הנקראות ביותר

מי פנוי? צרות מהסוג הטוב לקניונים בישראל: איך מכניסים אלפי מ"ר לתוך קניון מלא?

אם רק H&M היתה מתכננת עלייה לישראל, דיינו; אבל כשמדובר על H&M, גאפ, פרימארק, זארה הום ואולי גם מרקס אנד ספנסר - כאב הראש של בעלי הקניונים גדול במיוחד

עונת חג המולד השאירה השנה את חנויות הכלבו והמגה סטורס (חנויות הענק) ברחבי העולם במצב קשה מתמיד. מרוץ הקניות המסורתי לפני החג היה רגוע מתמיד, בצל משבר האשראי ועל רקע חששות מפני האטה כלכלית, אבטלה גואה וירידת מחירי הבתים.

ובכל זאת, דווקא אצלנו, מתמקמים להם בזה אחר זה שחקנים חדשים בתחום חנויות הענק שמבקשים לעשות עלייה לישראל. לא מדובר רק על רשת האופנה הבינלאומית משוודיה, H&M. השבוע כבר דובר על כך שהרשת השבדית קונה את מותג האופנה הבריטי פרימארק (PRIMARK) ותביא גם אותו לישראל. במקביל, ישנם דיבורים על חתימתו הקרבה של מוטי זיסר על קבלת הזיכיון לייבוא ושיווק מותג האופנה הבינלאומי GAP. בנוסף, מתכננת זארה להביא לארץ את מותג כלי הבית זארה הום ואפילו נשמעו דיבורים על חזרתה לישראל של הרשת הבריטית, מרקס אנד ספנסר.

חשוב להבין שהרשתות הללו לא מנותקות מהמשבר הכלכלי. כשארה"ב ובריטניה מדממות, נראה פתאום הצינון הקל שחטף השוק הישראלי כהזדמנות לצמוח. דבר אחד בטוח: כניסתם של גופים אלה ייאלצו את הקניונים ואת המרכזים המסחריים להיערך להתאמה מחודשת של מערך השטחים המסחריים, כך שניתן יהיה לאכלס גם את השחקנים החדשים.

רק השבוע אושרה להפקדה תוכנית שמתגלגלת כבר שנים להרחבת קניון אילון של קבוצת עזריאלי ברמת גן. התוכנית החדשה מאפשרת תוספת של 7,500 מ"ר בקניון, זאת בקומה השנייה שהוקמה לפני שנים ספורות כדי להוציא את בתי הקולנוע מהקומה הראשונה. לדברי החברה, בשטח ההרחבה צפויות להתמקדם חנויות גדולות, כדוגמת H&M, אולם לא הוחלט איזה וכמה שטח תתפוס כל אחת.

רק שלדאבונם של יתר הקניונים, הם לא משופעים בכל כך הרבה זכויות בנייה.

במקום קולנוע

לפי ניסיונם מחו"ל של המומחים במרכזים מסחריים, זקוקה GAP בדרך כלל לחנויות בשטח 800 עד 1,000 מ"ר ואילו H&M זקוקה בדרך כלל לחנויות בשטח 1,500 עד 2,000 מ"ר. בסדר גודל כזה של שטחים, המשביר לצרכן ורשת H&O הישראלית לא יהיו עוד הצרכנים היחידים של שטחי חנויות גדולים.

נהוג להבחין בין חנויות כלבו (department stores) לבין מגה סטורס. חנות כלבו היא חנות מחלקתית הכוללת מחלקות שונות, כמו אופנת נשים, גברים וילדים, מחלקת קוסמטיקה, מחלקת הלבשה תחתונה, תכשיטים וכלי בית. חנות כזו צורכת בדרך כלל שטח של כ-2,000 מ"ר ואף יותר. המשביר לצרכן נופל בהגדרה של חנות כלבו. מנגד, חנות מגה סטור היא חנות שמתמקדת בדרך כלל בתחום אחד, למשל אופנה, ואף היא צורכת שטח גדול, בדרך כלל 800 מ"ר.

