רכשתם דירה חדשה - האם גם תזכו לגור בה? בדיקת "גלובס": אפריקה מגורים ודמרי ראשונות בדירוג האיתנות הפיננסית של חברות הבנייה בישראל

מוסף הנדל"ן של "גלובס" בחן 17 חברות בנייה ישראליות לפי 4 פרמטרים: המינוף, התזרים, הרווח והמזומנים ; עוד במצטיינות: אשדר ; צביה לבייב: "ההשפעה של סנטימנט שלילי על רוכשי הדירות היא אפסית"

בתום שבוע בו אפריקה ישראל של לב לבייב נאלצת למכור קרקעות בסביון תמורת אג"ח במקום מזומנים, ובו רשת הילטון מעקלת 97 מיליון שקל מחברת אלרוב של אלפרד אקירוב בטענה שהחברה קרובה לחדלות פירעון, לא צריך להתעכב ולהסביר את גודל החרדה של רוכשי הדירות מיציבותן הפיננסית של חברות הבנייה השונות.

במיוחד בתקופות מעין אלו, כמעט בלתי אפשרי לקבוע בוודאות כי חברה כלשהי היא איתנה פיננסית ואין סיכוי שלמחרת היא תיפול. מצוקת האשראי שעוצרת תנועות הון חדשות, ההלוואות הגדולות שנטלו החברות בעבר מגופים מוסדיים ומשוק ההון והתכווצות מספרם של רוכשי הדירות שיכולים להזרים חמצן חדש לקופת החברות ממשיכות את הסחרור ממנו סובלות היום כל החברות.

חברות ממותגות

אף על פי כן, מספר פרמטרים שקופים שמפרסמות חברות ציבוריות יכולים לשמש אבן בוחן ליציבות החברות. ברור שאפשר להוסיף עליהם עוד אין ספור פרמטרים, הקשורים למשל למועד פירעון האג"ח, לאיכות הנכסים, לאיכות השוכרים ועוד, אבל כמובן שגם אין לדבר סוף.

במסגרת הבדיקה שלנו לקחנו 17 חברות ציבוריות המתמקדות בהקמת פרויקטים למגורים בישראל - אפריקה מגורים , אוסיף , אזורים , אשדר , בוני התיכון , ב.יאיר , גינדי השקעות , גמול נדל"ן , דוניץ , חבס , חנן מור , י.ח דמרי , מרדכי אביב , מצלאוי , פרשקובסקי , צמח המרמן וצרפתי .

חשוב לסייג ולהדגיש, כי לחלק גדול מהחברות הללו יש גם ענפים אחרים - נדל"ן בחו"ל, נדל"ן מניב (משרדים, מסחר וכדומה) או פעילות ביצוע. בכל זאת, מדובר בחברות ממותגות בתחום היזמי, שהציבור הרחב מכיר אותן ונחשף אליהן לא פעם בעבר בעיקר כחברות הבונות פרויקטים למגורים. אם הן נהנות מהון עצמי או מרווח משמעותי גבוה יותר בזכות אותה פעילות לווינית, זה לא בהכרח אמור לפגוע בדירוג.

1. הון עצמי למאזן - חברת נדל"ן, מטבעה, נסמכת על אשראי מהבנקים ומשוק ההון. היחס בין המשאבים העצמיים של החברות (הון עצמי, לא כולל זכויות מיעוט) לבין ההון הזר/ההתחייבויות - מה שנקרא בשפת השוק רמת המינוף - נחשב לכלל הכי בסיסי בבדיקת איתנות חברות. חברת דוניץ הקטנה תופסת את המקום הראשון, עם יחס של 0.33 בין הון למאזן. בקוטב השני נמצאת חברת בוני התיכון, אצלה הון של כ-49 מיליון שקל צריך להחזיק מאזן של כ-970 מיליון שקל - מעט יותר מ-5%.

