נדל"ן חדש

ובכל זאת, אי אפשר גם לבטל במהירות כזו את המרכז הצפוף של המדינה. לכן, שנתיים וחצי אחרי שחדרה נכנסה לטווח טילי החיזבאללה וימים ספורים אחרי שגדרה נכנסה לטווח טילי החמאס, יש גם משהו אופטימי בהכרה שכולם - הצפון, הדרום וכעת גם המרכז - פתאום נמצאים באותה סירה.

הפריפריה הדרומית סיפחה אמנם רק את גדרה, והפריפריה הצפונית הגיעה בזמנו עד לחדרה, אבל גם אנשי תל אביב מבינים עכשיו טוב בהרבה שאי אפשר להתחבא בתוך השוליים הצרים אליהם הלכה והתכנסה המדינה.

2. אסטרטגיה חדשה

לא רק האג"ח הקונצרני שינה בעת האחרונה את פניו, כשהפך מהשקעה סולידית ויציבה (יחסית) למטוטלת שאינה שונה בהרבה מהתנהגות שוק המניות המסוכן. פעם, עד לא מזמן, חברות הנדל"ן המניב היו האחיות החורגות, הסולידיות והמשעממות, של ענף הנדל"ן. אם בנדל"ן הקלאסי נמצאו תמיד היזמים חובשי הקסדות, הרי שבנדל"ן המניב נמצאו הפיננסיירים חובשי החליפות. "גם אני אוהב חלומות, אבל מחלומות מתעוררים בבוקר", אמר בימים ההם איליק רוז'נסקי, מנכ"ל דלק נדל"ן , הכי נדל"ן מניב שהיה בסביבה, "אנחנו באנו למשקיעים עם פרה שיודעת לתת את החלב שלה, עם תשואות של 5%".

כזה היה הנדל"ן המניב, בו היו חשובים רק הפירות. אם יש לך שוכר בטוח, בחוזה לטווח ארוך - הרי שהמשקיעים יכולים היו להיות רגועים. שוב ושוב הבהירו אנשי הנדל"ן המניב שמדובר בהשקעה שמאוד דומה לאג"ח (בגירסתו הישנה והשפויה כמובן). לכן, הם אינם צריכים להיות מוטרדים מסערות חולפות, כל עוד הענפים מוציאים את הפירות מדמי ההשכרה.

לא עוד. ואנחנו לא מדברים על שינוי במניות ובאג"ח של אותן חברות, אלא על שינוי האסטרטגיה הנדל"נית של החברות עצמן. היום, לא מעט חברות שהיו אמורות להחזיק נכסים לעולמי עד (לכן הן תמיד השוויצו בשוכרים ולא בנכסים!) נאלצות להפשיל שרוולים ולדלל באגרסיביות את מספר הפרות החולבות שלהן. מגדל הקריה בתל אביב, מעונות הסטודנטים בירושלים, בית הרצל בתל אביב ועוד ועוד - העוגנים הכי בטוחים ויציבים של החברות עברו לידיים זרות, בדרך כלל בלית ברירה כמובן.

למשקיעים התברר, כי מלבד תפוקת החלב, גם בחברות הנדל"ן המניב הם מוכרחים לבדוק היטב מראש גם את פוטנציאל הבשר.

3. קבוצות הרכישה החדשות

עוד מונח שיצטרך לעבור רענון, מיקוד ובידול מחדש הן קבוצות הרכישה. הגוף שאמור לאסוף קבוצה של אנשים פרטיים כדי להקים ביחד מגדל, במטרה לחסוך הוצאות מיסוי, שיווק, רווח יזמי ועוד, שינה צורה. כך ניתן היה לספר ש"קבוצת רכישה" קנתה קרקעות בסביון מידי אפריקה ישראל ושיווקה אותן בהנחות מפליגות.

בפועל, מדובר לכל היותר בתיווך מוצלח של קרקעות. יתרה מכך, מאחר ואפריקה ישראל היא חברה, אז אפילו חיסכון המע"מ על הקרקע - מרכיב מאוד מהותי בשיקולים של מרבית הקבוצות, אינו קיים כאן. מה בין זה לבין קבוצת רכישה, שמתמודדת עם מספר רב של רוכשים ודרישות וכבולה ברומן ארוך ולא פשוט עד למסירת המפתח לכל דייר? לא ממש ברור.

אבל "קבוצות רכישה" הפכו לבאזז התורן, שמגויס לכל ידיעה בענייני נדל"ן.

4. וגם עסקי השעשועים אינם מה שהיו

בעוד מספר חודשים, כשתגיע החופשה הבאה מהלימודים וילדי ישראל יטפסו על קירות הבית מרוב שעמום ובטלה, שוב נחפש מקומות אטרקטיביים לשרוף בהם את הזמן. מי שחולם על הקמתן של עוד אטרקציות תיירותיות בישראל, אחרי שלילדיו ולו כבר בוודאי נמאס מהמבחר הדל, יכול לשכוח מזה.

הידיעות השבוע על החלטת אפריקה ישראל ופולאר נדל"ן לסגור סופית את פארק השעשועים הענק, "הארד רוק פארק", אותו הן פתחו רק לפני חצי שנה בדרום קרוליינה, ממחישות שוב את הקושי להרוויח מתחום השעשועים.

גם אצלנו, רובן המוחלט של היוזמות התיירותיות נכשלו בשנים האחרונות: קניון ארנה בהרצליה ניסה לשלב בידור וקניות ונכשל בגדול; עיר המלכים באילת (גם היא של אפריקה ישראל) הפסידה קרוב ל-13 מיליון שקל ב-9 החודשים הראשונים של השנה; גם מתחם ה-IMAX המפואר באילת לא ממש מצליח להרוויח סכומים משמעותיים; מיני ישראל בלטרון בקושי מייצר רווחים ואפילו נאלץ השנה לבנות דגם של בית האח הגדול במאבקיו לשרוד ועוד כהנה וכהנה דוגמאות.

ובכל זאת, לא מדובר בהספד של יזמות האטרקציות התיירותיות. רק השבוע פורסם כי וולט-דיסני, המפעילה 11 פארקי שעשועים ברחבי העולם (שרשמו רווח תפעולי של 1.9 מיליארד דולר בשנה שעברה), מנהלת מגעים עם ממשלת סין לבניית פארק בשנגחאי. ה"וול סטריט ג'ורנל" דיווח, כי עלות הפארק תהיה 3.59 מיליארד דולר וכי הוא ייפתח ב-2014.

מה זה אומר? שבתחום השעשועים, היתרון לגודל מחד ומאסה קריטית של תיירים מאידך הם תנאים קריטיים להצלחה. ובישראל הקטנה, כל עוד דיסני לא יחליטו להשקיע אצלנו, עדיף כנראה ללמד את הילדים להעביר את הזמן במגרש הכדורגל ולא לחכות לעוד אטרקציה מפסידה.