מיסוי הרחבות ביישובים חקלאיים לאור החלטת מועצה 959

ביום 12/1/2009 פרסמה רשות המיסים הוראת ביצוע חדשה המשקפת את עמדתה לעניין אופן המיסוי של משתכנים באדמות קיבוצים ומושבים לפי החלטה 959; החלטה זו מקלה לעומת קודמותיה, שבוטלו בפסיקת בית המשפט העליון

ביום 12/1/2009 פרסמה רשות המיסים את עמדתה לגבי אופן המיסוי של הרחבות ביישובים חקלאים במסגרת החלטת מועצת מקרקעי ישראל 959, מיום 4/2/2003. החלטה זו מתווה מתכונת חדשה להענקת זכויות למשתכנים בקרקע שהופשרה למגורים, ונגרעה משטח המשבצת של הקיבוצים והמושבים (להלן: "האגודות"). כידוע, החלטה זו נתקבלה על רקע פסיקת בית המשפט העליון, שביטל את ההחלטות הקודמות של המועצה, וביניהן החלטה 737.

העמדה החדשה מקילה במובנים רבים לעומת קודמתה, וזאת לאור העובדה כי במתכונת החדשה המעורבות של האגודה מצומצמת מאוד ואף נאסר עליה לגבות כספים מהמשתכן כפי שהיה נהוג בעבר, וזאת למעט השתתפות בעלויות הפיתוח.

לפי הוראת הביצוע, מתקיימים שני אירועי מס:

א. מכירת זכויות על-ידי האגודה למינהל, שתמוסה כהעברה ללא תמורה למדינה, בהתאם לפטור ממס לפי סעיף 60 לחוק. יום המכירה לעיסקה זו נקבע למועד שינוי הייעוד התכנוני של הקרקע על-ידי מוסדות התכנון. ההיגיון מאחורי קביעה זו הוא העובדה כי בהסכמי החכירה עם המינהל נקבע כי במועד שינוי הייעוד של הקרקע, תקופת החכירה מסתיימת.

ב. מכירת זכויות במקרקעין למשתכן על-ידי המינהל, תוך חיוב המשתכן במס רכישה עבור רכישת הזכות במקרקעין במועד אישור העיסקה על-ידי הנהלת המינהל.

יש לציין, כי בעבר מוסתה העברת הזכויות בין האגודה למשתכן במיסוי מקרקעין, ובנוסף, חיוב המשתכן במס רכישה עבור רכישת זכויות מהמינהל לפי הסכום ששולם למינהל בצירוף שווי הפיתוח שבוצע ביום המכירה.

בסופו של יום, ניתן לומר כי רשות המיסים ביקשה להתאים את גישתה המסורתית, לפיה יש למסות את כלל התמורות במיסוי מקרקעין, למציאות חדשה בה המשתכן אכן ישלם פחות עבור הזכות הנרכשת.

למרות ההקלות האמורות, יש לבחון את הסוגיות הבאות המתעוררות לראשונה. כך למשל, רשויות מס השבח מתייחסות לעצם שינוי הייעוד התכנוני של המקרקעין כאירוע מס, וזאת כאשר האגודה ממשיכה להתנהג כחוכר לכל דבר ועניין ומבלי שנחתם כל הסכם השבה בינה לבין המינהל. בקביעה זו יש חידוש מהגישה המקובלת, המחייבת עריכת מסמך משפטי בין הצדדים כדי להפוך החלטה על מדיניות כללית לעיסקה פרטנית.

בנוסף, הוראת הביצוע נוקטת עמדה על פיה יש לסווג את התשלומים לאגודה עבור "זכות ההמלצה" כמכירת זכות במקרקעין. עמדה מסורתית זו של רשות המסים נבחנה פעמיים על-ידי בית המשפט העליון. בפעם הראשונה בעניין צינדורף (ע"א 8249/01), קבע בית המשפט העליון כי מתן המלצה ללא תמורה בין קרובים במסגרת החלטה 611 אינו עולה לכדי "מכירת זכות במקרקעין".

בפעם השנייה בעניין מפלסים (ע"א 4071/02), קבע בית המשפט העליון כי גם במקרה שהאגודה ה"ממליצה" מקבלת תמורה ממשית מהקבלן המוכר את הדירה בהרחבה למשתכנים, אין לראות בהמלצה משום "מכירת זכות במקרקעין".

לפיכך, יש לצפות כי עמדה זו, באותן עסקות הנערכות על-פי החלטת 737 וכן באותם מקרים בהם יקבע המינהל כי האגודות נהנו בצורה כלשהיא מביצוע ההרחבה, תיבחן שוב על-ידי בית המשפט. **

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988