"באמת מהדרום תבוא הטובה: ת"א קצת דחוסה, והיום בדרום כולם משקיעים המון כסף"

יזמים עם כל כך הרבה חיוך והתלהבות בימים אלה של מיתון לא רואים הרבה - עד שפוגשים את אלי להב, המקים היום את קניון באר שבע, הגדול ביותר באזור הדרום. ולמה לו לחייך כשכולם עוטים פרצוף עגמומי? "קניון באר שבע הוא פרויקט חיי", הוא אומר, "את כל הניסיון של 35 שנה בתחום היזמות והריטייל אני הולך להשקיע בפרויקט הזה. אני מעריך שבסופו של הפרויקט ההשקעה הכוללת תהיה כמיליארד שקל. אני לא רוצה לגלות את כל ההפתעות כי אני רוצה להפתיע את האנשים".

"מטרופולין אמיתי"

קניון באר שבע של להב תוקע יתד בעיר שיש בה 13 קניונים ומרכזים מסחריים קיימים או בשלבי הקמה ותכנון. בין הקניונים והמרכזים הקיימים נמצאים קניון הנגב של קבוצת עזריאלי, פאואר סנטר של BIG שאליו מחובר המרכז המסחרי B7, מתחם הבילוי והפנאי One Plaza בבעלות חברת מבני תעשייה מקבוצת פישמן ומשפחת אוקנין, השדרה השביעית של שיכון ובינוי, קניון קרית הממשלה, קניון אביה, קניון שאול המלך ופאואר סנטר של ישפרו שבתהליכי הרחבה. סך שטחי המסחר הקיימים כבר היום בעיר עומדים על כ-200 אלף מ"ר ל-200 אלף תושבים, או 1 מ"ר לנפש - בדיוק כמו הממוצע הכללי במדינה, זאת לפי הבדיקה הכלכלית שבוצעה לבקשת להב באמצעות חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר.

להב לא מתרגש מריבוי הקניונים בעיר ולא נופל מהסטיגמות על הבאר-שבעים ככוח קנייה חלש. "סקר של הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה מראה שאחוז ההוצאה החודשית על מוצרי צריכה בבאר שבע הוא מהגבוהים בארץ", הוא אומר כדי לגבות את הביטחון שלו בצרכני העיר.

גלובס: מכל הערים בארץ בחרת דווקא בבאר שבע? בפריפריה גרים אנשים שבקושי גומרים את החודש.

להב: "נניח שיש פיטורים בכל מיני ערים בארץ או בעולם - באר שבע היא היחידה שאם יהיו בה פיטורים, הם יהיו רק בשוליים. הרי באר שבע ניזונה מאוניברסיטה ענקית ומוצלחת, יש לה בית חולים ענק, תושבים רבים מבאר שבע עובדים בקמ"ג, במפעלי ים המלח על כל גרורותיו, במפעלי הברום, במכתשים. באר שבע מוקפת מפעלים ענקיים מאוד ומדובר באלפי עובדים. כמו שאני רואה את התמונה, אני גם לא רואה שם פיטורים כי אי אפשר. יש שם עירייה ענקית עם אלפי עובדים. מאיפה ישחררו עובדים? זו עיר מחוז.

"באר שבע היא מטרופולין אמיתי של כל הדרום. עיר של כ-200 אלף איש המשרתת בערך עוד כ-300 אלף איש. אסור לשכוח שבעוד כחמש שנים תקום עיר הבה"דים ומשרד הביטחון הולך להשקיע שם 25 מיליארד שקל. באמת מהדרום תבוא הטובה. תל אביב קצת דחוסה והיום בדרום כולם משקיעים המון המון כסף, ובעקבות עיר הבה"דים אני רואה עשרות אלפי אנשים עוברים לדרום".

איך היית מגדיר את כוח הקנייה של התושבים?

"עשינו סקרים, לקחנו את חברת הייעוץ הכלכלי צ'מנסקי-בן שחר ומצאנו שבאר שבע היא העיר הצרכנית מספר אחת במדינת ישראל. אפשר לבדוק אצל כל היבואנים, להרים להם טלפון, ולהגיד להם, בארץ יש לכם 50 חנויות - איפה הכי חזק? תשמעי מה יגידו לך ותבדקי אותי. זו עיר שעובדת. אין אבטלה של בן אדם ואם יש אבטלה זה כי הבן אדם עצלן".

