הנתונים מגלים: הקרקעות הפנויות לא משנות את משוואת הביקוש וההיצע בנדל"ן

הג'וקר הכי חביב על הפוליטיקאים שלנו, עשרות שנים לאחור, הוא להבטיח תחרות לרשות מקרקעי ישראל, "מונופול הקרקעות הממשלתי, היושב ומנהל מעל ל-90% מקרקעות המדינה". כמובן ששום צעד בכיוון לא באמת נעשה. הדאגה למקורבים, לצד החשש משיתוק שוק הנדל"ן בטווח הקצר בעקבות מהלך דרסטי כל כך, חיסל את ההכרזות הללו לפני שמישהו בכלל החל לשרוך את נעליו.

● בדיקת גלובס | הקבלנים שהפכו מיליארדרים בעזרת העלייה במחירי הדירות: מיעקב אטרקצ'י ועד האחים עמרם
● חדשות השבוע בנדל"ן | העיר הצומחת שזוכה לפרויקט פינוי בינוי הראשון בתולדותיה

אבל התחרות בכל זאת כבר כאן. אז נכון, עדיין לא בכל מקום, אבל כשמדובר בלב אזור הביקוש זו בהחלט יכולה להיות כבר רעידת אדמה.

הקרקעות הכי נחשקות ומתפתחות בישראל הן כאלה שעד לא מזמן אף אחד לא באמת ספר. ידענו שהן קיימות, וגם ששם נמצאת התועלת הגדולה ביותר והפוטנציאל הענק, אבל זה היה רק בשולי השוק, ולא נוכח כל כך בחלון הראווה. נתון חדש שפרסמה השבוע הרשות להתחדשות עירונית מצביע על היפוך מגמה בלב המדינה: 1,981 דירות חדשות נמכרו השנה בתל אביב בפרויקטים של התחדשות עירונית, מתוך סך כולל של 3,267 דירות חדשות שנמכרו בעיר - רוב מוחץ ונתח של 61%.

כבר לא מדובר רק בהיתרי בנייה, פרויקטים שיוצאים לדרך או דיירים ותיקים שזכו בדירה חדשה, אלא במכירות של ממש. שכנותיה של תל אביב, רמת גן ובת ים, עקפו אותה עם נתח של 72% ו-66% בהתאמה לדירות שהוקמו בהתחדשות עירונית מתוך סך הדירות החדשות שנמכרו בהן.

השיבוש האמיתי נמצא בבניינים הישנים

בסך הכול, לפי הנתונים, בשנת 2024 דווח לממונה על חוק המכר במשרד השיכון על 33,142 עסקאות יד ראשונה, מתוכן 10,406 (31%) בדירות שנבנו בפרויקטים להתחדשות עירונית, תמ"א 38 (שנקראת כעת "התחדשות בניינית", מאז פקע תוקף התוכנית באוקטובר 2023) ופינוי בינוי. כמה גוש דן חריג? בירושלים, עיר שזוכה להמון כתרים סביב קידום ההתחדשות בה, נמכרו בשנה האחרונה 870 דירות בפרויקטים של התחדשות עירונית מתוך 2,948 בסך הכול (30%). בחיפה, שגם בה צצו לא מעט פרויקטים של התחדשות, נמכרו בשנה האחרונה 535 דירות חדשות כאלו, מתוך 1,216 דירות חדשות שנמכרו (44%).

אף שגוש דן עדיין כל כך בודד בפסגה, אי אפשר להתעלם מהמגמה. מי שהתאכזב מהמחירים הגבוהים של הקרקעות שמכרה לאחרונה המדינה בשטח שדה דב המפונה, למרות שהמדינה "הציפה" את השוק בקרקעות ל-9,412 דירות (מרביתן שווקו בפרק זמן של חצי שנה), צריך להבין שהדוב "האמיתי", זה שעלול לשבש את כל התוכניות והתחזיות של יזמי הנדל"ן (התל אביבים, ולא רק הם), נמצא בכלל בשכונות והבניינים הישנים בעיר הוותיקה. מתחמים שבהם קשה הרבה יותר לקבלנים ולבנקים שמממנים אותם לשלוט ולשמור על הביקוש וההיצע, ולו בגלל ששם יש להם הרבה פחות כוח ריכוזי, והרבה יותר שחקנים (יזמים, מממנים, קבלנים) רצים על המגרש.

