"שוק הנדל"ן מתאפיין בהמתנה, יש מעט מאוד עסקאות וגם ניכרת ירידה מסוימת במחירים"

"שנת 2009 תהיה שנה של קונים, הם יוכלו לקבוע את התנאים והמוכרים ייאלצו להתגמש וקצת להוריד את המחירים ולהפסיק לנקוב באותם מחירים שהם נקבו ב-2008 ובהחלט הקונים יוכלו לעשות קנייה שקולה ועניינית כמו שצריך ולא למהר לרכוש דירה" - כך אומרת ל"גלובס" עדינה חכם מנכ"לית רשת אנגלו סכסון, במסגרת ראיון סיכום 2008 ותחזית ל-2009.

מנתוני סיכום שנת 2008 של רשת אנגלו סכסון, הכוללת למעלה מ-60 סניפים ברחבי הארץ, עולה כי בשנת 2008 נרשם גידול של 10% בכמות העסקאות של תושבי חוץ ברכישת דירות בישראל. עיקר הגידול הוא בזכות עסקאות שבוצעו במחצית הראשונה של 2008. זאת למרות הקיטון שחל במחצית השנייה של השנה בהיקף העסקאות שבוצעו על ידי תושבי חוץ.

איך היית מסכמת את שנת 2008 בתחום הנדל"ן?

"הדבר הבולט ביותר זה שתחילתה של השנה שונה בצורה מהותית מסופה. עד אוקטובר ראינו שוק שבוצעו בו הרבה עסקאות ומחירים גבוהים. במהלך השנה מתחילתה ועד אוקטובר, המחירים עלו, כל הזמן עלו, והשוק שגשג. באוקטובר הגיעו החגים ואז בדרך כלל בחגים השוק נכנס לתרדמת, יש פחות עסקאות. למרות שידענו שהמשבר הכלכלי הוא ברקע לא רצינו לייחס את השינויים במגמות של השוק למשבר העולמי. אחרי שחלפו החגים ראינו את תוצאות המשבר איך הן ניכרות בשוק שלנו. השוק מתאפיין בהמתנה, יש מעט מאוד עסקאות וגם ניכרת ירידה מסוימת במחירים, תלוי בסוג הדירה, תלוי במיקום של הדירה".

מה ההבדל בין השוק של דירות להשכרה לבין דירות למכירה?

"מחירי השכירות ירדו קצת, אבל השוק של השכירות נפגע פחות, אני גם מאמינה שהוא ייפגע פחות. כאלה שלא יקנו דירה אז יצטרכו לשכור דירה, אין הרבה ברירות, קורת גג אנחנו צריכים. אז אני מניחה שהשוק הזה פחות ייפגע פחות, תהיה התייצבות וירידה קלה, לא תהיה ההשתוללות שהייתה טרם המשבר".

מה ההבדלים בין המרכז לפריפריה?

"בדרך כלל ירידות המחירים משמעותיות יותר בפריפריה באופן כללי. אם ניקח דוגמאות אני יכולה לציין שבבאר שבע אין כמעט עסקאות. באשדוד גם כן אין כמעט עסקאות מכירה, יש הרבה יותר השכרות, בהחלט רואים מגמה של עלייה בעסקאות השכירות. לעומת זאת בת"א יש עסקאות, אמנם פחות, אבל עדיין יש עסקאות. יש ירידה קלה במחירים באזורים שההיצע בהם קטן, אז יש ירידות שיכולות להיות ברמה של עד 5%. ניקח לדוגמא את קריית השרון, צפונה מת"א, שם דווקא השוק קשיח, אין כמעט שינויים במחירים בגלל שזה סמוך למכללה, יש כאלה שמשקיעים וזו השקעה טובה, כי תמיד קל למצוא שוכרים לדירות האלה, אבל ככל שמתרחקים מנתניה, שוב אנחנו נכנסים למעט מאוד עסקאות, מעט אם בכלל".

את יכולה לאפיין את ירידות המחירים?

