אפריקה מציגה: הפסד שיא לחברה ישראלית

אפריקה ישראל תרשום ברבעון הרביעי של 2008 את ההפסד הגבוה בתולדותיה ובתולדות חברה ישראלית אי פעם. כך עולה מאזהרת הרווח שפרסמה היום החברה ולפיה, לאחר ביצוע הערכות שווי לכלל נכסיה בעולם, היא תיאלץ לבצע סדרת הפחתות משמעותיות, שבגינן תרשום הפסד של כ-2.7 מיליארד שקל ברבעון. הפסד קרוב בהיקפו רשמה לפני אפריקה רק טבע שהפסידה 2.6 מיליארד שקל ברבעון הרביעי, בעיקר על רקע מחיקות שקשורות לרכישה של חברת באר.

גם לפני הדו"חות לרבעון הקודם פרסמה החברה אזהרת רווח, ואת תשעת החודשים הראשונים של השנה החולפת היא סיימה בהפסד כבד של 2.2 מיליארד שקל. בשורה התחתונה, ב-2008 כולה, תרשום החברה הפסד עצום של כ-4.5 מיליארד שקל.

גם החברה הבת (68%) אפריקה נכסים צפויה לבצע בדו"חותיה הכספיים הפרשות נרחבות בגין ירידות ערך של מספר נכסים ולפיכך להציג ברבעון הרביעי של שנת 2008 הפסד בהיקף של כ-130 עד 150 מיליון שקל.

המשקיעים לא נותרו אדישים להידרדרות במצבה של אפריקה ישראל והמניה ירדה היום ב-7.2% והשלימה בכך צניחה של 86% בשנה האחרונה למחיר של 30 שקל בלבד. גם האג"ח של החברה הגיבו לדיווח בירידות בטווח של 5%. סדרות האג"ח של אפריקה ישראל נסחרות בתשואת זבל של כ-30% עד 60%.

"זאת אמנם אזהרת רווח גבוהה אבל זה הפסד חשבונאי שנובע מירידת ערך של נכסים, ולא מבטא הפסד תפעולי", אומר איזי כהן, מנכ"ל אפריקה ישראל, שבשליטת לב לבייב. "זאת לא הפעילות האמיתית של החברה, שמתמקדת בתזרים מזומנים ויכולת להשלים את הפרויקטים שלה".

*אפריקה ישראל צריכה להחזיר כמיליארד שקל עד סוף השנה. האם תצליחו לעמוד בזה?

"מספטמבר עד סוף פברואר 2009 החזרנו 1.8 מיליארד שקל בניירות ערך מסחריים ואג"ח. הסכום הזה מדבר בעד עצמו ומצביע על יכולת החזר החוב שלנו והעמידה בהתחייבויות. זה נעשה כתוצאה ממימוש של נכסים ומימון מחדש של נכסים שלנו. בנוסף, יש לנו נכסים שאם לא נממש אותם נוכל לקבל כנגדם הלוואות נוספות. אני לא רואה שום בעיה של עמידה בהתחייבויות שלנו ל-2009 ו-2010. אנו עומדים בתוכניות שלנו ואפריקה תעמוד בכל התחייבויותיה גם בעתיד. יש לחברה נזילות גבוהה".

במסגרת התוכנית לשיפור קופת המזומנים שלה פועלת החברה גם להשלמת מספר מצומצם של פרויקטים שבנייתם כבר החלה. שני החשובים בהם הם קניון "מוסקו סיטי" במוסקבה שרק 25% ממנו מושכר, וקניון "קוטרוצ'ן" בבוקרשט, ש-85% משטחו כבר הושכרו. שני הקניונים אמורים להיפתח באוקטובר השנה.

"החברה עושה הרבה מאמצים להשלים את השכרת החנויות ב'מוסקו סיטי'", אומר כהן, "אבל רוסיה נמצאת כרגע במצב שמקשה להמשיך בתוכניות המקוריות שלנו. הפרויקטים שיושלמו יניבו לנו הכנסות גבוהות מדמי שכירות בשנת 2010".

