רוכשי הדירות מנמיכים סטנדרטים, למחירי השכירות בת"א מתגנבת שפיות, הזרים בורחים ולקבלנים קשה - כך משנה המשבר את שוק הנדל"ן בישראל

וגם: מגדלים התובעים דמי אחזקה חודשיים של מאות ואלפי דולרים? דירות סטודיו בת"א או בירושלים לסופי שבוע? דירות לופט ענקיות בדרום ת"א למסיבות פרועות בליל הסילבסטר? היום כל אחד מהטרנדים הללו הוא זיכרון לימי הגאות העליזים של הנדל"ן בשנים האחרונות ; מגזין G מציג: 10 הוכחות לכך שענף הנדל"ן אוסף את השברים ; הקרב על הבית: מה צפוי לשוק הכי לוהט בישראל

1. המשקיעים הזרים: ביי ביי

שיהיה ברור: למרות כל הבאזז מסביב, הזרים אף פעם לא היוו משקל מכריע בשוק הנדל"ן למגורים בארץ. ב-2007 הסתכם סך העסקות של הצרפתים, של האנגלים, של האמריקאים, של הרוסים ושל יתר הזרים בכ-5,000 דירות ובתים, כ-5% בלבד משוק הדירות בישראל (יד ראשונה ויד שנייה).

יחד עם זאת, בפוקוס על ערים מסוימות וחשובות, ובעיקר שכונות מסוימות וחשובות בישראל, תפסו הזרים פלח שוק דומיננטי ועשיר, שנעלם לאחרונה כמעט לחלוטין ממפת הביקושים. האמריקאים בלב ירושלים, הצרפתים בקו המים של ערי החוף, בראשן נתניה ואשדוד, והרוסים במגורי היוקרה ובמגדלים במרכז הארץ היו פרמטר משמעותי בשיקולי השיווק של כל יזם, שגם שלח נציגים לניו יורק ולפריז.

מעבר לכך, מדובר באיכות לא פחות מכמות. על עסקת השנה של 2006 היה חתום אנגלי אלמוני בשם הווארד אלן. אותו אלן רכש מתחם עצום של תשעה דונמים ברחובות שלמה המלך והנשיא בהרצליה פיתוח, תמורת 21 מיליון דולר, רכישה שהותירה בידיו את המגרש הבודד הגדול ביותר בכל הרצליה פיתוח. שנה לאחר מכן, עסקת השנה יוחסה לאוליגרך רוסי, ואלרי קוגן, שרכש לא פחות מחמישה מגרשים בקיסריה, תמורת 17 מיליון דולר, כדי להקים עליה אחוזת ענק בשטח של 11.5 דונם.

רק שכעת דירה בישראל היא הדאגה האחרונה של הדודים מחו"ל (רובם ככולם, כמובן, יהודים). יש להם היום הרבה פחות כסף (שגם שווה הרבה פחות בשקלים) והרבה פחות מצב רוח כדי לחפש השקעות בישראל. אם בכל זאת, משום מה, הם חושבים על השקעה בנדל"ן, הנפילות ברחבי העולם מציעות להם מבחר הרבה יותר אטרקטיבי ומגוון.

כשמחיר בית עומד על 350 אלף דולר בניו יורק הגדולה, ועל 60 אלף דולר באינדיאנה או בקנזס, וכשגם באירופה ניתן לקנות דירות במרכז וינה, באמסטרדם או בבריסל ב-400 אלף דולר ואף בפחות מכך, למה לקנות דירת ארבעה חדרים ב-400 אלף דולר בתל אביב, שעה נסיעה מעזה וחצי שעה נסיעה משכם?

2. המתווכים: שפל המדרגה

בשנים האחרונות נהפך מתווך הנדל"ן לאיש מקצוע לגיטימי בישראל. החאפר, שהתעלק בעיקר על מחפשי הדירות ועל המפרסמים בלוחות, השתדרג, אימץ את הסגנון האמריקאי, למד לשווק את עצמו ואת הדירות, והחל להצדיק את דמי התיווך (כ-2%) שהוא דורש מכל צד. יותר ויותר צעירים נמרצים, מאוכזבי היי-טק, פנסיונרים של צה"ל ואחרים גילו את יתרונות המתווך, שבעסקה אחת יכול לגמור את החודש. כשהשוק רתח, הם אפילו לא דמיינו שניתן לגמור חודש שלם רק עם הוצאות לפרסום ולדלק, בעקבות לקוח שטרטר אותם שבועות שלמים ובסוף אפילו לא הזמין אותם לקפה.