חנויות של רשת H&M מתפקדות בחו"ל בדרך כלל כחנויות כלבו וכבר ראינו שבארץ השיחות של H&M ישראל עם רשתות הקניונים מתמקדות בעיקר בשטחים בסדר גודל של 1,500 מ"ר עד 2,000 מ"ר. "אם יתגשמו התוכניות העסקיות של גופים כמו H&M ו-GAP להיכנס לארץ", אומר גורם בתחום שיווק הקניונים והמרכזים המסחריים בארץ, "נכון לאמצע 2010 שחקני הדיפרטמנט והמגה סטורס יהיו H&M, המשבר לצרכן, GAP, זארה ו-H&O. יחולו שינויים פנימיים בתכנון של הקניונים. גם מרקס אנד ספנסר רומזים שהם רוצים להיכנס לארץ, למרות שההסתברות היא קטנה. אבל אם גוף כזה יתווסף ל-H&M ול-GAP, הקניונים יצטרכו לשחק במערך התכנוני שלהם. גופים אלה יהפכו לעוגנים שיצריכו שטחים גדולים ואם הם ייכנסו למרכזים קיימים, זה יצטרך לבוא על חשבון חנויות קטנות".

בינתיים, נראה כי התמונה באמצע 2010 תכלול את H&M ואת GAP, לצד המשביר לצרכן, H&O וזארה, אבל לא תכלול את מרקס אנד ספנסר, שהודיעה לפני שבועיים על נפילה של 7.1% במכירות חג המולד ועל פיטורי 1,230 עובדים. החברה הודיעה עוד כי לאחר שערכה ביקורת של תיק הנכסים בו היא מחזיקה הוחלט לסגור 27 סניפים שביצועיהם היו נמוכים.

עד היום, כדי לקלוט חנויות חדשות, פונו מתחמי הקולנוע בקניונים, שתפסו של של 1,500 ועד 2,000 מ"ר. כך עשו קניון רמת אביב של אפריקה ישראל ומגדל, קניון חיפה של דלק נדל"ן וסאמיט, קניון השרון בנתניה של בריטיש ישראל, קניון חולון של קבוצת עזריאלי וקניון G רוטשילד בראשון לציון של גזית גלוב ישראל. "אנחנו נראה יותר בתי קולנוע מתפנים מהקניונים ונראה את הקניונים מחזירים עוגנים על חשבון בידור", אומרים גורמים בענף. לדבריהם, "יכול להיות גם שנראה את הדיפרטמנט סטורס ואת המגה סטורס במרתפים שלא היו שימושיים עד כה. מחנויות קטנות בעל המרכז או הקניון מרוויח יותר ולכן אותם עוגנים יצטרכו לבוא לא על חשבון החנויות הקטנות אלא על חשבון עסקים שמבחינת ההכנסה נחשבים נחותים יותר, ובתי הקולנוע מניבים הכנסה נמוכה יותר מחנויות האופנה. בתי הקולנוע משלמים בדרך כלל עד 10 דולר למ"ר לחודש, ויש כאלה שגם פחות. דיפרטמנט סטורס או מגה סטורס משלמים 30 עד 35 דולר למ"ר לחודש, והם לרוב חותמים על שכירות לחמש שנים עם אופציות".

תמיר בן שחר, מנכ"ל חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר אומר כי "חנויות הענק שייפתחו בקניונים המובילים יקטינו את שכר הדירה הממוצע של בעלי הקניונים, מאחר שחנויות אלה יהוו חנויות עוגן שמשלמות שכר דירה חודשי למ"ר נמוך יחסית. מאידך, פתיחתן תקטין את הסיכון שיש לבעלי הקניונים עם סגירתן הצפויה של עשרות חנויות קיימות לאור המצב הצפוי בשנת 2009".

מנכ"ל קניון הזהב בראשון לציון, גיל גזית אומר כי "כניסת רשת H&M לישראל תביא לביקוש של אלפי מ"ר של שטחי מסחר ב-15 הקניונים המובילים בישראל ותיתן מענה לאפשרות ששטחי המסחר יתפנו על ידי חנויות שלא יוכלו לשלם את דמי השכירות עקב המצב הכלכלי. בשבועות האחרונים ניסו מספר בעלי רשתות להפעיל לחץ על בעלי הקניונים להורדת דמי השכירות של החנויות כתוצאה ממצב השוק. ההכרזה של H&M על הכניסה לארץ והביקוש שיווצר לשטחי מסחר בקניונים, לא רק שימנעו את ירידת דמי השכירות אלא גם יצרו סיכוי טוב שדמי השכירות יעלו. כניסת H&M לארץ תהווה קטליזטור לכניסת רשתות בינלאומיות נוספות כמו מרקס אנד ספנסר, פרימארק, בננה ריפבליק, ו-Debenhams, לצד GAP".

