תשכחו מאינפלציה - הדיור יכה בה

ירון צ'רבוניץ, סמנכ"ל השקעות בגאון בית השקעות

מדד המחירים לצרכן הראשון בשנת 2009 יפורסם הערב וצפוי שיהיה שלילי. הצפי הוא לירידה בשיעור 0.5%.

הציפיות הגלומות בשוק האג"ח מצביעות כעת כי ב-2009 תהיה דפלציה בשיעור 0.4%. הציפיות הללו עלו בחודשיים שעברו, משום שמדדי נובמבר ודצמבר היו גבוהים מהתחזיות המוקדמות. נראה כי ישנה תחושה שהמיתון במשק הישראלי לא יחריף במידה ניכרת ולא יימשך תקופה ארוכה, ומכאן העלייה בציפיות האינפלציה.

מה שהיה לא מה שיהיה

בדיוק כאן טמון המוקש: אין במדדי המחירים של החודשיים שחלפו בכדי להעיד על הצפוי לנו בהמשך, שכן המיתון צפוי להחריף בצורה ניכרת ואנו רחוקים מסיומו.

בניגוד לציפיות השוק, אני מעריך כי בתום שנת 2009 ירד מדד המחירים לצרכן ב-1%, לכל הפחות. הסיבה למדדים הגבוהים יחסית שראינו בחודשיים האחרונים נובעת משני סעיפים הדיור וההלבשה אשר שומרים על יציבות עיקשת (למרות שנראה כי בשטח חלו בסעיפים אלה ירידות מחירים).

בסופו של דבר, המיתון הקשה ירעיד גם את הענפים הללו, כך שציפיות האינפלציה כיום בשוק משקפות תמונת עבר ולא את העתיד לבוא.

כוחו של הנדל"ן

הסעיף העיקרי במדד הוא סעיף הדיור, והוא לבדו יכול להטות את הכף ב-2009. שוק הדיור הישראלי מיוחד במינו ושונה משוקי הדיור בעולם, אשר נכנעו כבר מזמן למשבר הכלכלי העולמי וניכרים בהם ירידות מחירים משמעותיות.

קצב גידול האוכלוסייה בישראל גבוה בהשוואה למדינות המערב, יש מחסור בקרקעות באזורי הביקוש וכרגע המציאות היא של קפאון כמעט מוחלט בייזום ובנייה של פרויקטים חדשים בשל היעדר אשראי.

אין ספק שהמחסור בדירות יתמוך בעליות מחירים בטווח הארוך, לאחר שהמשק ייצא מהמיתון; אך בשנה-שנתיים הקרובות צפויה ירידה חדה בביקוש, שכן הצרכנים חוששים לקנות דירות, וגם אלה ששוקלים לרכוש דירה משהים את תכניותיהם בשל הציפייה לירידת מחירים.

זהו תהליך טבעי בתקופה של מיתון, אשר לדעתי יוביל לירידה בשיעור 10%-15% במחירי הדירות. לכן, גם סעיף הדיור ייכנע בחודשים הקרובים למשבר הכלכלי, המדדים ירדו וציפיות האינפלציה יעודכנו מטה.

הדולר לא יתרום לאינפלציה

עם כן, אנו בדרך ליישר קו עם העולם ולהיכנס לקצב אינפלציה האופייני למשק ממותן. גם ההתחזקות המרשימה של הדולר כנגד השקל, לא תצליח להעלות את האינפלציה באופן מהותי, שכן בשנים האחרונות נחלשה הזיקה בין עליית הדולר-שקל ובין עליית המדד. זאת, בעיקר בשל המעבר לשימוש בשקלים בעסקאות בשוק הדיור. נכון, ישנם מוצרים המיובאים מחו"ל ועליית הדולר אמורה לייקרם, אך במיתון כה חזק השפעת הדולר נמוכה יותר מאשר ירידת המחירים החדה של המוצרים הללו בחו"ל.

הסביבה הכלכלית בעייתית: השקעה באפיק השקלי עדיפה על פני השקעה באפיק הצמוד בטווח הקצר, שכן האינפלציה צפויה להיות שלילית יותר מהמגולם בשוק. מנגד, השקעה באפיק השקלי הארוך טומנת בחובה סיכון לא מבוטל, שכן הכנסות המדינה ממיסים צפויות לרדת בחדות השנה והגירעון יעמיק. הממשלה תיאלץ לממן את הגירעון על ידי הנפקת אג"ח, ולא ברור כיצד השוק יגיב להנפקות מאסיביות של אג"ח מדינה.

המלצות השקעה

לפיכך, לא הייתי ממליץ להשקיע באפיק הקצר ביותר בו התשואה אפסית או לחלופין באפיק הארוך ביותר, אלא להתמקד באפיק השקלי לטווח של 3-4.5 שנים. זהו האפיק שעשוי לספק תשואה אטרקטיבית והסיכון בו נמוך יחסית.

המציאות השתנתה באופן חד ומהיר ב-3 החודשים האחרונים, באופן כה דרסטי עד שקשה לאנשים להפנים את השינוי. שני המדדים האחרונים מהווים מעין סטייה מהמציאות ומשרים תחושה של האטה בצמיחה אך לא מיתון עמוק ומתמשך. זוהי תחושה לא נכונה. המיתון יהיה ארוך מכפי שצופה השוק והאינפלציה תהיה שלילית יותר מכפי שצופים החזאים, כך שאין למדדים שפורסמו בחודשיים האחרונים חשיבות יתרה. המדדים הקרובים ישקפו את המציאות הקשה שנהיה עדים לה תקופה ארוכה.