בעקבות זאת, המקצוע שגשג. ב-2005 היו רשומים אצל רשם המתווכים 6,105 מתווכים. ב-2006 כבר עלה מספרם ל-7,494 מתווכים, שצמחו ל-9,440 בסוף 2007. השבוע כבר היו רשומים אצל הרשם 11,275 מתווכים, זאת בנוסף לאי-אלה חאפרים ללא תעודה ורישיון שעדיין מסתובבים בשטח.

אבל עכשיו הכול הרבה יותר קשה. פחות עסקות רכישה ומכירה, פחות נכונות להתחלק בתמורה עם המתווך, ויותר תחרות החותכת את הקופון שהוא משיג מהמוכר או מהקונה.

3. הקבלנים: מי אמיתי ומי צעצוע

עד לא מזמן, כדי להרים פרויקט מגורים בישראל או ברומניה נדרשה אך ורק החלטה. צעירים אחרי צבא, מתווכים שלא הסתפקו בקופון שקיבלו מכל מכירה, שיפוצניקים שהחליטו להיכנס למגרש של הגדולים - כולם הפכו כמעט בן-לילה ליזמי נדל"ן, ואם אפשר (והיה אפשר) אז ליזמי נדל"ן בינלאומיים.

רק מה, שגם כדי להרים בניין צנוע של שלושים דירות באשדוד צריך עשרות מיליוני שקלים במזומן. יתרה מכך, אותם יזמים חדשים וותיקים רצו, כמובן, "לפזר סיכונים" ו"לנצל את ההזדמנויות בעולם", מה שאומר שהם נזקקו למאות רבות של מיליונים כדי לממן את פעילותם.

אבל כסף לא היווה שום בעיה. עשרות מיליארדי שקלים גויסו כאן בשנים האחרונות משוק ההון כדי לממן את חלומות הנדל"ן של כולם. כל מה שהיה צריך זה מצגת יפה, קצת תמונות של קרקע חקלאית אטרקטיבית, אפילו מבלי להתאמץ להשיג דירוג מאחת מחברות האשראי האמורות לתמחר את גובה הריבית.

כל זה נגמר. כשללב לבייב או ליצחק תשובה נגמרה אספקת האשראי הסדירה, וכשהבנקים מסובכים עד מעל הראש בהלוואות שהם לא יזכו לראות את פדיונן במלואן, כדאי לבעלי החלומות החדשים לחשוב על תחום יזמות חדש, שאינו צורך כל-כך הרבה אשראי.

4. משכנתאות: סאב-פריים, מישהו?

קשה להאמין, אבל תמורת תוספת קטנה בגובה הריבית, יכול היה כמעט כל ישראלי ליטול בשנים האחרונות הלוואה עד לשיעור של 95% מערך הנכס. קראו לזה ביטוח EMI, חברה בת של AIG הגדולה, שהסכימה לבטח את המשכנתא בכל שיעור, כדי ליהנות אחר כך מחלק מההחזר.

רק שעכשיו כמעט שום בנק אינו עובד יותר עם EMI. AIG כבר ממש אינה גדולה, והזוגות הצעירים המבקשים לקנות דירה נדרשים להביא הון עצמי מהבית בשיעור של 30% ואפילו 40% מערך הדירה.

מנגד, לפחות האיום על המשך העליות בריבית המשכנתא כנראה הוסר. אמנם פרמיות הסיכון גדלו, אבל כשנגיד בנק ישראל (ונגידי יתר העולם) חותכים בכל שבועיים את הריבית לשפל חדש, קשה להאמין שדווקא בהלוואה הכי בטוחה שמעניק הבנק, שכנגדה עומד למלווה נכס משועבד, נראה עלייה בריבית נגד המגמה.

בחודשים האחרונים הריבית אמנם עלתה מעט, בגלל הסיכון של כל אחד מאיתנו בנוגע להחזר ההלוואה, אבל ההערכות הן שכעת ריבית בנק ישראל היורדת והתחרות בין הבנקים ישפיעו ויעצרו את העלייה.

5. מוקדי הביקוש: בלי הרפתקאות

מגדלים התובעים דמי אחזקה חודשיים של מאות ואלפי דולרים; דירות סטודיו בתל אביב או בירושלים לשימוש בחגים או בסופי שבוע, דירות לופט ענקיות בדרום תל אביב לבן הצעיר או למסיבות פרועות של החבר'ה בליל הסילבסטר - מעל כל אחד מהטרנדים הללו, זיכרון לימי הגאות העליזים של הנדל"ן בשנים האחרונות, מרחף כעת צל כבד.