"עוגן יחליף עוגן"

כיצד יתמודדו בעלי הקניונים עם משימת ההתאמה התכנונית לכניסת העוגנים רחבי הידיים? "מבחינת בעלי הקניונים", אומר מנכ"ל גזית גלוב ישראל, רונן אשכנזי, "השטחים שדורשים העוגנים הגדולים יצריכו מאיתנו עבודה קשה מאוד למצוא חנויות, שטחים בגדלים ובמיקומים שיהיו רלוונטיים לשני המותגים האלה, H&M ו-GAP. מובן שבמקרה הזה, לפרויקטים שנמצאים בהקמה או בתכנון יש יתרון גדול כי רמת הגמישות אצלם הרבה יותר גבוהה. במקומות קיימים לחלק מהקניונים יש זכויות בנייה נוספות ויכול להיות שבעלי הקניונים יוכלו לנצל אותן לצורך דיירים אלה. חלק מהם ינסו לבצע שינויי השכרות בתוך הפרויקטים, מה שלא נראה פשוט, אבל אפשרי לאורך זמן כי צריך.

"תראי כמה זמן לקח להכניס את זארה לעזריאלי - לקח שנים עד שנמצאה חטיבת קרקע מתאימה ורלוונטית לזארה ורק אז נפתחה החנות. אני מניח שהרבה יעשו מאמצים כדי למצוא את המקומות האלה וזה ידרוש גמישות ויצירתיות גם מבעלי הקניונים וגם מהשוכרים החדשים שיצטרכו גם הם למצוא פתרונות לחנויות בשתי קומות ופתרונות יצירתיים כדי להתאים עצמם לחנויות שיתפנו. אולי במקרים קיצוניים יפונו חנויות קטנות, אבל לא נראה שזה יהיה שכיח. החנויות הקטנות או המותגים היותר קטנים יושבים בדרך כלל במקומות שעומק החנויות בהם הוא כזה שלא מאפשר למותגים או לרשתות של 1,000 מ"ר להשתחל פנימה. מכאן לא תבוא הישועה. עוגן בדרך כלל יכול להחליף עוגן. לא נראה לי שאפשר יהיה לייצר מצב שבו עוגן יחליף שלוש חנויות".

"אם לוקחים לדוגמא את פינוי מתחם קולנוע גלובוס בקניון G רוטשילד, לצורך השכרת השטח לזארה, הרי שזארה הפעילה הרבה מאוד יצירתיות ומחשבה. אם שנינו לא היינו מפעילים יצירתיות זה לעולם לא היה קורה. עם גלובוס נגמר החוזה בשעתו אבל זה לא היה רלוונטי. לקולנועים קשה לעבוד בתוך קניונים - הקונספט הזה נגמר. גם גלובוס רצו לצאת והפתרון היה נוח לשני הצדדים".

נשאלת השאלה האם במדינה כל כך קטנה כמו ישראל יהיה מקום לכל כך הרבה שחקנים מאותו סוג, ובפרט האם יהיה מקום "לאכלס" באותו קניון את כל השחקנים. "תהיה הפריה הדדית", אומר גורם בתחום, "התחרות בין H&M והמשביר לצרכן תיצור הגדלת התנועה של האוכלוסייה בקניון הספציפי. ריבוי ההצעות וריבוי הגיוון שמציעים לציבור מגבירים את התחרות ומגבירים את תנועת הקונים ולכן יש מקום גם ל-H&M וגם למשביר לצרכן באותו הקניון. מספר האנשים שמבקרים בקניון הולך וגדל ככל שהקניון מגוון יותר. הלקוח רוצה למצוא יותר אלטרנטיבות במקום אחד ולא מסתפק באופציה אחת בלבד".

מנכ"ל מאץ' ריטייל H&M ישראל, גלעד קרונר, לא מסכים עם הקביעה ש-H&M נופלת על הגדרה כזו או אחרת מבחינת סוג החנות. "בלי טייטלים", הוא אומר, "H&M מצריכה חנות גדולה. בין 1,000 מ"ר ל-2,500 מ"ר. כל קניון מפנה את האזור שהוא יכול לפנות לצורך העניין. מובן שבתוך קניון אנחנו רוצים אזור שלם, אז לפעמים קניון יצטרך לפנות שטחים ולפעמים לערוך מעט מאוד שינויים".