דווקא אתה כבאר-שבעי מגיע באיחור. יש בעיר כבר תשעה קניונים ומרכזים מסחריים.

"נכון, יש קניונים שחלקם נפתחו לפני 20 שנה. עזריאלי למשל נפתח לפני 20 שנה. הקניון שאני בא איתו הוא פי שניים בגודל מעזריאלי, ואין ספק ששלנו יהיה הקניון הכי חדשני והכי גדול, בלב כל האוכלוסייה ועל צירי התנועה. הקניון שלנו הוא בחלק המערבי של העיר בעוד שהשאר ממוקמים בחלק המזרחי. מרבית האוכלוסייה של העיר יושבת בחלק המערבי. הקניון יושב בלב אוכלוסיה של 150 אלף תושב. בדרך כלל מקימים קניון בשביל 60 אלף תושב. בעיר גרים 200 אלף תושבים ו-50 אלף מהם גרים בחלק השני.

"בטווח של קילומטר וחצי מהבית של התושבים יהיה קניון, בהליכה של חמש עד עשר דקות. בבאר שבע תמיד חם ובחורף קר ואנשים לא ילכו ברגל עד לחלק המזרחי. תחושת הביטחון בקניון שנמצא בתוך שכונה מאפשרת לאנשים לשלוח אפילו ילדים בגיל העשרה בהליכה רגלית, להבדיל מהליכה לצד השני, שמחייב להתנייד עם כלי רכב".

"לכסף אין ריח"

האוכלוסייה הבדואית בנגב, המונה כיום למעלה מ-170 אלף איש, היא צרכן מאוד משמעותי בבאר שבע. האגדות בבאר שבע יודעות לספר שסוכנויות רכב רבות בעיר מיועדות רק לעשירי הבדואים, ושמאחורי לא מעט פחונים ואוהלים מסתתרות וילות מפוארות. האם גם להב בונה על הבדואים ככוח קנייה מרכזי?

"זה לא פייר להציג את זה בצורה כזו. אם את שואלת את דעתי, קודם כל בנגב חיים כ-500 אלף איש. דבר שני, אני רוצה שתביני שהקניון הזה הולך לשרת את דימונה ואת אופקים ואת שדרות ואת נתיבות ואת כל המושבים בנגב ואת כל החיילים בנגב ואת כל האוניברסיטה - בבאר שבע לומדים כ-20 אלף סטודנטים. למה להסתכל על הנושא בהיבט השלילי? גם הבדואי צריך לצרוך. מה, הוא טוב רק בשביל להגן עלינו בצבא וליפול במלחמה? בונים על כולם ככוח קנייה. לכסף אין ריח, אנחנו בונים על כולם".

לפני חודש וחצי גילינו שבאר שבע נמצאת בטווח הקסאמים. האם עדיין שווה למישהו להשקיע בעיר הזו עכשיו?

"ובאשדוד לא נפלו טילים? ובתל אביב לא נפלו טילים במלחמת המפרץ? אחרי שבועיים חוזר הכל לשגרה. אם אנחנו כבר מדברים על סכנה קיומית, אז קיימת סכנה קיומית לכל הארץ. שמעתי את הרמטכ"ל, גבי אשכנזי, אומר את זה - לכולנו יש סכנה קיומית. וכשנפלו טילים על תל אביב בשנת 1991 - עצרו שם את הבנייה?"

אתה מחשיב את הקניון כקניון הכי גדול בארץ, הגדרה שיש עליה חולקים.

"הוא בין הקניונים הגדולים. כשאני אומר הקניון הכי גדול בארץ אני רוצה שתביני שהוא נבנה הכל כמקשה אחת. ביום הראשון שלו הוא מתוכנן ונבנה כקניון גדול. אחרים, יכול להיות שהם הגיעו לזה, אבל לקח להם טלאי על טלאי, וזה נראה ככה. הקניון יהיה אחד הגדולים בארץ".

עד כמה אתה ממונף? הבנקים לא לוחצים עליך? הרי נכנסת להשקעות גדולות לא בתקופה נהדרת.