נכון לעכשיו, לאנשים אין עודף כסף להרפתקאות מיותרות, העולות להם מדי חודש כסף עבור ארנונה, אחזקה של ספא שאינו בשימוש ועוד. נכס למגורים יחזור להיות נכס למגורים, כל אחד בהתאם לכסף שברשותו ולסטנדרטים שהוא מחפש, בלי יותר מדי המצאות ואופנות של רגע.

6. קבוצות רכישה: בוחן מציאות

קבוצות הרכישה - שעד לפני שנים אחדות עדיין נקראו "עמותות בנייה" ויועדו בעיקר לקומבינטורים שרוצים לעשות סיבוב על הרוכשים ועל רשויות המס - הפכו לשחקן הכי מרכזי בענף. על-פי הערכות, כשליש מהדירות המוקמות היום במרכז הארץ מתבצעות על-ידי קבוצות רכישה. הקבוצות התגברו הן על המכשולים של רשויות המס והן על הביקורת והדה-לגיטימציה מצד הגופים הממוסדים הפועלים בענף.

המשבר הנוכחי מעמיד כעת את הכוח העולה של הקבוצות בפני מבחן. לפני שבוע התפרקה אחת הקבוצות הבולטות שקמו כאן לאחרונה (פרויקט מגורים בפלורנטין שארגנה חברת ב.ס.ר), לאחר שהמוכרים לא הסכימו לעוד הפחתה במחיר הקרקע. הדבק החלש, המחזיק גם ככה את חברי הקבוצות התלויים זה בזה, עלול להיות כעת חלש מדי. ועדיין, כשקניית דירה מקבלן נהפכת למסוכנת לא פחות ואולי אפילו יותר מכל מארגן קבוצה, אין שום סיבה שהן ייעלמו בקרוב לחלוטין מהמגרש. קבוצות הרכישה הן המנוע הדומיננטי ביותר הקיים היום בשוק המגורים בישראל.

7. הסטנדרטים: שיהיה סטנדרטי

הביקושים הגדלים, ועמם עליות המחירים של הדירות, הקפיצו בשנים האחרונות גם את הסטנדרטים ואת הדרישות של הרוכשים, כאשר רק השמיים הם הגבול. תוספת שלא נגמרות במטבח, חדר כושר למטה, קאנטרי משותף, אלמנטים ירוקים וידידותיים לסביבה, הם רק רשימה חלקית של פינוקים שתמיד היה מי שישלם עבורם.

כעת, ההערכה היא שהמחיר יחזור לשלוט כפרמטר כמעט יחידי במשוואה. מרבית רוכשי הדירות, שצריכים להביא יותר הון עצמי מהבית וגם כך אינם בטוחים לגבי עתידם, ירצו לשלם את המינימום הנדרש כדי לקבל את המקסימום עבור כספם. במצב כזה בודקים שטח ומחיר פר דירה. עוד ארונות למטבח, עוד חדר משותף לדיירים למטה או ספא משודרג הם פריבילגיות שכבר לא משלמים עבורן.

מעצבי פנים, אדריכלים שהפכו לסלבריטאים, יועצי תאורה ועוד נותני שירותים עלולים למצוא את עצמם מחוסרי תעסוקה, כשרוכשי הדירות יגלו שניתן לגור גם בבית שלא עוצב בסגנון הפנג שוואי.

8. שקל או דולר: עכשיו נראה

זהו אולי סימן השאלה הכי גדול בענף. מאז שנות ה-80, ימי האינפלציה המטורפת ששלטה בארץ, עברו בעלי הדירות לדבר אך ורק בדולרים. אבל לפני כשנתיים, כשפתאום התברר לישראלים שהמטבע האמריקאי פחות יציב מהשקל שלנו, וודאי כשאת המשכורת ואת ההוצאות אנחנו מודדים בשקלים, עברנו לדבר במטבע המקומי גם כשמדובר היה בעסקת נדל"ן.

רוב רובן של העסקות שנעשו כאן בשנים האחרונות היו בשקלים בלבד. בדירות יד ראשונה זוהי כבר גזירת המחוקק, אבל גם בשוק היד שנייה השקל שלט. בשוק השכירויות, פחות משליש מהעסקות שנחתמו כאן בשנה האחרונה הוצמדו לדולר, בדרך כלל בגלל בעל בית מבוגר ועקשן.

הבעיה היא שהמהפכה עדיין לא הושלמה. אם הדולר ימשיך להתחזק, ואם המצב בארץ ימשיך להיות כל-כך שברירי, אנו עשויים לראות תנועה חזרה אל הדולר החזק.

