הבתים שמאחורי המספרים

ענף הנדל"ן, במיוחד הנדל"ן למגורים, רווי כידוע הצהרות ואינטרסים. הצהרות על מצב רוח אופטימי של הציבור הרחב, אפילו אם אותה אופטימית קיימת רק בדמיונם של האינטרסנטים בשוק, מחוללות לא פעם נבואה שמגשימה את עצמה. רק שפעם ברבעון, אם כי גם זה בערבון מוגבל, ניתן לבחון ולהסיק מסקנות מהמספרים עצמם, כפי שהם מופיעים בדו"חות הכספיים.

מתרחקים מהמרכז

הזינוק במחירי הדירות בתל אביב והערים הסמוכות לה הביא, לא פעם בלית ברירה, משפחות רבות לחפש דירות קצת יותר רחוק ממרכזי התעסוקה. המחירים בירושלים הבריחו גם הם רוכשי דירות לערים כמו בית שמש ומודיעין. כך, במחצית הראשונה של 2008, העיר בה נמכרו מספר הדירות החדשות הגדול ביותר היתה פתח תקוה, ואחריה ראשון לציון, חולון ונתניה, כשת"א רק במקום החמישי. חברות רבות ריכזו מאמצים בערים אלה, במקום בשוק המטורף של תל אביב וירושלים.

בפריפריה הרחוקה בונות כיום מעט חברות ציבוריות או חברות מהמרכז, ונותרו בעיקר קבלנים מקומיים. לעומת זאת, מרבית החברות הבינו שהלחם והחמאה מצויים כיום בפריפריה הקרובה. י.ח. דמרי היא דוגמה לחברה שבונה בעיקר בפריפריה, ובהצלחה לא מבוטלת. ברבעון השלישי מכרה דמרי למשל 12 דירות במגדלי קרן בבאר שבע, 8 בנתיבות ושתי דירות בשדרות(!). עם זאת, ברבעון השלישי השנה מכרה 109 דירות, לעומת 152 דירות ברבעון המקביל אשתקד, בשל הצטמצמות המלאים, ובמחיר ממוצע נמוך יותר בשל התמקדות יתרה בפריפריה. החברה בונה גם במודיעין, ירושלים, נתניה, אילת וגן יבנה, אך באשדוד נמכרו מעט מאוד יחידות דיור ברבעון האחרון בפרויקטים השונים.

עוד חברה שמקדישה נתח נכבד מפעילותה לפריפריה היא צמח המרמן. הדו"חות של חברה זו משתייכים בהחלט לזן היותר מעורפל של הדו"חות, וקשה לחלץ ממנו נתונים מדויקים וברורים, אך החברה מכרה כמה עשרות יחידות דיור בכרמיאל, צור יצחק ואלפי מנשה מאז תחילת השנה, אם כי ברבע השלישי היקף המכירות הכולל של החברה ירד, בעיקר לעומת היקף המכירות הגבוה ברבעון הראשון של השנה.

גם החברות הגדולות מכירות בחשיבות הפריפריה הקרובה לתזרים שלהן. כך, אזורים ואפריקה מגורים מכרו בבניינים שהן בונות במשותף במערב ראשון לציון 26 יח"ד ברבעון השלישי, בלייף פארק בפתח תקוה מכרה אפריקה 18 דירות ברבעון, 12 בלב הסביונים וביהוד 10 דירות. גם אאורה מכרה במהירות עצומה בפרויקט HIGH ביהוד, 137 דירות תוך שנה, כאשר הקצב המהיר נשמר גם בחודשים האחרונים.

חנן מור רשמה גידול ניכר של פי 3 ברבעון האחרון בהשוואה לאשתקד, בזכות המכירות בנס ציונה ובבאר יעקב (שם מכרו כלל החברות 201 דירות ב-9 החודשים הראשונים של השנה, לעומת 107 בכל שנת 2007). ב"שוק של מחיר", חברות רבות עשויות להמשיך במגמת חיזוק הפעילות בפריפריה הקרובה.

ירושלים: מכירות קופאות

העיר שנפגעה ככל הנראה ממשבר האשראי היא ירושלים. גם קודם למשבר העולמי, ירידת שערי המטבעות הזרים, ובעיקר הדולר, גרמו לירידה בכוח הקנייה של היהודים מחו"ל, שמהווים גורם משמעותי בעיקר בדיור היוקרה בעיר. הזוגות הצעירים, שנאלצו לנדוד מחוץ לעיר (למשל למודיעין, מעלה אדומים ובית שמש), בשל המחירים, בוודאי שלא חזרו לעיר, וטבלת המכירות בבירה של מרבית החברות ברבעון השלישי אינה מרשימה.

