לבייב: "אנו רואים סימנים להתאוששות בשוק הנדל"ן הרוסי כבר השנה"

אפ"י פיתוח , המרכזת את פעילות הנדל"ן של אפריקה ישראל ברוסיה פרסמה הבוקר (ג') את דו"חות שנת 2008.

"שוק הנדל"ן במוסקבה עדיין לא התייצב, אבל אנו רואים מספר סימנים ראשונים של התאוששות כבר השנה. בסוף המיתון הנוכחי, הפורטפוליו שלנו יתחזק עם השלמתם של מספר פרויקטים איכותיים", כך ציין היום לב לבייב, יו"ר AFI פיתוח ובעל השליטה בקבוצת אפריקה ישראל עם פרסום תוצאותיה של AFI , שמרכזת את פעילות הנדל"ן ברוסיה של הקבוצה ומוחזקת על ידה בשיעור של 71.7%.

AFI סיימה את 2008 עם הכנסות של 112.7 מיליון דולר, אך ההפסד הנקי עמד על 108.7 מיליון דולר, לעומת רווח נקי של 215.6 מיליון דולר בשנה שלפני. ההפסד השנתי של החברה מיוחס בעיקר לירידת ערך של נכסי נדל"ן להשקעה בהיקף של 190 מיליון דולר. זו קוזזה על ידי עליית ערך של נכסים אחרים בשווי של 35 מיליון דולר, ולכן נרשמה הפחתת ערך כוללת של 155 מיליון דולר, לעומת עליית ערך של 201.9 מיליון דולר בשנה שלפני.

למרות השורה התחתונה העגומה, שהחמירה במיוחד ברבעון האחרון אשתקד, בו נרשם הפסד נקי של 135.9 מיליון דולר, חילקה החברה בדצמבר האחרון דיבידנד של 200 מיליון דולר. נכון לסוף 2008 נותרו בקופת החברה מזומנים בהיקף של 272.5 מיליון דולר, שאריות מגיוס הענק בסך 1.4 מיליארד דולר שביצעה לפני כשנתיים.

עוד הוסיף לבייב כי "הנהלת AFI נוקטת פעולות מניעה ביישום האסטרטגיה שלה כדי להתמודד עם המשבר הכלכלי ולעמוד באתגרים שהציבה לעצמה. אנו גם ממשיכים לפקח על מבנה ההוצאות של החברה כדי להתאימו למצב". לדבריו, "מתוך ניסיון, העיתוי של כל התאוששות בסקטור הנדל"ן נותר לא ידוע ואורך המשבר הנוכחי לא ניתן לחיזוי".

AFI, כזכור, הונפקה בבורסה הראשית של אנגליה לפי מחיר של 14 דולר למניה, ששיקף לה שווי שוק של 7.3 מיליארד דולר (אחרי הכסף). מאז ידעה המניה רק את הדרך מטה וכרע היא נסחרת (נכון לאתמול) לפי מחיר של 98 סנט המשקף שווי חברה של 516 מיליון דולר בלבד - איבוד ערך בשיעור שקצת לא ניתן לתפיסה של 93%. במונחים אבסולוטיים, מחקה החברה משווייה 6.9 מיליארד דולר - אחת מהשמדות הערך הבולטות של חברה ישראלית שהונפקה בשוק ההון הבריטי.

אבי ברזילי, סמנכ"ל אזור רוסיה וחבר העמים באפריקה ישראל וסמנכ"ל הכספים של AFI, אמר היום ל"גלובס" כי "מדובר בחברה יציבה, עם רמת מינוף מאוד נמוכה. יכולתה לעבור את המשבר היא מצוינת. AFI יושבת על מאגר עצום של מיליוני מ"ר (בעיקר במוסקבה), מה שיציף שווי עצום של מיליארדי דולרים כשיהיה שיפור במצב הכלכלי. איך שלא תסובב את זה - משברים מסתיימים, ונדל"ן במוסקבה כמו שיש לנו הוא בעל שווי שקשה לאמוד אותו". מדו"חות החברה עולה כי חובותיה למערכת הבנקאית עומדים על 288 מיליון דולר.