9. שכירות בתל אביב: ירידה זוחלת

אחרי שנים ארוכות של עלייה עקבית במחירי השכירות בתל אביב, מורגשת בחודשים האחרונים ירידה זוחלת במחירים. לא מדובר ביותר מאחוזים בודדים, אבל בעלי הדירות גם מגלים שפתאום צריך להשקיע זמן כדי להשכיר דירה. אם לפני שנה כל מודעה נענתה בעשרות פניות ובעלי הדירות ניהלו מכרזים בין המבקשים, הרי שכיום מודעות יכולות לשכב באתרים ימים ארוכים מבלי שיהיו יותר מדי מתקשרים, וודאי לא כאלה שיקפצו על המחירים הקיימים.

בתקופת מיתון, אנשים מגלים שניתן לשכור דירה גם במרחק של חצי שעה נסיעה מתל אביב. סטודנטים, ואפילו זוגות צעירים, מגלים שניתן אפילו לחזור ולגור אצל ההורים. אבל שוק השכירויות של תל אביב יודע בכל זאת לשרוד משברים. כשקשה הרבה יותר לקנות דירה, וכשמרבית מקומות העבודה שעדיין מחפשים עובדים מתרכזים סביב תל אביב, עוד רחוק היום שבו לא יהיו בעיר הזו ביקושים.

10. מה הלאה: הפרויקט במקפיא

בשנות הגאות האחרונות סיפרו לנו העיתונים כמעט מדי יום על עוד פרויקט קפוא החוזר אל המגרש, ועל עוד פיל לבן שסוף-סוף מצטרף לחגיגה. או-טו-טו הבור בדיזנגוף פרישמן הופך למגדל; או-טו-טו תל אביב, רמת גן וגבעתיים מתמלאות פרויקטים של פינוי ובינוי, ואת הרכבות הישנות המכוערות יחליפו מגדלי זכוכית; השלד ברחוב ז'בוטינסקי בגבול בני ברק ורמת גן עוד מעט מושלם; שדה דב כבר פונה בכלי התקשורת כמה וכמה פעמים לטובת שכונת היוקרה שתיבנה עליו, ועוד ועוד.

רק לפני שנה הבטיחו לנו הטייקונים הגדולים שהמשבר לא נוגע בהם. להפך, אמרו כולם, הצרות של הקטנים זו ההזדמנות של הגדולים. הקלישאה הכי שחוקה אז טענה שמכל משבר החזקים יוצאים הרבה יותר חזקים. סחורה תתגלגל ברחובות, והם יוכלו לאסוף אותה בקלות במחירי מציאה.

בפועל, גם, ואולי בעיקר, החברות הגדולות מצויות כעת במצוקת אשראי חריפה. לא די שהן לא אוספות מציאות חדשות, אלא הן נאלצות להקפיא גם פרויקטים שעבדו עליהם זמן רב וכבר התגאו בהם בפני המשקיעים וכלי התקשורת - דנקנר ותשובה נתקעו עם פרויקט הענק בלאס וגאס, אפי פיתוח, זרוע הנדל"ן הרוסית של לבייב, כבר הודיעה כי החליטה לצמצם משמעותית את הפיתוח ושהיא תתמקד בשלושה פרויקטים בלבד במדינה, ודוגמאות נוספות לא חסרות. עכשיו, לאף אחד כבר לא בוער יותר. עד הסיבוב הבא יכולים הבורות, השלדים, הרכבות והפילים לחזור לשגרה.

אז מה כן? ייתכן שבימים שבהם הבנקים אינם מעמידים מימון לפרויקטים הגדולים, נראה חזרה של חלקם לפרויקטים הבטוחים הרבה יותר. תמ"א 38 מאפשרת לבעלי בניינים ישנים לבנות תוספת של קומה או שתיים (שעוברות פעמים רבות לידי הקבלן) תמורת חיזוק המבנה מפני רעידות אדמה. במקביל, יזמים קטנים וגדולים יתכננו השבחה קטנה של נכסים קיימים, פיצולים - חוקיים יותר או פחות - של דירות ופתרונות נוספים שיספקו להם תעסוקה גם בימים קשים.

לאנשי הנדל"ן לא תהיה ברירה אלא להצדיק את המוניטין שהם זוכים לו ברחבי העולם, ולהפוך יצירתיים יותר ונחושים יותר. במידה רבה, הם ייאלצו להמציא את עצמם מחדש. כמו את הענף כולו.

עוד בכתבה במהדורה המודפסת: המחירים יירדו? אולי בכלל יעלו? מבולבלים? גם מוכרי הדירות

צרו איתנו קשר *5988