סיומם של הפרויקטים של אפריקה מגורים בעיר (בשותפות עם חברת שיינפלד) אמנם תוכנן רק ל-2012 וביצועם טרם החל, אולם השיווק שהחל בשנה האחרונה הניב תוצאות מעורבות. בפרויקט הרב קוק, ששיווקו החל בתחילת השנה - ברבעון הראשון לא נמכרו כלל דירות, ברבעון השני נמכרו 9 דירות במחיר ממוצע של 2.6 מיליון שקל, ברבעון השלישי נמכרו 21 דירות נוספות, אך מניתוח הנתונים שערך "גלובס" עולה שהפתרון לתעלומה נעוץ בכך שברבעון זה המחיר הממוצע לדירה צנח ב-34%, ל-1.73 מיליון שקל.

המצב בפרויקט חצר הנביאים (גם הוא עם שיינפלד) מורכב עוד יותר. לאחר שברבעון השלישי דווח על 12 עסקאות במחיר ממוצע של 3.7 מיליון שקל לדירה, ברבעון השלישי נעלמו עסקאות אלה מהדו"חות בשל ביטול בקשות הרכישה, וכרגע החברה משהה את שיווק הפרויקט.

שתי חברות אחרות הפועלות בבירה מציגות באורח בהיר ושקוף את מצבם העגום של הפרויקטים המגה-יוקרתיים של העיר. ישרס מקימה את פרויקט כתר דוד על מגרש ימק"א המיתולוגי. בבניין C יש לחברה 62 דירות. 47 מתוכן נמכרו כבר עד סוף 2006 (ו-40 עד סוף 2005), אולם עוד קודם למשבר הכלכלי מדובר למעשה בעצירה כמעט מוחלטת של המכירות, למרות שהבניין עומד על סף השלמתו. במשך כמעט השנתיים האחרונות, נמכרו רק 4 דירות נוספות, ורק אחת מאז תחילת 2008.

בבניינים B3 ו-B4 בימק"א (שיושלמו במהלך 2009) 39 דירות, כאשר רק 16 מתוכן נמכרו עד סוף הרבעון השלישי השנה, כאשר כבר בסוף 2006 נמכרו 13 דירות בבניינים אלה, כלומר 3 דירות נוספות בלבד במשך כמעט שנתיים. למרות נתוני מכירות אלה, יצאה ישרס בשיווק פרויקט יוקרתי נוסף בירושלים, "נווה המושבה" הכולל 60 דירות, ושבנייתו החלה ברבעון השלישי של 2007. בפרויקט המושבה נמכרו עד כה 3 דירות, למרות שהשלמתו מתוכננת לתחילת 2010.

בפרויקט ממילא, הממותג מול הנוף עוצר הנשימה של חומות העיר העתיקה, יש 50 דירות ועד כה נמכרו בו רק 20 דירות, למרות שכל הבניינים בו יאוכלסו עד אמצע 2009, ובחלקם האכלוס כבר החל. הפרויקט לא מכר ולו דירה אחת מזה למעלה מחצי שנה.

בפרויקט משכנות האומה של ב.יאיר נמכרו אמנם 27 דירות מאז החל השיווק של שלב א', הכולל 274 יח"ד, בדצמבר 2007, אולם רק 5 מתוכן ברבעון השלישי. הפרויקט כולו כולל 680 יח"ד, כך של-ב.יאיר עוד צפויה עבודה לא פשוטה בשיווק הפרויקט. למרות שהשלמתו של שלב א', פרויקט נוף ציון המרשים של חברת דיגל שבשליטת מאיר שמיר, היה צריך להסתיים כבר באמצע 2008, עד כה נמכרו רק 38 דירות מתוך 91. הנוף המדהים והאיכות לא פיצו על המצב הביטחוני והסמיכות לשכונת ג'אבל מוכבר, ומצבו של הפרויקט שבנייתו החלה לפני למעלה מ-6 שנים הביא את החברה להכריז כי אין בידיה מקורות נזילים לפירעון התחייבויותיה.

על מגדלים, שקיפות ונפלאות התקינה הבינ"ל

אימוץ התקינה החשבונאית הבינלאומית (IFRS) בדו"חות הכספיים של חברות הנדל"ן עשתה עמן פלאים, והביאה את מאזניהן לתוצאות שיא עקב "השווי ההוגן" שיוחס לנכסים לפי השיטה החדשה. אולם, אימוץ התקינה היה בימי השיא של הנדל"ן בארץ ובעולם, וכעת הערכה מחודשת של שווי הקרקעות הביאה להפסדים קשים, בעיקר לחברות הפעילות בחו"ל, לאור משבר האשראי ונפילת שוקי הנדל"ן מסביב לגלובוס.

בשורה נוספת שהביא עמו ה-IFRS היא ההכרה החשבונאית בהכנסות ממכירת דירות, רק עם מסירתן, מה שיצר דווקא בימים בעייתיים אלה "חור שחור" במאזנים לחברות שלא מסרו דירות רבות ברבעון האחרון וצריכות לחכות, לא פחות מהדיירים, לקבלת המפתח לדירה החדשה.

