ, אחד מהם הוא הקמת יחידות דיור בקיבוץ מפלסים עבור מפוני רצועת עזה.
בדוח האחרון דיווחה אורן השקעות על הפסד של כ-10 מיליון שקל, מה שכמעט ואיפס את הונה העצמי, שעמד בסוף הרבעון השני על פחות מ-2 מיליון שקל מתוך מאזן של 129 מיליון שקל. הסיבות להפסד היו גידול בהוצאות על פרויקטים שלא נרשמה הכנסה בגינם, השקעה שביצעה במניית אזורים, וכן פיקדון מובנה במטבע האירו שערכו ירד. על רקע תוצאות החברה וההון העצמי הנמוך, ירדו איגרות החוב שלה והן נסחרות כיום בתשואה של כמעט 70%, מה שהוביל את החברה לביצוע רכישה עצמית של אג"ח.
פרשקובסקי
החברה פועלת בעיקר בייזום וביצוע של פרויקטים למגורים בארץ, באזור המרכז, ומקימה בנייני מגורים במספר ערים, בהן ראשון לציון, שוהם ופתח תקווה.
פרשקובסקי הנפיקה איגרות חוב בהיקף של 135 מיליון שקל במאי 2006, וביצעה הנפקה של מניות ואיגרות חוב נוספות בתחילת 2007. מיד לאחר ההנפקה רכשה החברה קרקע בבוקרשט, רומניה, תמורת 3 מיליון אירו, וכן ניהלה מו"מ לרכישות נוספות שלא הבשילו לכדי עסקאות.
החברה דיווחה על הפסד בסך 9.5 מיליון שקל במחצית הראשונה של 2008, ובהתאם לכך התשואה באיגרות החוב שלה נעה בין 22% ל-24%. מלבד החוב באג"ח, החברה גם קיבלה הלוואות מבנקים בהיקף של 92.1 מיליון שקל.
דירקטוריון פרשקובסקי אישר בחודשים האחרונים רכישה עצמית של איגרות חוב בהיקף של 25 מיליון שקל, והבנקים העמידו מימון לטובת רכישה זו כנגד העמדת ערבויות אישיות של בעלי החברה.
החשש מהאטה בשוק הנדל"ן המקומי, רכישת הקרקע ברומניה והוצאות המימון הגבוהות של החברה, הביאו לירידה של כ-78% במנייתה מהשיא אותו רשמה במהלך 2007.
תשואה 10
תשואה 10 עוסקת בהשכרה, ייזום והשבחה של נכסי מקרקעין בארץ וברומניה, והמנכ"ל שלה הוא חבר הכנסת לשעבר, ויצמן שירי.
בשנת 2007 הנפיקה תשואה שתי סדרות של אג"ח וכתבי אופציה הניתנים להמרה לאיגרות חוב. סך היקף האג"ח הנוכחי של החברה הוא 73.6 מיליון שקל. לאחר גיוס החוב התחילה תשואה 10 לפעול ברומניה, עם רכישת שלוש חלקות קרקע בסך כולל של 6.6 מיליון אירו, מתוך כוונה לבנות עליהן בנייני משרדים וליזום פרויקטים למגורים. הקיפאון בשוק הנדל"ן הרומני, בשילוב ההכנסות הנמוכות מהנכסים שמשכירה החברה לעומת הוצאות המימון שלה, גררו ירידה חדה במחירי האג"ח של תשואה, ואלה נסחרות כעת בתשואה שנעה בין 35.2% ל-47.2%.
לאחרונה דיווחה תשואה 10 על עסקה שבכוונתה לבצע, במסגרתה תרכוש ביחד עם שותף זכויות בתאגיד המחזיק פרויקטים למגורים באחת ממדינות מרכז אמריקה, שברשותו גם מחצבה.
מדיפאואר
מדיפאואר פועלת בעיקר בתחום הנדל"ן המניב המסחרי ולמגורים במספר מקומות בעולם, ביניהם קנדה, בולגריה ושבדיה. בנוסף, בתחום הנדל"ן היזמי פועלת החברה להקמת יחידות דיור בפלורידה. מדיפאואר אינה נמצאת במצב בעייתי, אם כי היא חשופה למשבר הנדל"ן בארה"ב ו"תקועה" עם קרקעות בפלורידה.
מתחילת השנה הפסידה החברה יותר מ-7 מיליון שקל. אמנם ההון העצמי שלה מהווה יותר מ-30% מסך המאזן, אך לחברה לא מעט חובות, כולל אג"ח בהיקף של 86 מיליון שקל נטולת ביטחונות.