2. מזומנים ושווי מזומנים - המזומנים, לרבות ניירות ערך סחירים, אלו המשאבים הנזילים של החברה, שהופכים לצורך קריטי במיוחד בזמנים כאלה. חשוב להבין איזה סדרי גודל של כספים החברה מסוגלת "להביא מהבית" במהירות, אם חלילה תידרש לכך. מתברר שבתום הרבעון השלישי היתה זו אזורים עם כמות המזומן הגדולה ביותר, בסך 804 מיליון שקל. דוניץ, מנגד, החזיקה בקופה בסך הכל 6.9 מיליון שקל נזילים.

3. רווח נקי דו שנתי - בחברות נדל"ן הדו"חות הכספיים מושפעים מאד מנושאים חשבונאיים, ולא תמיד משקפים בפועל את הביצועים בפועל (בעיקר לא משקפים את המכירות של דירות בפועל). אי לכך, נכון למדוד פרקי זמן ארוכים יותר. במקרה שלנו, נבדקו תשעת החודשים הראשונים של 2008 וכן התקופה המקבילה אשתקד. אם הרווח המצרפי של חברה בשתי התקופות היה גבוה יחסית לתעשייה, הדבר בכל זאת מלמד על חוזק ויציבות של הפעילות. את הבכורה נטלה גינדי השקעות, עם רווח של 43 מיליון שקל. אוסיף, שבמרבית התקופה היתה בידי ארקדי גאידמק (וסבלה לא מעט הודות לחברה הקבלנית שלה א. אהרונסון), דיווחה על הפסד דו-שנתי בסך 255 מיליון שקל.

4. תזרים מזומנים דו שנתי - גם כאן לקחנו את השנה ואת אשתקד ובדקנו את תזרים המזומנים מכל הסעיפים (פעילות שוטפת, פעילות השקעה ופעילות מימון).

בחברת נדל"ן, להבדיל מחברות תעשייה וסקטורים אחרים, התזרים מפעילות שוטפת לכשעצמו אינו מייצג, מאחר ואם חברה קנתה או מכרה מגרש הדבר מתבטא בתזרים מפעילות שוטפת. בחברות נדל"ן נכון להקשות ולמדוד גם את התזרים מפעילות מימון (לקיחה והחזר של הלוואות) ומפעילות השקעה. לכן, חברה שהצליחה בשנתיים האחרונות להגדיל את מצבת המזומנים הכוללת שלה, אחרי השקעות והחזרי הלוואות (שהן מרכיב מרכזי בימים אלה), נחשבת לחברה עם חוזקה פיננסית.

החברה הבולטת כאן היא אפריקה מגורים, זרוע המגורים של לב לבייב, עם תזרים דו-שנתי בסך 179.5 מיליון שקל. אותה אפריקה מגורים הצטיינה גם ביתר הפרמטרים, מה שזיכה אותה בסופו של דבר בראשות הדירוג הכללי.

מנגד, אזורים היא ה"מסובכת" ביותר, עם תזרים מזומנים שלילי עצום, בסך 685 מיליון שקל.

לבייב בראש

בשורה התחתונה, ואחרי ששוב נסייג שניתן היה לבדוק עוד הרבה פרמטרים (חלקם כנראה לא פחות חשובים), דירגנו את החברות לפי כל אחד מארבעת הפרמטרים ואחר כך סכמנו את הדירוג הכולל.

החברה "הכי איתנה", בסיכום ארבעת הדירוגים, היא אפריקה מגורים. למרות החבטות והצרימות בקבוצת אפריקה ישראל , חברת הבת משדרת עוצמה חריגה בנוף הכללי. אגב, גם האג"ח שלה נסחרת בתשואה נמוכה בהרבה מקבוצת האם (14% ברוטו).

אחרי אפריקה, לפי סדר יורד, ניצבות י.ח דמרי, אשדר, גינדי השקעות, מצלאוי, אזורים, דוניץ, ב.יאיר, אוסיף וחבס. 7 החברות האחרות נמצאות מתחתיהן ברשימה.

כל יום א', מוסף הנדל"ן של "גלובס" אצלך במייל - להרשמה לניוזלטר נדל"ן ותשתיות

יומן קורונה:
ניוזלטר יומי על כל מה שצריך לדעת
הרשמה
הרישום נכשל
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
צרו איתנו קשר *5988