היטל השבחה משולם לוועדה המקומית בגין עליית שוויים של המקרקעין עקב אישור תוכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג. תשלום זה ממוקם על הציר שבין מס לבין אגרה. דואליות זו יצרה חוסר ודאות באשר לאפשרות לקבלת החזר היטל השבחה ששולם במקרים בהם לא נהנה האזרח בסופו של יום מההשבחה ו/או מחלקה.
ב-9.2.09 ניתן פסק דין בבית המשפט המחוזי בירושלים (ת"א 9224/07), במסגרתו קבע בית המשפט בפסק דין תקדימי כי אין צורך להכריע בדבר מהותו של היטל ההשבחה, מן הטעם שאף אם נראה את היטל ההשבחה כקרוב במהותו לאגרה יותר מאשר למס, עשויה לקום חובת השבה.
בית המשפט סמך את דבריו על הרציונל לגביית ההיטל, שהינו חתירה לצדק חברתי לפיו מי "שהתעשר" בשל פעילות נורמטיבית של רשויות התכנון ישתף את הציבור בהתעשרותו בדרך של תשלום היטל. מכאן כי אם לא "התעשר" הנישום - אין הצדקה לחיובו בהיטל השבחה.
פסק הדין הנ"ל עסק בשאלה האם חייבת הרשות להשיב לבעל מקרקעין היטל השבחה שנגבה כדין עקב מתן תוקף לתוכנית, לאחר שפג תוקפה של התוכנית כי לא התממשה תוך זמן קצוב. בית המשפט קבע, כי אם בפועל לא הייתה "התעשרות" הרי שאין מקום לחיוב בהיטל השבחה, ואם זה שולם, הרי שהאזרח זכאי להשבתו. הוא הדין במקרה שהבעלים מבקשים לוותר על הקלה שקיבלו או במקרה בו ההקלה התבטלה מעצמה. יחד עם זאת, בית המשפט לא דחה את האפשרות כי מההחזר יש לנכות את הוצאות הרשות בקשר עם התכנון אותה יצרה.
לדעתנו, על בסיס הקריטריונים הללו יתכן ויש ללכת כברת דרך נוספת ולטעון גם כי אין מקום לגבות היטל השבחה גם לדוגמא במקרה של מתן היתר לשימוש חורג מהיתר או במתן היתר לשינוי לייעוד אחר המותר אף הוא בתוכנית. לדוגמא, אם נכס יכול על פי התוכנית לשמש הן לדירה והן למשרד, והבעלים מבקש לשנות את ההיתר משימוש לשימוש, הרי שמאחר ומלכתחילה שילם מראש בעת אישור התוכנית עבור השימוש המיטבי, ולכן לא התעשר משינוי הייעוד, ואין למסותו.
כמו כן, על בסיס קריטריונים אלו ניתן לדעתנו לטעון כי בעת חישוב היטל ההשבחה יש לקזז את כל ההוצאות והעלויות שהוצאו על-ידי הבעלים בפועל לצורך ההשבחה, אף אם מדובר בהשקעה מיוחדת ויקרה (כגון בהתאמת שטח מסחרי למסעדה תוך השקעה מיוחדת בדקורציה ועיצוב, אף שניתן היה באופן עקרוני לבצע התאמה פשוטה).
כן יש להקפיד כי היטל ההשבחה במקרה של היתר לשימוש חורג או הקלה לתקופה מוגבלת ייקח בחשבון את ההשבחה רק לגבי התקופה המוגבלת, כאשר מלא הוצאות ההתאמה ככל שיוצאו ינוכו, גם אם לכאורה המדובר בעבודות התאמה שמטבען עתידות להישאר גם לאחר תום התקופה.
* הכותבים הם ממשרד עו"ד צבי שוב, המתמחה בדיני מקרקעין ומיסוי נדל"ן.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