על רקע המצב בשווקים, הודיעה מדיפאואר לאחרונה כי שותפתה למיזם בשבדיה, חברת אלוני חץ , החליטה שלא לבצע השקעות במדינה זו.
החל מחודש מאי הקרוב תתחיל החברה לשלם את הריבית החצי שנתית על האג"ח, והקרן תשולם בארבעה תשלומים שווים החל ממאי 2010 ועד 2013.
מידאס
ההון העצמי של מידאס נשחק מתחילת השנה ב-74%, בעקבות הפסד של 42.6 מיליון שקל במחצית הראשונה ומחיקה של 54.1 מיליון שקל בגין ירידת ערך של נכסי בתי אבות של החברה בסקוטלנד. נכון לסוף הרבעון השני עומד ההון העצמי של מידאס על 13 מיליון שקל בלבד, מתוך מאזן של יותר מ-300 מיליון שקל.
החברה פועלת ברמת מינוף גבוהה, ותלויה בשוק אחד - בריטניה, הסובלת מירידה מתמשכת במחירי הנדל"ן וממיתון.
מידאס מחזיקה ברשת בתי אבות בבריטניה, ואלו מושכרים לרשת Care Southern Cross Health, חברה ציבורית שנסחרת בבורסת לונדון, אשר סובלת מהאטה בפעילותה וכבר פרסמה השנה אזהרת רווח. בנוסף לבתי האבות, מחזיקה מידאס ב-32.5% ממתחם ה"קווין מארי" בלונדון, הכולל בין היתר מבנה כנסים ומלון צף.
בעוד ההון העצמי של החברה זעום, הרי שהיקף החוב הבנקאי שלה הוא 276 מיליון שקל והיקף האג"ח 100 מיליון שקל. האג"ח אינם כוללים שעבודים, והחברה תתחיל לשלם את הקופון עליהם מחודש מארס הקרוב ואת הקרן החל ממארס 2010. החשיפה הגדולה של מידאס לשוק הבריטי תכביד עליה בהחזרת חובותיה.
חנן מור
לחנן מור יש פעילות בשוק הישראלי, במיוחד באזור באר יעקב ונס ציונה ובלהבים, אך היא גם יצאה לפעילות יזמית בהיקפים משמעותיים יחסית לגודלה במזרח אירופה, במדינות כמו אוקראינה, פולין ורומניה.
חנן מור פועלת במינוף גבוה יחסית, וההון העצמי שלה עומד על פחות מ-30 מיליון שקל ומהווה כ-10% מסך המאזן. בחודש יולי האחרון התבטלה עסקה שהייתה יכולה לשפר משמעותית את הנזילות של החברה: חברת אספן הייתה אמורה להשקיע 25 מיליון שקל בחברה הבת, חנן מור פיתוח בינלאומי, תמורת 33%. אך העסקה לא יצאה לפועל, כיוון שמניות החברה הבת משועבדות לבעלי האג"ח של החברה האם.
לאג"ח של החברה יש אמנם ביטחונות בדמות מניות של חברה בת ונכסים שונים, אך קשה לאמוד את שווים במצב השווקים הנוכחי. ועדיין, לפחות יש לאג"ח שלה ביטחונות מסוג כלשהו, בניגוד לאיגרות חוב קונצרניות רבות אחרות.
חודש מאי הקרוב יהיה משמעותי לחנן מור, שכן בחודש זה היא תצטרך לשלם את הריבית על אג"ח סדרה א' בגובה של כ-4 מיליון שקל, ובנוסף לפדות 23.78% מהסדרה (כ-14 מיליון שקל). בינתיים, נראה כי אמון המשקיעים ביכולת החזר החוב שלה אינו גבוה, והאיגרת נסחרת לפי תשואה של כ-30%.
לנדמארק גרופ
ללנדמארק גרופ שורה של נכסים ברומניה, הונגריה, רוסיה, פולין וארה"ב, ועד כה עיקר הכנסותיה הגיעו משערוך נכסי הנדל"ן שלה.
החברה טוענת כי ההכנסות ממכירת דירות מפרויקט בעיר יאש שברומניה טרם נרשמו, למרות שנמכרו כ-185 יחידות דיור, שהיא אמורה להכיר בהן ברבעונים הקרובים.
רכישת הקרקעות של החברה בוצעה בתקופת הבועה, כשהאשראי היה זול וזמין. כיום, היקף ההתחייבויות השוטפות של לנדמארק גרופ הוא 91 מיליון שקל, וההתחייבויות לזמן ארוך 241.7 מיליון שקל.
