2008 נפתחה באופוריה מוחלטת של יזמי ופעילי הנדל"ן, זאת לאחר שנתיים של מכירות מכל הבא ליד ומחירים מפולפלים. משבר הסאב-פריים שהחל לתת אותותיו מעבר לים במחצית השנייה של 2007, עדיין לא נראה כאיום ממשי על הפריחה בשוק הנדל"ן המקומי. כך התחילה השנה: עם שלל פרויקטים מתוכננים, קרקעות שנמכרו במחירי שיא חדשים ויזמים ומשווקים שבנו מגדלים באוויר (תרתי משמע), בעיקר בשמי גוש דן.
מחכים לחצי השני
שימו לב לבורסה, זירה מרכזית לחגיגות הנדל"ן ב-2006 וב-2007. ב-2008 הונפקה רק חברת נדל"ן אחת בתל אביב, קרן הריט סלע קפיטל. מאי יוני היו החודשים האחרונים בהם עדיין האופוריה שלטה, אך מאוחר יותר החלו התירוצים: "הישראלים לא קונים דירות בחודשי החופשה של יולי-אוגוסט", "השנה כל החגים נפלו באוקטובר". בנובמבר כבר דיברו על ישיבה על הגדר בשל ההלם מהמיתון העולמי. דצמבר 2008 וינואר-פברואר 2009 נחשבים בענף כחודשי מבחן. אלה נחשבים כחודשי מכירות מסורתיים ומשמעותיים בשנים האחרונות, ובהם גם יתברר האם הישראלים (ואולי אפילו תושבי החוץ) אכן חזרו לבצע עסקאות, או ששנת 2009 תהיה קשה מנשוא לחברות הנדל"ן ולמתווכי ומשווקי הדירות.
סקר המנכ"לים השנתי של מוסף הנדל"ן של "גלובס" בירר בקרב המנכ"לים של חברות הבנייה והיזמות המובילות (ובקרב מספר פעילי נדל"ן מובילים אחרים) מה התחזית שלהם לשנת 2009. הקלישאה המוכרת (והנכונה להפליא) מספרת על כך שאצל הקבלנים תמיד המחיר עומד לעלות. ברגעים הקשים ביותר יודעים אלה לספר, מבלי למצמץ או להתבלבל, כי אם לא תקנו היום, מחר תשלמו הרבה יותר.
גם בשיא המשבר העולמי לא מעט מנכ"לים עדיין מאמינים כי המחירים ימשיכו לעלות. עם זאת, הרוב (נכון לתחילת דצמבר) בכל זאת מודים במה שלא היו מוכנים להודות רק לפני חודש או חודשיים: המחירים עלולים לרדת. בממוצע משוקלל של התשובות, ירידת המחירים הארצית ב-2009 תעמוד על למעלה מ-3.1% - וזאת מפי האינטרסנטיים שתמיד דיברו על עליות.
מנכ"לים רבים תפסו את החבל בשני קצותיו. לטענתם, במחצית הראשונה של השנה המחירים ירדו ומספר העסקאות אכן יקטן, אך בחצי השני של השנה (אוהו בחצי השני!) העניינים יחזרו לסדרם, המחירים שוב יעלו והעסקאות יזרמו.
אם מדובר על כמות העסקאות הצפויה ב-2009 (דירות חדשות ודירות יד שנייה), הרי ששם צופים היזמים ירידה (ממוצעת) גדולה של כ-5.7%. כלומר, כמות העסקאות השנתית המצומצמת יחסית גם כך (90-100 אלף דירות חדשות וישנות, כולל בנייה עצמית), עתידה להצטמצם בעוד 5,000-6,000 עסקאות בשנה הבאה. הטיעון המרכזי, כבר בשנה שחלפה, וטיעון מוביל תמיד בהסברים של הקבלנים מדוע המחיר לא יכול לרדת, הוא ההיצע המצומצם של הדירות. ללא ספק, מלאי הדירות הנוכחי נמצא בשפל עמוק, ולכן הקבלנים ממשיכים להאמין באופן רשמי כי כללי השוק והכלכלה פשוט לא יכולים לתת למחיר לרדת: "הרי זוגות מתחתנים ומתגרשים וצריכים לגור היכן שהוא" או "קצב התחלות הבנייה עומד על פחות מ-30 אלף דירות חדשות בשנה, בעוד שמדי שנה נוספים 35-40 אלף משקי בית לקהל רוכשי הדירות".
הפוזיציה מדברת
ממצא מעניין נוסף מגלה שדווקא אלה העסוקים בעיקר ביד שנייה, כלומר רשתות התיווך, חוזים שנה עגומה מאוד עם ירידה גדולה בהיקף העסקאות. עדינה חכם, מנכ"לית אנגלו-סכסון מעריכה את הירידה ב-10%, כך גם לוי יצחק עורך מחירון הדירות (8%-10%), בעוד עליזה כהן מנכ"ל ומבעלי רשף נכסים מעריכה קטסטרופה אמיתית עם ירידה של 50% בעסקאות, בעוד ברנרד רסקין מנכ"ל ובעלי רימקס ישראל צופה ירידה בעיקר בפרויקטים החדשים של 10%-15%.
אם מנסים לבדוק מה יהיו הערים שיפגעו יותר או פחות מן המשבר, לדידם של היזמים, הרי שכאן כבר נכנס בגדול אלמנט ה"פוזיציה". קשה מאוד ליזמים לנטרל את האינטרסים האישיים שלהם. הערים או האזורים שינצלו מן המשבר יהיו כמעט תמיד הערים בהן פועלים היזמים. אם אני בונה בבאר יעקב, בחיפה, בגבעת שמואל, ביהוד, בתל אביב או בירושלים, הרי שזו תהיה העיר שהמחירים והמכירות בה ימשיכו לשגשג גם בשנה הבאה.
אולם, אם מנסים לנפות את הזיקה האישית, דומה כי היזמים מאמינים (שוב, בממוצע) בעיקר בערי המעגל השני, כלומר הפרברים והערים סביב גוש דן: הערים הבולטות בקרב יזמים רבים הן פתח תקווה וראשון לציון (יזמים רבים גם בונים שם), אולם אחרים סומכים גם על באר יעקב, נס ציונה וערי השרון כמו נתניה, הוד השרון ועוד.
ומי הן הערים שעלולות להתרסק בשנה הבאה? כמעט כולם מסכימים כי דיור היוקרה ייפגע, בעיקר בתל אביב ובירושלים. עדיין, משיבים רבים ניסו להתחמק או ענו תשובות מעורפלות. ובדיור העממי? הערים בסיכון הן באופן בולט גם הדיור "העממי" יותר בת"א וירושלים, וערים נוספות כמו הפריפריה הרחוקה מחד, אך גם ערים כמו פתח תקווה ונתניה, מאידך.
ariel-r@globes.co.il
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