"בהחלט אנחנו רואים ירידה של מחירים ושוב זה תלוי בהיצע ובביקוש. איפה שיש היצע גדול יותר, ניקח לדוגמא את פתח תקווה, יש שם הרבה התחלות בנייה, הקבלנים יותר רגישים למה שקורה במחנק באשראי, הרבה יותר רגישים מאשר האדם הקטן, ושמה אנחנו יכולים לראותך ירידות מחירים ואני מניחה שזה בגלל שיש היצע גדול של דירות חדשות. בגבעתיים לדוגמא, שם הירידה ממש קלה, כי יש היצע מאוד קטן וביקוש גדול יחסית. הירידה שם באחוזים ספורים, 2%-3%, אם בכלל, והדירות הקטנות נשארות פחות או יותר אותו מחיר. דירות של 2-3 חדרים יש להן ביקוש והמחיר נשאר פחות או יותר אותו דבר. בת"א ציינתי שהשיעור של הירידה הוא עד רמה של 5%, באזורים שבהם הביקוש נשאר פחות או יותר אותו הדבר וההיצע קטן, בגוש הגדול בצפון ת"א שיש שם הרבה דירות ויש גם דירות חדשות, אז רואים גמישות של הקבלנים להוריד את המחיר מעבר ל-5%".

הגידול בהיקף העסקאות בשנה האחרונה נובע בעיקר בגלל פעילות של תושבי חוץ ממדינות נוספות שנוספו למעגל רוכשי הדירות בישראל כמו מקנדה, דרום אפריקה ואוסטרליה. חלקם היחסי של תושבי בריטניה וצרפת שהיוו ב-2007 47% מכלל תושבי החוץ שרכשו דירות בישראל ירד ל-30% ב-2008.
מנתונים של רשת אנגלו סכסון עולה כי 35% מהדירות נרכשו על ידי תושבי חוץ מארה"ב לעומת 30% ב-2007, תושבי חוץ אנגלים רכשו כ-12% מהדירות לעומת 24% ב-2007, כ-18% מהדירות נרכשו על ידי תושבים צרפתים לעומת 23% ב-2007, תושבים ממדינות אחרות במערב ומזרח אירופה - רכשו 9% לעומת 8% ב-2007, גידול משמעותי נרשם בעסקאות שביצעו תושבים ממדינות אחרות בעולם (קנדה, אוסטרליה, דרום אפריקה) עם 26% לעומת 15% ב-2007.

מה לגבי הפעילות של תושבי חוץ על רקע המשבר בעולם?

"הפעילות שלהם בארץ היא כרגע במכירת הדירות. הם הפסיקו כמובן לקנות, יכול להיות שפה ושם באופן נקודתי אנחנו רואים רכישות, אבל אין ספק שיש פה שינוי מהותי. הפסיקו ברכישה המאסיבית והם התחילו למכור את הדירות".

יש לכם אינדיקציה לגבי המכירות של דירות במגדלי היוקרה בת"א?

"המחירים ירדו בהחלט. בפארק צמרת שמעתי על עסקאות שהמחיר שונה לחלוטין מהמחיר שהיה טרם המשבר, בהחלט. ירידה בשיעור של כ-15% ויש מקרים שאפילו יותר, תלוי במצב של המוכר. אם הוא לחוץ יותר אז הוא גמיש יותר".

רמות המחירים באזור המרכז עדיין גבוהות, איך צעירים בכל זאת מצליחים לקנות דירה?

"דירות היוקרה נפגעו יותר מאשר הדירות הרגילות. הדירות במחירים של מעל 3 מיליון שקל, השיעור של הירידה הוא בסביבות 15%, שם ניכרת בהחלט ירידה משמעותית יותר. דירות שתושבי החוץ קנו וגם כנראה מן הסתם יימכרו בעתיד הקרוב, שם באמת הירידה היא הרבה יותר משמעותית, ואת זה אנחנו אפילו רואים גם בראשון לציון. הבתים היוקרתיים יותר, צמודי הקרקע, קוטג'ים, הירידה היא משמעותית ברמה של 8% בערך, אז באמת תלוי מה הסכום של הדירה. ככל שהמחיר עולה, ככה הירידה במחיר היא גבוהה יותר משמעותית יותר.
איך הם צעירים מצליחים? הם נעזרים כנראה, אני מניחה בהורים ולוקחים משכנתא. אבל יש לקחת בחשבון שמשכנתא אפשר לקבל ברמה של 50% 70% וצריך עדיין להביא מהבית את ה-50% עד 30%".

