בנדל"ן - כולנו בפוזיציה

תתעוררו. גם בענף הנדל"ן, כולנו חיים, מדברים ופועלים מתוך פוזיציה. לא רק היזמים, הקבלנים, המתווכים והשמאים, אלא כל אחד מאיתנו נמצא בעמדה שמשפיעה על שיקול דעתו. גם כמובן הקבלן חנן מור, שבונה מאות דירות בכל הארץ ובטוח שבעוד חצי שנה יהיו פה עליות מחירים מטורפות, אבל גם מאות הטוקבקיסטים, שמתים לקנות דירה חדשה, ובדיוק בגלל זה הם בטוחים שעוד מעט יגיעו ההזדמנויות לשוק הדירות.

כמה שלא נעטוף את זה במקצועיות, שקיפות ואחריות, פעם אחר פעם אנחנו מגלים שאפילו המומחים הכי גדולים פועלים מתוך המשבצת הקטנה שלהם, דרכה הם רואים את המציאות. מותר לנו לדרוש מכל אחד הוגנות. אבל אובייקטיביות? מזמן כבר התברר שאין חיה כזו, ודאי לא כשמדובר בתחום שלכל אחד יש בו נגיעה ושהתנודות שבו משפיעות מאוד על איכות החיים, על ההחלטות ועל שווי הנכסים שבידי מרבית האנשים.

הכל עניין של כסף

שוב אנחנו נדרשים לקרקע של נוחי דנקנר ויצחק תשובה בלאס וגאס, שסיפקה השבוע את ההוכחה הכי טובה לפוזיציה שבה נתונים כל הגופים המעורבים. דנקנר היה צריך לתמחר את הקרקע הכי גבוה שאפשר, כדי שהדו"חות הכספיים יישארו סבירים וכדי שההשקעה ההיא לא תהרוס לו את התדמית, אז הוא מצא 2 שמאים הוגנים (ניסינו לקעקע את הניסיון והמקצועיות של אותם שמאים, אבל הם אכן מקובלים ונחשבים בארה"ב), שהעניקו לאדמה שווי של 1.5 מיליארד דולר.

מנגד, לבנק המממן יש אינטרס להפחית את שווי הקרקע כדי לדרוש יותר בטחונות מהיזמים, אז גם הוא מצא הערכת שווי הוגנת, שנתנה לאותה אדמה שווי של 652 מיליון דולר.

פעם היינו תמימים. חשבנו שמדובר בעיקר בתכונות אופי ובמצב נפשי: האופטימיים אומרים ומאמינים שיהיה טוב, ואילו הפסימיים אומרים ומאמינים שהרע עוד לפניהם. אבל היום, מדובר בעיקר בשאלה של כסף.

האופטימי שיושב על הגדר ועומד לרכוש דירה, או אפילו מחזיק כרגע מניות בשורט, יגיד לכם שאו-טו-טו מגיעות הנפילות, שיעזרו לו כמובן להרוויח מהמצב הנוכחי. ודווקא הפסימי, אבל כזה שפרסם דירה למכירה, שנתקע עם כמה קרנות שמשקיעות בנדל"ן או שבעצמו השקיע (או ירש וכדומה) בניינים, ידאג לשלוח טוקבק ולשדר לשוק שאנחנו פועלים בפאניקה מוגזמת ושאו-או-טו מגיעות עליות המחירים.

אלפי מפוטרים במשק

האמת? התשובה הכי הוגנת כרגע היא ששוק הדירות למגורים לא שונה בהרבה מהמסחר בחביות נפט. שלל מומחים יציעו לכם מבחר סיבות למה מחיר חבית יצנח ל-40 דולר, כשאחרים יסבירו לכם למה הוא עוד יחצה את ה-200 דולר. בסוף מסתבר, שבסערה הנוכחית אין להם באמת מושג למה שעתיד לקרות.

מצד אחד, ההיצע של קרקעות באזורי הביקוש באמת נמוך, אין כמעט פרויקטים חדשים בצנרת, אין חלופות אחרות אטרקטיביות להשקעה של הכסף ולא היתה פה השתוללות משמעותית של המחירים (ברוב הערים לפחות) לאורך השנים. אבל מנגד, כל יום אנחנו קוראים על עוד ועוד מפוטרים, הבנקים לא ששים לממן הלוואות לרכישת דירה, הזרים כבר לא באים לאתרים, התשומות של הבנייה יורדות ולא מעט חברות יצטרכו כנראה לזרוק בקרוב סחורה לשוק, רק כדי להחזיר הלוואות לנושים.

מי משני הצדדים ינצח? לפני שאתם עונים, תחשבו טוב באיזה פוזיציה אתם יושבים. *