מחזיקי האג"ח של החברה נחשבים לנושים לא מובטחים, והיא תצטרך לשלם 17 מיליון שקל בגין ריבית על האג"ח מסדרה א' ביוני הבא. יתר תשלומי האג"ח יחלו בחודש יוני 2010, מה שנותן לחברה קצת אוויר לנשימה.
בכל מקרה, החששות הכבדים של המשקיעים מפני יכולת החזר החוב של החברה באים לידי ביטוי בתשואת האג"ח שלה, המגיעה ליותר מ-100%.
טאגור קפיטל
טאגור קפיטל היא דוגמה קלאסית לפעילות שאפיינה את תקופת הגאות האחרונה. החברה גייסה בקלות רבה אשראי באג"ח בהיקף של 167 מיליון שקל, ללא כל אשראי מהבנקים. כן, היא רכשה קרקעות במזרח אירופה, ועד היום לא דיווחה על השלמה אחת מוצלחת של מי מהפרויקטים.
למרות רמת הסיכון הגבוהה, הנפקת החוב של החברה הייתה מאוד פופולרית. הביקוש לאג"ח הסתכם ביותר מ-2 מיליארד שקל(!), מתוכם גייסה החברה 114 מיליון שקל.
האג"ח אינן מובטחות והמבחן הראשון של החברה יהיה בחודש ינואר 2009, כשתצטרך לשלם את הקופון בגובה 6.25% על אג"ח בהיקף של 168 מיליון שקל, כלומר 10.5 מיליון שקל. תשלומי הריבית הבאים ופידיון האג"ח יתחילו בשנת 2010.
בהיעדר הכנסות מפעילות נדל"ן, עושה טאגור קפיטל את מה שעוד הרבה חברות נדל"ן עושות בימים אלו: הפחתת החוב ורישום של רווחי הון על ידי רכישה עצמית של אג"ח. באוגוסט האחרון החליטה החברה להגדיל בשנית את סכום התקרה לרכישה עצמית של האג"ח שלה מסדרה א', עד לסך של 20 מיליון שקל.
בנין
בנין תהפוכות וידיים עברה חברת בנין הקטנה במהלך שנותיה הארוכות בבורסה, ואף הגיעה בעבר לסף פשיטת רגל. בשנת 2007 רכש דוד ביניאשוילי את השליטה בה תמורת 10.8 מיליון שקל. בהמשך הוא הנפיק מניות בהיקף של 6.8 מיליון שקל, והכניס לתוך בנין את פעילות חברת אחוזת הזהב, הפעילה בתחום הדיור המוגן, ואת חברת בוני הקריות שבבעלותה פרויקט בנייה בחיפה ומספר יחידות דיור בצפון.
מספר חודשים לאחר החלפת הבעלות, הנפיקה בנין איגרות חוב בהיקף 26 מיליון שקל בריבית של 8.2%. את הכסף ניצלה בנין לרכישת בתי אבות נוספים באזור המרכז, אולם בהמשך שימש החוב בעיקר לרכישה עצמית של האג"ח שלה, במטרה להקטין את הוצאות המימון ולרשום רווחי הון.
עתידה של בנין תלוי בעוצמת ההאטה בשוק הישראלי. האטה צפויה לפגוע במחירי הדירות שבנין מתכננת לבנות בחיפה, וגם במספר הלקוחות שיש באפשרותם לפנות לדיור מוגן. לעת עתה, הדבר מעלה את חששות המשקיעים, מה שמשתקף בתשואת האג"ח ובשווי השוק של החברה, העומד על מיליוני שקלים בודדים.
אפילו למשקיעים של יולי עופר יש משבר אמון
רבות דובר במשבר האחרון על הטייקונים המקומיים, ובראשם לב לבייב ויצחק תשובה, ועל יכולת החזר החובות שלהם. האג"ח של אותם טייקונים, בעיקר בתחום הנדל"ן, כבר מזמן מתנהג כמו אג"ח זבל, עם תשואה של עשרות אחוזים המשקפת את חוסר אמון המשקיעים ביכולת החזר החוב.
כעת, מתברר שגם כשזה מגיע למשפחת עופר, אמון המשקיעים אינו גבוה במיוחד בכל הנוגע לפעילות הנדל"ן. האג"ח של חברת סנטראל יורופיאן שבבעלות יולי עופר איבדה בשבוע האחרון יותר מ-30%, והיא נסחרת בתשואה של יותר מ-50%.