האם רכישה של דירה זה מהלך נכון מבחינה כלכלית לדעתך?

"הישראלים רגילים להיות בעלי דירות. אנחנו רואים בארה"ב אנשים חיים אחרת, יש הרבה משפחות שמתגוררות בדירות בשכירות וזה נראה להם טבעי ואין להם איזה צורך לרכוש דירה. בארץ זה שונה. בנוסף, בארץ די הרבה אנשים משקיעים בנדל"ן. זו השקעה סולידית שתמיד הבטיחה את עצמה. יש לה תשואה בדרך כלל נחמדה מ-5% ומעלה וגם ההון בדרך כלל משביח את עצמו. אם קונים דירה במחיר איקס, כעבור מספר שנים אתה תמכור אותה באיקס פלוס, ולכן הישראלים אוהבים להשקיע בדירות ואני מאמינה שגם היום לאור המצב בשוק בבורסה ובבנקים, אנשים חרדים ולא יודעים מה לעשות עם הכסף, איך לנהוג. למי שיש 500-600 אלף שקל, הוא יכול כבר לגייס מהבנק עוד 50%, ז"א עוד סכום דומה לזה, עוד 500-600 אלף שקל ולרכוש דירה ולקבל עליה תשואה נחמדה ואז הוא בטוח שהכסף יישאר. הדירה לא תיעלם, החדר לא יתפוגג והוא בטוח שההשקעה שלו תיוותר במקומה וגם יקבל תשואה וכעבור כמה שנים הוא ימכור אותה במחיר גבוה יותר או שיעביר לילדיו".

מה התחזית שלכם ל-2009?

"אני לא אוהבת להתנבא ולכן אהיה זהירה: אנחנו מאמינים שתהיה ירידה מסוימת במחירים, אבל היא לא תהיה כל כך גבוהה, עד רמה של 10%, ברמה ממוצעת הארצית. בין 5% ל-10%, עד 10% וזאת בגלל שההיצע של הדירות קטן ו הביקוש הוא קשיח.
גם בתקופות של מיתון, הביקוש נותר בעינו, זה אותו ביקוש. מה ששינה לנו בשנים האחרונות את הביקוש זה תושבי החוץ שרכשו דירות בצורה מאסיבית וזה השפיע מאוד על המחירים. אז אנחנו לא נראה את תושבי החוץ בשנה הבאה, הביקוש יישאר אותו ביקוש וההיצע הוא קטן, לכן הירידה תהיה, אבל פחות משמעותית מאשר בארה"ב, אין לי ספק. צריך להבין שהשוק בארה"ב שונה מאוד מהשוק בארץ ואין להשליך מהשוק של ארה"ב לשוק של ישראל.

דירות היוקרה ייפגעו, המשרדים גם כן ייפגעו, אין ספק, אנחנו כבר רואים ירידה במחירים של השכירויות של משרדים, ירידה בשיעור של 10%-20% וכנראה שהמגמה הזו תימשך, ונמצא שטחים ריקים ונמצא שוכרים שמתחילים להשכיר לשוכרי משנה.
נרגיש את המגמה העולמית של המשבר, אבל הרבה פחות במגורים. אחד ההבדלים הבולטים הנוספים בין 2008 ל-2009 זה ש-2008 זה היה שוק של מוכרים, הם הרגישו פנטסטי - הקונים חיזרו אחריהם. מוכר נקב במחיר ותוך כדי תהליך המכירה הוא העלה את המחיר".