"אני לא ממונף, הכל פה מהון עצמי. האם אני מרגיש את המשבר? הקניון יקום בעוד שלוש עד שלוש שנים וחצי. לפי כל הערכות בשלוש השנים הקרובות בטוח תהיה פריצת דרך גדולה מאוד. חוץ מזה, גם היום מי שהוא בעל מקצוע ויודע להסתכל כמו שצריך, עומדת בפניו תקופה של הזדמנויות גדולות מאוד". *

"אני בהחלט מאמין ש-H&M, גאפ וזארה ייכנסו לקניון"

קניון באר שבע יוקם על קרקע פרטית בשטח של כ-50 דונם. להב רכש את הקרקע יחד עם קבוצת יזמים מקומית ביוני 2006, עליה עמד מלון נאות מדבר, בלב שכונות המגורים המערביות של העיר. היום מחזיק להב בבעלות של 100% על המתחם, בו הוא יבנה מתחם בשטח של כ-142 אלף מ"ר, שיכלול קניון עצום בשטח כולל של כ-100 אלף מ"ר - מתוכו 40 אלף מ"ר שטחים להשכרה, כ-20 אלף מ"ר מעברים ושטחי ציבור ו-40 אלף מ"ר חניונים תת קרקעיים. כן יכלול המתחם מגדל משרדים או דיור מוגן בשטח 14 אלף מ"ר, חנייה עילית בשטח של כ-20 אלף מ"ר ופארק ציבורי בשטח 8,000 מ"ר.

ללא המגדל עמד הפרויקט לעלות כ-700 מיליון שקל אבל להב מאמין שיחד עם המגדל תגיע העלות למיליארד שקל.

הקניון, שגם מתוכנן כפוריקט ירוק, יכיל מרכז מסחרי מודרני בתצורה של Double Mall שתאפשר מספר גדול של חנויות - כ-250 בתי עסק.

מנהל הפיתוח העסקי של הקניון, אבי שייט, מסביר כי "זהו לא קניון רגיל וזאת מעבר לעובדה שהוא גדול, עם 42 אלף מ"ר שטח מניב - לשם השוואה בקניון עזריאלי בתל אביב כ-36 אלף מ"ר וקניון ממוצע הוא בגודל 20 עד 23 אלף מ"ר. מעבר לעובדה שיהיו בקניון שלנו חנויות עוגן, חנויות אופנה וחנויות רגילות, אנחנו מתכוונים להפוך את הקניון למרכז קהילתי. בגלל שהוא יושב בתוך אזור מגורים, החלטנו שהמקום יהיה לא רק מרכז לקניות אלא גם מרכז לפעילות חברתית. כפועל יוצא אנחנו מארגנים דרך להכניס כל מיני פעילויות בשיתוף עם העירייה. יהיו פה פעילויות למשל לגיל הזהב. על הגג של הקניון יהיו כ-5,000 מ"ר של קאנטרי פארק ואמורים להיות חדרי פעילות לבתי ספר.

על איזה עוגנים אתה בונה בקניון?

להב: "כל העוגנים שאת מכירה שיש בכל הקניונים וגם כל החדשים. מערך השיווק החל רק לפני שבוע, אבל אני בהחלט מאמין שכל החדשים שמדברים עליהם, H&M, גאפ וגם זארה ייכנסו. התחלנו מגעים לגבי שכירויות עם כל מיני גופים וכולם מגלים כיוונים חיוביים מאוד".

בתכנון הקניון מעורבים משרד האדריכלים יסקי-מור-סיון והאדריכלית דניאלה ראובני אמונה על אדריכלות הפנים. מנהל הפרויקט הוא זאב קליין, חברת הייעוץ צ'מנסקי-בן שחר בדיקה היתכנות כלכלית ועל השיווק אחראי משרד עטיה נכסים והשקעות. בנוסף, את הפרויקט מלווים קבוצת יועצים שמתמחים בבנייה ירוקה, כמו פרופ' אורי מרינוב, בעבר מנכ"ל המשרד להגנת הסביבה, ד"ר רון לשם מהעמותה לבנייה ירוקה וד"ר רון פרומקין, אגרונום שמטפל בתכנון והתאמת צמחיה לאקלים. *