לפי הערכת שווי שבוצעה לחברה בסוף השנה, השווי הנכסי הנקי עומד על 2.5 מיליארד דולר (4.82 דולר למניה) - צניחה של 60% לעומת הערכת השווי שנעשתה ביוני 2008. במילים אחרות, הקיטון בשווי הנכסי משקף את ההשפעה החריפה של המשבר הכלכלי הגלובלי על הכלכלה הרוסית ועל מחירי הנדל"ן במדינה.

קשיים בפרויקטים בבנייה במוסקבה

נפח הפעילות של AFI כולל ארבעה נכסים מניבים, 13 פרויקטים בפיתוח, שמונה פרויקטים בהקפאה וחמישה בתי מלון בשלבים שונים של פיתוח. מלבד הקפאת הפרויקטים ביוזמת החברה, עצרה החברה לחלוטין את הפרויקט לבניית מלון Moscow City, לאחר ששותפיה לא עמדו בהתחייבויותיהם, וכעת היא דורשת מהם החזר של דמי הקדימה.

בפרויקט אחר במדינה - Tverskaya Zastava, מרכז מסחרי שהשלמתו מתוכננת לשנת 2011, מנהלת החברה משא ומתן עם עיריית מוסקבה לגבי מימון התשתית שמסביב למרכז המסחרי. בין הצדדים התעוררו חילוקי דעות, והחברה מוסרת כי "בניית החלקים הציבוריים תושלם ברגע שעיריית מוסקבה תתחיל את המימון". הפרויקט העיקרי שהחברה מתמקדת בו כיום הוא "Mall of Russia" , שבנייתו תושלם עד סוף השנה, אך עד כה נחתמו חוזי שכירות רק עבור 35% משטחו.

למעלה מ-70% מפעילות החברה ברוסיה ממוקדת בבירה מוסקבה, ויצוין כי גם בפרויקטים קיימים שלה ניכרת האטה: פרויקט H2O סובל מתפוסה בשיעור של 69% בלבד, ובפרויקט Ozerkovskaya IV יש תפוסה של 75%. כל הפרויקטים הקיימים הוערכו בסוף 2008 ב-1.035 מיליארד דולר, ירידה של כמעט 60% בתוך חצי שנה בלבד.

למרות ההידרדרות בעסקיה, בעקבות יישום שינוי בתקן חשבונאי צפויה AFI לרשום ברבעון הראשון של השנה רווח לפני מס של 680 מיליון דולר. סך התחייבויות החברה עומד על 472 מיליון דולר, והמאזן שלה מסתכם ב-2.2 מיליארד דולר.

בנקודה זו חשוב לציין כי מחירי השכירות במשרדים ברוסיה ירדו, אך הם עדיין גבוהים מאוד, כשלשם ההשוואה - רק בלונדון אזורי ה"פריים לוקיישן" יקרים יותר. גם בתחום המסחרי נרשמו במדינה ירידות מחירים, ויש צפי להמשך המגמה גם השנה, אך העיר מוסקבה עדיין נמצאת במקום הראשון באירופה מבחינת אחוזי תפוסה במרכזים מסחריים. מרכזי הקניות במוסקבה עומדים על 193 מ"ר לכל אלף תושבים, יחס נמוך יחסית למערב אירופה. עם זאת, מרבית הפרויקטים של רוב חברות הנדל"ן הפועלות ברוסיה הוקפאו או שקצב הפיתוח שלהם הואט, והצפי, כאמור, הוא להחרפה במצב או המשך קיפאון.

בתחום המגורים, קצב הבנייה נמוך משמעותית מאשר בשנת 2007, על רקע קשיי מימון ועלייה של הריבית עבור אשראי לשיעור של 16%. מחיר ממוצע למ"ר בדירה חדשה במוסקבה הוא 6,742 דולר, והתחזיות הן שרק בשנת 2011 תהיה חזרה לרמות המחירים שהיו בשנים 2007 עד 2008.

[לטבלת ישראליות בעולם]