רכישת קרקע ספקולטיבית: ההימור הגדול

הרשמה לניוזלטר בחינם לעדכון שבועי אצלכם במייל אודות הנדל"ן בישראל]

השקעה ברכישת קרקע חקלאית חוזרת בימים אלה להיות נושא חביב בשיחות הסלון הישראליות. כשהמניות ואגרות החוב בבורסה רוכבות על רכבת הרים, ומנגד השקעות סולידיות מניבות רווחים זעומים, נראית השקעה בקרקע חקלאית הרבה פחות מפחידה וספקולטיבית. יותר ויותר מודעות בעיתונים ואפילו הודעות דואר הנשלחות בין חברים מדברות על הזדמנויות ענק בקרקע חקלאית, שאו-טו-טו הופכת כמובן להיות קרקע למגורים.

הנוסח כמעט תמיד זהה - במדינת ישראל הצפופה כמעט לא נותרה קרקע למגורים ורשויות התכנון נאלצות או ייאלצו להפוך יותר ויותר שדות ופרדסים למתחמי מגורים. מי שכמובן יזהה זאת דקה קודם, יקצור פירות שמנים ורווחים של מאות אחוזים. ובכל זאת, כדאי טוב לזכור שמול כל קונה של קרקע ספקולטיבית ישנו גם מוכר, שכנראה מעריך שסיכויי ההפשרה אפסיים (אם הוא מוכר בזול) או שהוא כבר מגלם את סיכויי ההפשרה במחיר.

642 אלף דונם בעשור

בישראל קיימות עתודות קרקע חקלאיות אשר לאורך השנים עשוי ייעודן להשתנות לאור הצורך בקרקעות למטרות אורבאניות. תופעה זו נפוצה בכל הארץ, ובעיקר במחוזות המרכז והצפון, בהם הצפיפות ורמת הביקוש גבוהים. בעשור האחרון הופשרו לבנייה 642 אלף דונם של קרקע חקלאית.

עורך דין ושמאי מקרקעין אסא זהר מייצג בעלים ורוכשים של קרקעות חקלאיות בממרכז הארץ. לדבריו, מסתמנת כיום התעוררות בשוק הקרקעות החקלאיות עם פוטנציאל לשינוי ייעוד, בעיקר באזורים המושפעים מן הקרבה לכביש 6 אשר תפס את מקומו כציר תחבורה מרכזי ונוח, כשבין היתר הוא מציין את אזורי תל מונד, הוד השרון, הרצליה, רעננה, ראשל"צ, נס ציונה ורחובות.

לדברי זהר, ישנם אלמנטים בסיסיים המחייבים בדיקה בטרם מחליטים לרכוש קרקע חקלאית מתוך מטרה ליהנות מהפשרתה בעתיד, כשהחשוב מכולם הוא היכן ממוקמת הקרקע שתניב תשואה עתידית גבוהה ותצדיק את ההשקעה. ככל שהקרקע תמוקם בסמוך לעיר גדולה, כך יגדלו הסבירות והציפייה לשינוי ייעוד הקרקע, וכתוצאה מכך עשויים לגדול הרווחים. זאת בתנאי שהקרקע נכללת בתחום המתאר של היישוב, ולא קיימות לגביה תוכניות לשימושים שאינם לבנייה למגורים, דוגמת דרכים ראשיות שיכולות למנוע או לפחות לעכב משמעותית את התוכניות של המשקיע.

עניין חשוב נוסף הוא נושא היטלי ההשבחה. על-פי החוק כאשר חלה עליית שווי של המקרקעין כתוצאה מאישור תוכנית (תוכנית משביחה), ישלם בעל המקרקעין היטל השבחה לוועדה המקומית, בגובה מחצית מעליית שווי הקרקע. לדברי זהר, במרבית המקרים ניתן להפחית את תשלומי היטל ההשבחה בשיעורים משמעותיים באמצעות השגה על שומת הוועדה המקומית באמצעות שמאי מטעם בעל הקרקע, וכאשר בעל הקרקע מקים לעצמו בית מגורים בשטח בנוי של עד 140 מ"ר, ניתן אף לדרוש פטור מהיטל ההשבחה. מעבר לכך, צפוי לחול גם מס שבח מקרקעין בעת מכירת הקרקע, ששיעורו עומד היו על 20% מההשבחה.

זהר מציין, שמומלץ לרכוש קרקע אשר הזכויות בה הינן זכויות בעלות ולא זכויות חכירה ממינהל מקרקעי ישראל, לאור העובדה שלאורך השנים אושרו החלטות מינהל אשר קובעות כי במידה וישונה ייעודה של הקרקע תופסק זכות החכירה בקרקע החקלאית, הקרקע תוחזר לידי מינהל מקרקעי ישראל ואילו החוכר יפוצה בסכום מינימאלי של אלפי דולרים בודדים. מאידך, בקרקע בבעלות פרטית יש לבעל הקרקע יותר שליטה על קידום ההפשרה, והתמורה גדולה בהרבה.