בשלב זה, רשות ניירות ערך סלחנית למדי לגבי מידת הפירוט המחויבת בדו"חות הרבעוניים של חברות הנדל"ן, ואינה דורשת פירוט מלא ובהיר של מצב המכירות במדויק בכל רבעון ורבעון ובכל אתר ואתר. עם זאת, יתכן כי לאור חוסר הבהירות וחוסר האמון של שוק ההון בחברות הנדל"ן, הדו"חות הרבעוניים הבאים יהיו מפורטים וברורים יותר (כמו הדו"ח השנתי), וכבר כעת שוקדים על כך ברשות.

בינתיים, כל חברה מחליטה למעשה כיצד לנהוג ובאיזה רמת שקיפות להציג את דו"חותיה, דבר שאולי צריך ללמד משהו את המשקיעים על רמת האמון שאכן יש לתת לאותן חברות. ישנן חברות שראויות לכל השבחים על הצגת הדו"חות, גם אם תוצאותיהן אינן טובות. חברות כמו ישרס שבשליטת שלמה אייזנברג, אלרוב נדל"ן של אלפרד אקירוב וגם אפריקה ישראל מגורים של לבייב, י.ח. דמרי ובוני התיכון, מפרטות היטב את מצב המכירות בכל פרויקט ופרויקט, ולעתים כמה בדיוק נמכרו ברבעון האחרון. דו"חות כאלה יכולים ללמד על מצב השוק והחברה לא רק את המשקיעים, אלא כל קורא המתעניין או עומד בפני רכישת דירה, ללא צורך לחפש ולחלץ את הנתונים.

אזורים נמצאת ב"אמצע", ומפרטת כמה יחידות נמכרו מתחילת השנה בהשוואה לשנה שעברה ואת היקפן הכספי, אך לא מפרטת פרויקטים ספציפיים או את מגמת מכירת הדירות ברבעון השלישי. חברות אחרות, שחלקן מתהדרות תדיר בהודעות לעיתונות על מכירות מוצלחות של דירות, מחביאות מאוד את פירוט המכירות בפרויקטים השונים שלהן, ואפילו לא נוקבות במספר הדירות שנמכרו מתחילת השנה, אלא בהיקף הכנסות כללי מתחילת השנה.

כך למשל, צ.מ.ח המרמן המעורבת בפרויקט המסקרן בנווה צדק על הים, אך דו"חותיה אינם נותנים כל אומדן רשמי על המכירות במגדל, או חבס שצריך להשתמש במחשבון כדי לדעת כמה דירות מכרה בחודשים האחרונים במגדלי YOO או רוטשילד 1 בת"א בחודשים האחרונים, וחישובים מסובכים עוד יותר לגבי מגדל ריצ'ארד מאייר של ברגרואין בשדרות רוטשילד בעיר.

חרדים לענף הנדל"ן

הציבור החרדי הוא גורם חשוב בשוק הנדל"ן, שכן במגזר זה אוהבים לרכוש דירות (כמובן גם יד שנייה) לזוגות הצעירים הרבים הנישאים מדי שנה. אבל, בשוק זה המחיר הוא מרכיב חשוב ביותר, אם כי קיים גם שוק של חרדים תושבי חו"ל שרוכשים דירות יקרות יותר. הביקוש לדירות במגזר החרדי מוערך ב-3,500 דירות לשנה, והוא גבוה באופן יחסי בכ-25% מול הביקוש של כלל האוכלוסיה. אולם, ללא ספק גם בביקוש החרדי נרשמה פגיעה ניכרת ברבעון האחרון. גם חפציבה זצ"ל מכרה דירות רבות לחרדים במחירים נמוכים והשאירה את המגזר ללא שחקן מרכזי.

אחת השחקניות בשוק היא חברת נאות הפסגה, המתמחה בבנייה לחרדים. במהלך 2006 מכרה החברה 96 יח"ד במחיר ממוצע של 410 אלף שקל. ב-2007 מכרה 76 יח"ד ב-405 אלף שקל בממוצע. ברבעון השלישי של 2008 מכרה רק 5 דירות (ב-523 אלף שקל לדירה), לעומת 22 דירות ברבעון המקביל (423 אלף שקל לדירה), אך זאת לדברי החברה בשל סיום שלב בפרויקט במודיעין עילית, אחת הערים המרכזיות המספקות את הביקוש החרדי.

חברת ב. יאיר למשל בונה (עם קבוצת בליליוס) עבור אמידי המגזר את פרויקט שרי ישראל בירושלים. שלב א' כולל 54 דירות, מתוכן נמכרו 50 (אחת ברבעון השלישי) במחיר ממוצע של 1.66 מיליון שקל. באמצע השנה יצאה החברה לשיווק של שלב ב' בפרויקט, הכולל 70 דירות. בינתיים נמכרה דירה אחת ב-866 אלף שקל. ביולי 2007 רכשה גם אפריקה מגורים קרקע לבניית 156-180 יח"ד ברוממה, לפי צפי למחיר ממוצע של 1.5 מיליון שקל לדירה, אולם לאור מצב המכירות בירושלים כרגע החברה לא קידמה את התוכנית. *