"מחפשים טראפיק"

קרונר מציין, כי חנויות H&M ברחבי העולם משתרעות על פני קומה אחת עד שתיים. "מאוד נדיר למצוא סניפים בני יותר משתי קומות. מעבר לפינוי בתי קולנוע לצורך איכלוס H&M לא נשארו עוד הרבה אופציות, ובמקומות שמתפנים בתי קולנוע לא תמיד מדובר במיקומים שמתאימים לנו בקניון. אנחנו בדרך כלל רוצים להיות ממוקמים בסביבת האופנה ובתי הקולנוע לא תמיד ממוקמים שם. לפעמים בתי הקולנוע לא נמצאים באזורים בהם יש טראפיק גבוה של קונים משום שהם ממוקמים במיקום שנועד לאנשים שבאים לקניון לצורך הנאה מסרט. אנחנו בכל זאת רוצים ליהנות מאזור שמתאפיין בטראפיק גבוה של קונים".

מנכ"ל זארה, אלי קידר, מציע את האפשרות של פינוי הסופרמרקטים מהקניון לטובת העוגנים. "מי שיחליט שיש לו סופרמרקט במיקום טוב יוכל להוציא גם אותו", הוא אומר, "זוהי חלופה סבירה לחלוטין בגלל שהעוגנים המסורתיים מאבדים את מקומם והסופרמרקט היה עוגן מסורתי. אנשים שבאים לקנות מזון בדרך כלל לא באים לקניון לקנות גם אופנה".לדבריו, הבאת זארה הום (רשת בת שמתמחה בכלים וטקסטיל לבית) עדיין עומדת על הפרק, "אבל אנחנו שמחים שעוד לא הבאנו אותה, כי אנחנו מנהלים משא ומתן על תנאים מסחריים שאנחנו עוד רוצים לשפר". בכל מקרה, אומר קידר, "בגלל המציאות החדשה בארץ שנוצרה בעקבות המיתון, אני מניח שלא נביא את זארה הום לפני תום 2010. זארה הום בחו"ל מופיעה בחנויות ששטחן 500 מ"ר ועכשיו בברצלונה פתחו חנות בשטח 1,000 מ"ר.

"לדעתי הקניונים יצטרכו להחליט כמה עוגנים הם רוצים ואין ברירה אלא שכל השחקנים הבולטים יהיו באותו הקניון אם כל השחקנים מעוניינים להיות בו. אי אפשר יהיה לוותר על אחד השחקנים הגדולים והחזקים. לפאואר סנטרים לא תהיה בעיה כי הם גם ככה נבנו לחנויות גדולות, לחנויות Box. זארה, על כל פנים, לא הולכת לפאואר סנטרים בהגדרה. אבל H&M תוכל ללכת לשם - יש לה אופי חנויות ונראות אחרת מזארה".

אשכנזי בוחר להסתכל על כניסת הגופים הקמעונאיים לישראל לפי התמונה הכללית, שמפרטת את השפעת כניסתם לשוק הישראלי, יותר מאשר לפי תמונת הנדל"ן שתיווצר מכניסתם. "אני חושב שהנקודה המרכזית בתהליך הזה היא הכניסה של הגופים עצמם ולא איך הם ייכנסו", הוא אומר, "השמועות אומרות כרגע שגם רשתות שלאו דווקא שייכות לתחום האופנה נמצאות בשלבי בחירת זכיינים בישראל, כמו קיקה ורשתות אמריקניות בתחום המוצרים לבית. אלה מתחילות להתעניין בשוק הישראלי וזה כשלעצמו צעד מאוד משמעותי". *

מרקס אנד ספנסר בגלגלוליה הקודמים בארץ

המותג מרקס אנד ספנסר היה פעיל בארץ בשנות ה-80 בקונספט של "חנות בתוך חנות" ברשת המשביר לצרכן, שהיתה אז בבעלות קו אופ הרבוע הכחול.

האלוף (במיל') שמואל אייל, שהיה נספח צה"ל בלונדון במסגרת שירותו הצבאי, התיידד באמצע שנות ה-80 עם משפחת זיו, מבעלי מרקס אנד ספנסר. כשעזב אייל את הצבא ומונה כמנכ"ל המשביר לצרכן, הוא הגיע להסכם עם הנהלת מרקס אנד ספנסר, לפיו ימכור במשביר לצרכן בגדים והלבשה תחתונה של החברה כמותג בית של המשביר לצרכן. זאת בניגוד למדיניות מרקס אנד ספנסר בכל העולם, לפיה נהוג היה לפתוח חנויות נפרדות של המותג. קונספט זה הביא לכישלונה של מרקס אנד ספנסר בארץ.