זהר מוסיף שיש לקחת בחשבון כי בעת הפשרת הקרקע ושינוי הייעוד צפויות הפקעות בקרקע לטובת שטחים ציבוריים, כאשר אחוז ההפקעה המותר עפ"י חוק התכנון והבנייה, ללא תשלום פיצויים לבעלי הקרקע, הינו 40% משטח החלקה. בתוכניות של איחוד וחלוקה תתכן בנסיבות מסוימות אף הפקעה גדולה יותר ללא פיצוי כספי.

מגבלת תמ"א 35

עו"ד גדעון שפק, שותף במשרד יניב ושות', מייצג יזמים שרכשו עשרות דונמים של קרקעות חקלאיות בהוד השרון, אשר ברבות הימים שונה ייעודן ונבנו עליהן יחידות למגורים.

לדבריו, עסקאות ספקולטיביות בקרקעות הן תופעה נפוצה למדי, הן בישראל ובשנים האחרונות גם במדינות רבות במזרח אירופה. העיסקה מתבצעת בדרך כלל כאשר הרוכש הפוטנציאלי מזהה הזדמנות להשביח קרקע מסוימת, בין אם על-ידי ביצוע מהלך תכנוני אקטיבי שיעלה את ערכה, דוגמת הגשת תב"ע חדשה לשינוי ייעוד קרקע חקלאית לטובת בנייה, או ע"י הגשת בקשה להגדלת אחוזי הבנייה בקרקע שכבר הופשרה. לדבריו, ככל שהתחזיות של הרוכש הפוטנציאלי מתאמתות הרי שעשוי לעלות בידיו להשיג את הקרקע במחיר מציאה. יש לזכור, הוא מוסיף, שתחזיות לחוד ומציאות לחוד, ובמקרים רבים מהלך תכנוני יכול להיכשל בשל התנגדות של בעלי קרקעות סמוכות, או בשל סירוב של מוסדות התכנון.

לדבריו, אלמנט הזמן חשוב מאוד בעיסקה מסוג זה, מאחר ואם יתקבל האישור לשינוי הייעוד של הקרקע רק בחלוף שנים רבות, ייתכן שהעיסקה כבר תהפוך לבלתי כדאית לאור עלויות המימון והאחזקה שישחקו את רווחיו של הרוכש.

עו"ד רועי מקוב, ממשרד הרמן מקוב המתמחה בעסקאות נדל"ן, מזכיר שבשנת 2005 אושרה תוכנית המתאר הארצית מס' 35, אשר מהווה מגבלה נוספת בדרך להפשרת קרקע חקלאית.

לנוכח הרצון למקסם אפשרות ניצולן של יתרת הקרקעות הבלתי מפותחות בישראל, קבעה המדינה לכל יישוב ויישוב צפיפות יחידות דיור מקסימאלית לכל דונם אדמה, שלא ניתן לסטות ממנה אלא באישור מיוחד.

לדבריו, חשוב לדעת כי המסלול להפשרת קרקע חקלאית הוא ארוך ומפותל, ויש מספר משוכות גבוהות בדרך אל ההפשרה המיוחלת, במיוחד כאשר מדובר בקרקעות חקלאיות. יש לקבל את אישורה של הוועדה לשמירת קרקע חקלאית ושטחים פתוחים (ולקחש"פ), שהיא תנאי שבלעדיו לא ניתן לבצע את ההפשרה.

השקעה לטווח ארוך

מקוב מוסיף, שיש להקדים פניה לוועדות התכנון ולברר מראש את מגמות התכנון בשנים הקרובות על מנת להגדיל את היתכנות הפשרת הקרקע החקלאית. הוא מציין שחשוב לקחת בחשבון כי מדובר בתהליך ארוך ומייגע שתוצאתו אינה מובטחת, ובעיקר חשוב לא ליפול בפח ולא לרכוש קרקעות באזורים אשר אין כל אפשרות לבנייה עתידית בהם, כגון שמורות טבע, שטחים ירוקים המיועדים לרווחת הציבור ושטחי נופש. לכן, מוסיף מקוב, חשוב לבצע את המהלך באמצעות אנשי מקצוע מיומנים על מנת למזער סיכונים, וכן להתייחס להשקעה כהשקעה לטווח ארוך עם אלמנט סיכון וחוסר ודאות. "חשוב לא לשכוח שגם כאשר יתגשם החלום והקרקע החקלאית תופשר, יתכנו תשלומי היטלי השבחה, פיתוח ומיסים אחרים שלא נצפו קודם לכן", אמר. *