ההפסד הכבד ישפיע על ההון העצמי של החברה שהסתכם בסוף הרבעון השלישי של השנה ב-7.4 מיליארד שקל, אבל כהן סבור שהפיחות בשקל ימזער את השחיקה בהון העצמי. "יש מספיק הון עצמי לחברה. קרנות ההון יקבלו תוספת ערך בגלל היחלשות השקל, כי עיקר הפעילות של החברה היא באירו ודולר", הוא מציין.

הגידול בקרנות ההון צפוי להסתכם בכ-600 מיליון שקל, והחברה מעריכה, כאמור, כי הדבר יקזז, באופן חלקי, את השפעתם של ההפסדים הצפויים.

הפחתה ב"ניו יורק טיימס"

ההפחתה הגדולה ביותר שתרשום אפריקה ישראל ברבעון הרביעי היא בגין בניין ה"ניו-יורק טיימס" בניו-יורק, שערכו הוערך ב-315 מיליון דולר בלבד, מה שדרש ביצוע הפחתה של 380 מילין דולר.

הבניין נרכש באפריל 2007 תמורת 671 מיליון דולר והוא כולל שטחי משרדים ושטחים מסחריים, ב"טיימס סקוור" במנהטן. כנגד הנכס יש לחברה חוב של 711 מיליון דולר, מרביתו לבנק קרדיט סוויס. אפריקה השקיעה בנכס 81 מיליון דולר ועוד 140 מיליון דולר ערבויות, כך שהיא הייתה יכולה לוותר על הנכס ולרשום הפחתה של 221 מיליון דולר בלבד.

"זה הפסד של ירידת ערך בנקודת זמן מסוימת שבאה לבטא רישום חשבונאי.

אנו מאמינים בנכס ובהשבחתו, וכל שינוי לטובה בעתיד יביא לרשום רווחיות והתאמה בספרים", אומר כהן.

הבעיה של אפריקה ישראל, כמו גם של מרבית חברות הנדל"ן, הוא ששווי הנכס נמוך משמעותית משווי ההלוואה. בהלוואות נון-ריקורס יש בכך אמנם עילה לפירעון מיידי של הנכס, אך המצב של הבנקים בארה"ב כיום הוא כל כך גרוע, שהם לא ממהרים לפעול למימוש מיידי במחיר נמוך.

מחכים להסדר חדש עם הבנקים

לפני כחצי שנה עוד דיווחה החברה על עסקה למכירה נכסים והכנסת שותפים למספר בניינים בניו-יורק. היום כבר ברור שעסקה במחירים ההם לא תבוצע בזמן הקרוב. עד כה נחתמו הסכמים ומזכרי הבנות להשכרתם של כ-13 אלף מ"ר בלבד, שמהווים כ- 18.1% מהשטחים בבניין ה"ניו-יורק טיימס".

"בנסיבות של ירידת השווי ואי התאמה של מחיר הנכס המשא ומתן הופסק עד שנעשה הסדר מחודש עם הבנקים", אומר כהן.

*עזבת את קבוצת מגדל בשיא. אתה לא מתחרט?

"אני לא מתחרט ומאוד נהנה ומרוצה מהעבודה. יש לי אתגרים גדולים ואני מקווה להביא גם את אפריקה ישראל לשיא. אני מאמין גדול שאפריקה ישראל תחזור לימים הגדולים".

אפריקה ישראל חטפה מכה קשה בארה"ב, אך נאלצה להפחית שווי של נכסים גם ברוסיה ומזרח אירופה. החברה אף מעריכה כי מעבר להפחתות האמורות היא צפויה לרשום בדו"חותיה לרבעון הרביעי הפסד נוסף בהיקף של כ-1.3 מיליארד שקל.

"זה שוק הנדל"ן המניב בעולם היום", אומר יובל בן זאב מכלל פיננסים. "התשואות עלו והמניות חטפו בכל מקום שיש נדל"ן מניב. מעבר להפסד, השאלה היא מה קורה מבחינה תזרימית, האם אפריקה תצליח לעמוד בתוכנית שלה למימוש נכסים. אפריקה ישראל היא כנראה לא החברה היחידה, ויש כאן בעיית מאקרו אמיתית", הוא מסכם. *