וזו רק תחילת הדרך. בשנת 2024 לבדה קיבלו 169 בניינים ישנים בתל אביב היתר בנייה לקידום התחדשות בניינית. 107 במסגרת הריסה ובנייה מחדש (2,842 דירות בסה"כ) ועוד 62 קיבלו היתר לחיזוק ותוספת דירות (1,430 דירות). עוד 9 פרויקטים גדולים אושרו לפינוי בינוי - 4,926 דירות. גם אחרי שנוריד כשליש מהדירות הללו במניין ההיצע, כי הן היו שם כבר קודם, עדיין מדובר באלפים רבים של דירות חדשות שמצטרפות בכל שנה לשוק, בלב אזורי הביקוש.

אפילו העיריות כבר התאפסו על עצמן

זה לקח זמן, אבל הוויה דולורוזה של הפרויקטים הללו כבר הרבה פחות מתישה. יש רוח גבית ממחירי הדירות, מהריבית הגבוהה שמתעדפת בעיקר פרויקטים כאלו (שמתחילים לדרוש כסף גדול רק כשהפרויקט כבר הבשיל, ולא מיד עם רכישת קרקע), וגם מצד בעלי דירות שהותשו אחרי שנים של משא ומתן וטילים, שהבהירו להם כמה כדאי שלדירה שלהם יהיה ממ"ד. אפילו העיריות כבר התאפסו על עצמן ויצרו כללי משחק ברורים, שקיצרו את הדרך והגבירו את התיאבון לשחקנים אחרים במשוואה.

קרקעות פנויות שמחכות לרמ"י הפכו רק לתוספת חביבה להיצע. המאסה הגדולה שיכולה לשנות את משוואת הביקוש וההיצע מגיעה בלי עלויות קרקע, בלי מאזן אימה ידוע בין יזמים ובנקים, שלא נותנים למחירים לרדת, ועם מאות יזמים וקבלנים בינוניים שכבר יצאו לדרך ושקועים עמוק מדי, בלי יכולת להתמהמה - גם אם יצטרכו לצאת מגדרם ולו בשביל להתגלגל הלאה.

כוכבי השבוע

מצוין: מתי לנבא עליית מחירים זו עבירה

רשות התחרות הודיעה לשופרסל ולמנכ"ל החברה לשעבר איציק אברכהן כי הם מוזמנים להליך שימוע לפני הגשת כתב אישום, בגין ניסיון לתאם מחירים, בין השאר דרך התבטאויות בכלי התקשורת. בין השאר, במסגרת ראיונות שונים, אמר אברכהן כי "גל עליות המחירים הוא בלתי נמנע" וש"גובה עליית המחירים ינוע בין 3% ל־7%".

אבל אחרי המחמאות לרשות התחרות, שחושפת פה ושם מעט שיניים, אי אפשר שלא לתהות למה היא עוצרת או מתמקדת רק במחירים ובהתבטאויות בשוק המזון. למה אין כללים מעט יותר מסודרים וברורים מה מותר ומה אסור. כי אם לנבא עליית מחירים בתקשורת זו עבירה והשפעה על המתחרים, שיבדקו למשל מה קורה בשוק הדיור. מישהו קרא ראיון עם קבלן שלא כלל תחזית לעליית מחירים? למה כשדמרי צופה שהמחירים בשדה דב יגיעו ל-150 אלף שקל למ"ר זו רק משאלת לב חביבה?

בלתי מספיק: למה לסבסד שמנת עם 38% שומן

הודעת הממשלה על התייקרות מחירי "מוצרי החלב שבפיקוח" (1.4%) היא הזדמנות לתהות מחדש על המודל האנכרוניסטי של פיקוח מחירים ממשלתי. זאת, אחרי שמודל השוק החופשי הוכיח את עצמו כיעיל וזול יותר (מוזמנים להציץ במחירי החלב באינספור מדינות). ולא פחות אבסורדי - לאחר שהתברר שערכיו החשובים כל כך של החלב, מחילה מהפרות והרפתנים, כבר מזמן לא משכנעים או ודאיים כמו פעם. אפילו תנובה, האוטו "הגדול והירוק", כבר לא שלנו אלא של הסינים.

ומה רע בפיקוח וסבסוד? למשל העובדה שמחיר ליטר חלב 3% יעלה מעתה 6.35 שקלים וליטר חלב 1% יעלה 5.89 שקלים. למה אתם מכירים מחירים אחרים? נכון, כי גם בסופר שלכם אין בכלל שקיות (קרטון עולה בערך שקל יותר). או העובדה שגם שמנת מתוקה נמכרת תחת פיקוח, כדי שחלילה לא תוותרו על 38 אחוזי שומן.