סנטראל יורופיאן היא חברה פרטית שעופר רכש בה את השליטה לפני כשלוש שנים. כמו הרבה חברות ישראליות נוספות, היא פועלת בתחומי נדל"ן שונים במזרח אירופה, באמצעות מארג סבוך שכולל יותר מ-25 חברות בנות. עיקר הפעילות של החברה מתרכזת בהונגריה (כ-70% מסך נכסי החברה), והנכס העיקרי שלה הוא מלון מרידיאן בבודפשט. את המלון רכשה סנטראל יורופיאן מחברה פרטית של יולי עופר תמורת הקצאת מניות, ושוויו מוערך ב-368 מיליון שקל.
נזכיר, כי הונגריה נקלעה לאחרונה למשבר חמור: המשקיעים הזרים יצאו מהמדינה, שוק האג"ח הממשלתי קרס, מחשש שהמדינה לא תוכל לפרוע את חובותיה, והבנק המרכזי העלה את הריבית במדינה ל-11.5%. בניסיון לייצב את הכלכלה, הזרימה קרן המטבע הבינלאומית מיליארדי דולרים להונגריה.
חברת סנטראל יורופיאן עצמה מתאפיינת במינוף גבוה למדי - ההון העצמי מהווה 8.8% מסך המאזן של החברה, נכסי הנדל"ן שלה מוערכים ב-632 מיליון שקל והתחייבויותיה לבנקים ולבעלי האג"ח הן בסכום דומה.
כעת, יהיה מעניין לבחון את התנהגותו של יולי עופר מול הגופים המוסדיים שהזרימו ביקושים גדולים בהנפקת האג"ח שביצע, ושמהם גייס יותר מ-130 מיליון שקל. ברכישת מלון מרידיאן מחברה פרטית שלו תמורת הקצאת מניות, העביר למעשה יולי עופר את הסיכון מחברה פרטית אל הציבור. כעת, ימים יגידו אם החברה תעמוד בהתחייבויותיה, או שעופר ייאלץ להכניס יד לכיס ולהזרים לה כספים על מנת לשמור על קשר טוב עם שוק ההון.
הכוכבות הנופלות של שנות הגאות
בתקופת הגאות הן היו מניות מאוד פופולריות, ובשיאן הגיעו לשוויים של מאות מיליוני שקלים. אולם כיום מתברר שחברות הנדל"ן המקומיות יצאו להרפתקאות מסוכנות מדי, ובהתאם לכך חתכו המשקיעים את שווין לעשרות מיליוני שקלים בלבד. לפניכם כמה מהכוכבות של השנים האחרונות:
בסר פרויקטים
ההימור על ארה"ב עלה לה ביוקר, ובסר פרוייקטים הייתה על סף הערת עסק חי בדו"חות הרבעון השני. היא ניצלה לאחר שחברת האם, בסר הנדסה , התחייבה לממן לה הלוואה בסך 5 מיליון שקל.
בסר פרויקטים השקיעה לא מעט בשני האזורים בהם נרשמו ירידות המחירים הגבוהות ביותר בארה"ב - פלורידה ולאס וגאס, ובאוגוסט האחרון הודיעה על הפרשה בסך 53 מיליון שקל בגין שני פרויקטים כושלים באותן מדינות. בנוסף, בחודש שעבר העמיד בנק אמריקני המלווה את פרויקט פורט מאיירס של החברה, הלוואה בסך 16 מיליון דולר לפירעון.
בסר פרויקטים עדיין לא דיווחה על תוצאות הרבעון השלישי שלה, אך ההפרשה עליה דיווחה באוגוסט צפויה להגדיל את הגירעון העצמי של החברה, שעמד בסוף הרבעון השני על 66.5 מיליון שקל. המשקיעים המוסדיים כינסו אסיפת אג"ח, בה הובטח להם על ידי בעלי השליטה, נחשון קיויתי, רועי גיל ואיתן אלדר, כי יעשו הכול בכדי לשמור על מערכת יחסים טובה עם שוק ההון לטווח ארוך. כיום שווי השוק של החברה הוא 40 מיליון שקל בלבד, והיא רחוקה משיאה ב-74%.
ארזים
קשה להאמין, אבל בקיץ 2007 שווי השוק של ארזים עמד על 1.16 מיליארד שקל. מאז, נחתו על החברה שבשליטת מאיר גורביץ' צרות בזו אחר זו, והביאו לכך ששווי השוק שלה עומד היום על 57 מיליון שקל בלבד.