בסוף שנות ה-90 פעלו בארץ שבעה סניפים של הרשת, שישה מהם עצמאיים ואחד כחנות בתוך חנות במשביר לצרכן בדיזנגוף סנטר. הסניפים העצמאיים פעלו בקניון איילון, קניון לב המפרץ בחיפה, קניון רחובות, קניון ערים בכפר סבא, קניון מלחה בירושלים ובאשדוד.

בתחילת העשור הנוכחי חזרה מרקס אנד ספנסר בדמות שלושה סניפים במתכונת של "חנות בתוך חנות" ברשת גולף-כיתן. ב-2002 שוב עזבה מרקס אנד ספנסר את ישראל, ובסניפים אלה מילאה את החלל רשת אינטימה להלבשה תחתונה, שנרכשה על ידי קבוצת גולף.

michal-m@globes.co.il

רמת אביב

שטח מסחרי: 17,800 מ"ר

תפוסה: 100%

עוגנים: המשביר לצרכן, שופרסל שלי

דמי שכירות: 120-200 דולר למ"ר, לא כולל עוגנים

מלחה ירושלים

שטח מסחרי: 40,000 מ"ר

תפוסה: 100%

עוגנים: מגה בעיר, בתי הקולנוע של גלובוס גרופ, הום סנטר, המשביר לצרכן, אייץ'.אנד .או

דמי שכירות: 80-120 דולר למ"ר, 25-40 דולר למ"ר לעוגנים

עזריאלי, תל אביב

שטח מסחרי: 25,000 מ"ר

תפוסה: 100%

עוגנים: שופרסל ביג, בתי קולנוע גלובוס גרופ, המשביר לצרכן

דמי שכירות: 350-650 שקל למ"ר, 100-160 שקל למ"ר לעוגנים

הקריון, קרית ביאליק

שטח מסחרי: 42,000 מ"ר

תפוסה: 100%

עוגנים: המשביר לצרכן, שופרסל שלי, שופרסל ביג, סופר פארם, אופיס דיפו

דמי שכירות: 350-450 שקל למ"ר, 80-120 שקל למ"ר לעוגנים

אילון, רמת גן

שטח מסחרי: 22,000 מ"ר

תפוסה: 100%

עוגנים: בתי הקולנוע של תיאטראות ישראל, מגה בעיר, המשביר לצרכן, סופר פארם

דמי שכירות: 350-500 שקל למ"ר, 100-170 שקל למ"ר לעוגנים

שבעת הכוכבים, הרצליה

שטח מסחרי: 21,900 מ"ר

תפוסה: 100%

עוגנים: מגה בעיר, הום סנטר, אופיס דיפו, דומו, שקם אלקטריק, סופר פארם

דמי שכירות: 360-430 שקל למ"ר. 180-220 שקל למ"ר לעוגנים

הקניון הגדול, פתח תקווה

שטח מסחרי: 27,800 מ"ר

תפוסה: 98%

עוגנים: שופרסל שלי, בתי קולנוע של תיאטראות ישראל, ניו-פארם, המשביר לצרכן, הולמס פלייס

דמי שכירות: 270-400 שקל למ"ר, 100-160 שקל למ"ר

גרנד קניון, חיפה

שטח מסחרי: 51,600 מ"ר

תפוסה: 100%

עוגנים: שופרסל ביג, בתי הקולנוע גלובוס גרופ, המשביר לצרכן, סופר פארם

דמי שכירות: 80-360 שקל למ"ר כולל עוגנים

קניון הזהב, ראשון לציון

שטח מסחרי: 32,000 מ"ר

תפוסה: 98%

עוגנים: סופר פארם, בתי הקולנוע גלובוס גרופ. בשלב ב' יהיו עוגנים של המשביר לצרכן, זארה וסופרמרקט

דמי שכירות: 80-360 שקל למ"ר כולל עוגנים

דיזנגוף סנטר, תל אביב

שטח מסחרי: 35,000 מ"ר

תפוסה: 100%

עוגנים: מגה בעיר, המשביר, זארה, קסטרו, הום סנטר, הולמס פלייס, קולנוע לב, טויס אר אס

דמי שכירות: עד 800 שקל למ"ר

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
אני מאשר/ת קבלת תוכן פירסומי מגלובס
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות