עו"ד, תרגיל עוקץ לפניך: שופטת חייבה את עו"ד עידו שרטוב ואת בל"ל לשלם לבנק הבינלאומי את נזקי תרגיל העוקץ

כבר לפני זמן רב נקבעה ההלכה, שלפיה חובת הזהירות של עורך-דין אינה מצטמצמת ליחסיו מול לקוחו. זו יכולה לחול, בהתאם לנסיבות העניין, גם על יחסיו עם הצד-שכנגד ועל יחסיו עם גורמים נוספים. מרחב האפשרויות, שבהן עלול עורך-דין למצוא עצמו חב בגין רשלנותו, רחב ולא ניתן להגדרה מראש. כל מקרה לגופו. העצה הטובה ביותר, שניתן לעוץ לעורך הדין היא לשמור על חושים מחודדים ועל עיניים פקוחות. עליו לנהוג באורח מקצועי והגון, ללא קשר לשאלה את מי הוא מייצג ומיהם הגורמים, עמם הוא בא במגע בקשר לכך. המטרה אינה מקדשת את האמצעים. אובדן הערנות, ולו לזמן קצר, עלול להיות יקר. יקר מאוד.

"דירה שנמכרה פעמיים והלוואה שלא הושבה מעולם, הן הבסיס לתביעה, בה מעורבים חברה קבלנית, מנהליה, עורך דין ובנק. מדובר במעשה 'עוקץ' מתוחכם של קבלן, שהניב תביעה עם סוגיות חוזיות ובנקאיות סבוכות". כך הציגה השופטת ד"ר דפנה אבניאלי את הפרשה, אשר עמדה בבסיס פסק-דין, שיצא תחת ידיה. החברה הקבלנית היא "משכנות דוד קלאש בע"מ". מנהליה הם דוד קלאש ורעייתו-אילה. עורך הדין הנו עידו שרטוב, והבנק הוא בנק לאומי לישראל בע"מ.

החברה יזמה פרויקט לבניית בתי מגורים צמודי קרקע על 8 מגרשים צמודים. על 7 מגרשים תוכננו להיבנות שני בתים ואילו על השמיני שלושה. עו"ד שרטוב היה עורך-דינה של החברה והוא שערך את כל ההסכמים הרלבנטיים. בל"ל היה הבנק המלווה של הפרויקט, והוא העמיד לחברה את האשראי לצורך הבנייה, כנגד שעבוד המקרקעין לטובתו במשכנתא ראשונה.

הזדמנות לרמות

הקבלן קלאש לא הסתפק בפרויקט כמות שהוא. הוא מצא לעצמו הזדמנות לקבל, במרמה, אשראי מ-3 בנקים שונים. לצורך כך הוא ביקש מעו"ד שרטוב להכין עבורו 3 הסכמי מכר נפרדים, הנושאים את אותו תאריך. בכל אחד מהם "רכש" קלאש, מן החברה שבבעלותו, בית אחר מן הבתים, שהיא עמדה לבנות. בכל אחד מן ההסכמים ציין עו"ד שרטוב כי הבית הנרכש מצוי במגרש, שעליו עתידים להיבנות 3 בתים, כאשר בכל פעם ניתן למגרש זה מספר שונה.

על-סמך 3 הסכמים אלה, קיבל קלאש הלוואות משלושה בנקים, ובהם הבנק הבינלאומי הראשון. את ההלוואה הוא הסכים להעניק לקלאש כנגד רישום הערת אזהרה לטובתו וכנגד הסבת ערבות בנקאית, לפי חוק המכר, שתועמד לקבלן על-ידי בל"ל, הבנק המלווה של הפרויקט.

למעלה מחודשיים לאחר קבלת ההלוואה שיגר עו"ד שרטוב, אל הבינלאומי, מכתב ובו הוא הודיע לו, כי עקב קיומם של הליכי פרצלציה בחלקה הנדונה, לא ניתן, באותו השלב, לרשום את הערת האזהרה לטובתו בגין ההלוואה, שהוא העניק לקלאש, וכי לאחר רישום הפרצלציה, יהיה הדבר שוב אפשרי.

רק בדיעבד התברר לבינלאומי, כי זמן קצר קודם לשיגורו של מכתב זה, התקשרה החברה הקבלנית, באמצעות עו"ד שרטוב, עם צד שלישי - בן חיים - בעסקה נוגדת למכירתו של אותו הבית, אשר מכוח ההסכם למכירתו לקלאש העניק לו הבינלאומי את ההלוואה. לא זו בלבד, אלא שמספר ימים לפני ששרטוב הודיע לבינלאומי, כי לא ניתן לרשום לטובתו הערת אזהרה, נרשמו על אותו הבית הערות אזהרה לטובת הרוכש השני, בן-חיים, ולטובת בנק, שהעניק לבן-חיים הלוואה לשם רכישתו.

עוד נודע לבינלאומי, בדיעבד, כי עם חתימת הסכם המכר של הבית לבן-חיים, התחייב בל"ל - שלזכותו רשומה משכנתא ראשונה על הנכס כולו - לשחרר את הבית הנרכש מן המשכנתא כנגד תשלום בשיעור כ-600 אלף שקלים.

כך, בגין אותו הבית ממש קיבל בל"ל את 775 אלף השקלים, אותם העניק הבינלאומי לקלאש, כהלוואה, ומבן-חיים כ-600 אלף שקלים.

כל הדברים המוזרים האלה נודעו לבינלאומי רק לאחר שקלאש חדל מלשלם לו את תשלומי הסילוקין בגין ההלוואה, שהוא נטל ממנו לשם "רכישת" הבית, שנמכר לאחר מכן גם לבן-חיים, ולאחר שהבינלאומי ביקש לממש את הבית. גילויים אלה הביאו את הבינלאומי להגיש תביעה, בסך יתרתה הבלתי מסולקת של ההלוואה, נגד החברה הקבלנית, נגד קלאש, נגד עו"ד שרטוב ונגד בל"ל. בתביעה נטען, כי שרטוב היה שותף למרמה, או לפחות פעל ברשלנות רבתי כלפי הבינלאומי.

אף שלא בנוגע לכל טענותיו של הבינלאומי ראתה השופטת אבניאלי עין בעין עם הבינלאומי, היא קיבלה את תביעתו במלואה. תחילה חייבה את קלאש ואת החברה הקבלנית שבבעלותם במלוא סכום התביעה. "גם אם לא היתה מצד הנתבעים כל כוונה להונות את התובע, וכל הפעולות שנעשו על ידם היו במהלך עסקים רגיל - טענה אשר אני מתקשה לקבלה - אין חולק כי כספי ההלוואה לא הושבו לתובע במלואם, והנתבעים לא חלקו על כך מעולם", חרצה.

או אז נפנתה לבחון את התביעה נגד עו"ד שרטוב. תחילה היא קבעה, כי טענות שונות, שהועלו על-ידי שרטוב כהגנה בפני הטענה, שלפיה הוא ניסח את הסכמי מכר הבית לקלאש באופן כוזב או בכוונה להטעות את הבינלאומי, סתרו את נוסח ההסכמים, שהוא-עצמו ניסח. אף שדחתה את טענותיו של שרטוב בנוגע לכך, לא הוביל הדבר לקבלת התביעה נגדו. אבניאלי קבעה, כי אף ששר טוב הנפיק במשרדו טיוטות זהות של הסכמי רכישה, הנושאות תאריך זהה של רכישת שלושה נכסים שונים בו ביום, לא עליו היה לוודא איזו מן הטיוטות התגבשה לכלל הסכם מחייב. "חובה זו חלה על התובע, שלא טרח כלל לפנות לעו"ד שר טוב, בטרם התקשר עם הקבלן בעסקת ההלוואה", כך אבניאלי.

דבקה בהילוכה, קבעה אבניאלי, כי בשיגורו אל הבינלאומי של המכתב, שבו הוא הודיע, כי עקב הליכי פרצלציה לא ניתן לרשום לטובתו הערת אזהרה, הפר שר טוב חובת זהירות כלפיו. "עו"ד המייצג צד בעסקת מקרקעין, חב חובת זהירות לא רק כלפי לקוחו, אלא גם כלפי צד שלישי, העלול להיפגע מפעולותיו", הזכירה. היא קבעה, כי הוכח בפניה, שבעת שיגור המכתב לא הייתה כל מניעה לרשום את הערת האזהרה. "מכתבו של עו"ד שר טוב סייע לנתבעים... ליצור מצג כוזב בפני הבנק, לפיו לא ניתן באותה עת לרשום הערת אזהרה לטובתו. כתוצאה מכך, נמנעה מהבנק אפשרות אמיתית לעמוד על זכויותיו לרישום הערת אזהרה... שכן הבנק סמך על האמור במכתב והמתין עד שיבשילו התנאים לרישום ההערה לזכותו", קבעה אבניאלי.

חובת זהירות מקצועית

בקביעות משמעותיות אלה לא היה כדי להביא להטלתה על כתפיו של שר טוב של האחריות לנזקי הבנק בגין אי-רישום הערת האזהרה. כך מאחר ששר טוב לא התחייב מעולם לרשום בעצמו את הערת האזהרה. בקשר לכך ביקרה אבניאלי את הבינלאומי על שהסתפק בקבלת מכתבו של שר טוב, ומשך כ-5 שנים "לא התעורר מרבצו ולא דרש את רישומה של הערת האזהרה בפועל". בכך ראתה אבניאלי ניתוק של הקשר הסיבתי בין מצג השווא הרשלני של עו"ד שר טוב לבין הנזק, שנבע מאי-עמידתו של הבינלאומי על זכותו, כי קלאש ירשמו הערת אזהרה לטובתו.

התביעה נגד שר טוב התקבלה על סמך הטענה, שלפיה הוא ערך עסקה נוגדת, בה סייע לקבלן למכור לבן-חיים את הנכס, ששימש בטוחה לבינלאומי. אבניאלי דחתה "מכל וכל" את טענתו של שר טוב, שלפיה בעת מכירת הבית לבן-חיים הוא לא ידע אודות ההלוואה, שהעניק הבינלאומי לקלאש. את אחת מטענותיו של שר טוב בנוגע לכך היא הגדירה ככזו,ש"לא נועדה אלא לבלבל את הקורא". טענה אחרת היא הגדירה כ"טענת סרק, שמצער להיווכח כי נטענה".

גם בקשר לכך שבה אבניאלי והזכירה, כי "הלכה פסוקה היא, כי עו"ד חב בחובת זהירות מקצועית, לא רק כלפי לקוחו אלא גם כלפי גורמים נוספים, העלולים להיפגע ממעשיו ומחדליו". היא קבעה, כי עו"ד שר טוב ידע, או היה עליו לדעת, כי העסקה, שנכרתה עם בן-חיים הייתה עסקה נוגדת, שרוקנה מתוכן את עסקת ההלוואה, שנערכה, קודם לכן, עם הבינלאומי. "עסקה נוגדת זו בוצעה בסיועו הפעיל והמקצועי של עו"ד שר טוב, אשר התרשל בכך שהפר את חובתו המקצועית כעו"ד, וגרם בהתנהגותו להפרת הסכם ההלוואה שנערך בין התובע לבין הנתבעים", סיכמה וחייבה את שר טוב במלוא נזקו של הבינלאומי, יתרתה הבלתי מסולקת של ההלוואה.

בל"ל שיתף פעולה

גם בל"ל - הבנק המלווה של הפרויקט - חויב במלוא סכום התביעה. אבניאלי קיבלה את טענת הבינלאומי, שלפיה בל"ל הפר את התחייבותו להעביר אליו את הכספים, שיגיעו לידיו על-פי ערבות חוק המכר. אלא שלא על בסיס קביעה זו התקבלה תביעה נגד בל"ל. כך מאחר שנקבע, כי בנסיבות העניין לא התקיימו כלל התנאים למימושה של ערבות זו. כך קבעה אבניאלי לאור זאת, שאף שהבית, שקלאש "רכש", לא נמסר לידיו, אלא נמכר בעסקה נוגדת, הרי המדובר במעשה הונאה של קלאש, ולא בעסקה אמיתית ותקפה. "ניסיונו של התובע 'להלביש' על בל"ל את האחריות למעשה המרמה, שבוצע ע"י הקבלן, לא יצלח. מי שמכר את זכויותיו בנכס (במרמה או בתום לב), אינו זכאי לדרוש את מימוש הערבות, ולכן אין הזכות עומדת גם לתובע, הפועל מכוח המחאת זכות שהוענקה לו ע"י הקבלן".

התביעה נגד בל"ל התקבלה דווקא מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט. אבניאלי קבעה, כי בל"ל שיתף פעולה עם המכירה הנוגדת, בכך שהסכים להוציא "מכתב החרגה" לטובת בן-חיים. "הוצאת מכתב החרגה לדירה לטובת בן-חיים, חרף העובדה שדירה זו נרכשה קודם לכן ע"י הקבלן, מלמדת כי בל"ל קיבל תמורה עבורה, אחרת לא היה מסכים להוציא את מכתב ההחרגה". ואם כן, "קבלת התמורה, בין אם על ידי זיכוי חשבונה של החברה פעמיים בגין אותה דירה, ובין אם בדרך אחרת, מהווה עשיית עושר ולא במשפט גם מצד בל"ל ולא רק מצד החברה", קבעה אבניאלי.

לדידה, אין לפטור את בל"ל מחובת ההשבה מכוח דיני עשיית עושר ולא במשפט, והותרתם בידיו של הכספים, ששולמו על-ידי הבינלאומי, תביא לתוצאה בלתי צודקת. מעבר לנדרש הזכירה אבניאלי, כי מאחר שהמדובר בשני תאגידים בנקאיים, אין מקום לשקול במקרה זה את שאלת פיזור הנזק. "המדובר בכוחות שקולים בעלי אינטרסים כלכליים דומים".

סוף דבר: כל הנתבעים חויבו לשלם לבינלאומי את סכום התביעה, העומד עתה על כ-1.13 מיליון שקלים, ועוד הוצאות משפט בשיעור כולל של 25 אלף שקלים, בתוספת מע"מ (ת"א 38028/04).