עיקר החשיפה של ארזים היא לשוק בבריטניה, שם התפוצצה בשנה האחרונה בועת נדל"ן וסחפה איתה את כל השוק למטה, וזאת בנוסף להיחלשותה הדרמטית של הליש"ט. הפגיעה בארזים היא קריטית על רקע המינוף האדיר שלה: נכון לרבעון השני היה ההון העצמי שלה 491.6 מיליון שקל - שצפוי עוד לרדת ברבעון השלישי - ביחס למאזן בגובה של 4.3 מיליארד שקל.
לחברה חובות רבים ומעט דרכים להחזיר אותם, בעקבות משבר האשראי בעולם. מימוש נכסים בשלב זה הוא בעייתי, כיוון שלא ניתן למכור במחירים טובים בתקופה זו, כשגם מיחזור הלוואות כמעט בלתי אפשרי, ואם כן אז בריבית גבוהה. בנוסף, קיים חשש להמשך התקבולים, על רקע קשיים אצל חלק משוכריה. וכאילו כל זה לא מספיק, לחברה מחלוקת עם מס הכנסה, שטוען כי ארזים חייבת לו כ-150 מיליון שקל, ובנוסף התמודדה החברה עם הפחתת דירוג חדה של האג"ח שלה.
באסיפת מחזיקי האג"ח, הבטיח גורביץ' כי החברה תעמוד בהתחייבויותיה. המבחן המשמעותי של ארזים יהיה בחודש יוני הבא, אז תצטרך להחזיר למחזיקי החוב שלה יותר מ-60 מיליון שקל.
פאנגאיה נדל"ן
פאנגאיה נדלן שבשליטת ברק טוכמאייר ואסף רוזן פועלת בתחומי הנדל"ן המניב והיזמי בישראל, גרמניה, פולין ורוסיה. הרכישה המשמעותית והמתוקשרת ביותר של פאנגאיה התבצעה ברוסיה, שם רכשה יחד עם חברת אלקטרה קרקע חקלאית בסנט פטרסבורג על שטח של 2,400 דונם, תמורת 100 מיליון דולר. כעבור חצי שנה דיווחה החברה כי לפי הערכת שווי של שמאי חיצוני, הוערך שוויה של הקרקע ב-1 מיליארד דולר. לאחר שנתבקשה לספק הבהרות על ידי רשות ניירות ערך, הודיעה פאנגאיה כי הערכת השווי אינה קבילה לצרכים חשבונאיים.
סך היקף הנדל"ן להשקעה של פאנגאיה נדל"ן הסתכם ברבעון השני השנה ב-438 מיליון שקל, אך משבר האשראי והירידות במניות הנדל"ן לא פסחו עליה, במיוחד לנוכח העובדה שהיקף חובותיה מסתכם בכ-350 מיליון שקל.
מניית פאנגאיה הייתה מאוד פופולרית בתקופת הגאות, והגיעה בשיאה לשווי של יותר מ-350 מיליון שקל. בינתיים, החברה צנחה ב-86% מהשיא שרשמה ב-2007, ואיגרות החוב שלה הגיעו לתשואה של 60%, על אף תוכנית רכישה עצמית בהיקפים גדולים שמבצעת החברה.
אולימפיה
לאולימפיה יש פעילות שולית בארץ, כשעיקר פעילותה נעשית במזרח אירופה באמצעות שתי חברות שהקימה. הראשונה היא נאנט, בה אולימפיה מחזיקה כעת 31%, אשר פועלת במדינות פולין, קרואטיה, הונגריה ורומניה. מניות נאנט משועבדות לבנק לאומי תמורת אשראי שקיבלה החברה. חברה בת נוספת היא אולימפיה יורו, שהוקמה לפני כשנתיים ופועלת באוקראינה ופולין.
באמצעות החברות הבנות ביצעה אולימפיה רכישות גדולות של קרקעות, והחלה בביצוע פרויקטים של בינוי על קרקעות אלו. בשנה שעברה רכשה אולימפיה יורו שתי קרקעות באוקראינה בהשקעה של מאות מיליוני שקלים, והיא מתכננת לבנות עליהן פרויקטים בהיקף של מיליארדי שקלים. החברה אף רשמה משערוכה של אחת הקרקעות רווח של קרוב ל-400 מיליון שקל.
נזכיר, כי אוקראינה נמצאת בעיצומו של משבר כלכלי חריף, כך שלא ברור מצב הפרויקטים של החברה במדינה. זאת, בתוספת החשיפה הגבוהה של אולימפיה למזרח אירופה, הרחיקו את המשקיעים מהחברה. וכך, אם בשיא היה שווי השוק שלה יותר מחצי מילארד שקל, הרי שכיום שווי החברה עומד על כ-80 מיליון שקל בלבד, ותשואת האג"ח מגיעה ל-50%.
כתבות
ני"ע
