הבנקים בישראל כבר שכחו מה זו אחריות

מעשה בחברה קבלנית דמיונית בשם בונים וגרים בע"מ, שבשנת 2005 רכשה ממקורותיה העצמאיים חטיבת קרקע חקלאית בצפון השרון. הקרקע נרכשה לצורך יזום פרויקט מגורים ייחודי. לצורך מימון הפרויקט, התקשרה החברה עם בנק מוביל. להבטחת התחייבויותיה העניקה החברה לבנק שעבוד על הקרקע ועל מלוא זכויותיה בפרויקט.

לימים, לאחר ששרדה את המהמורות הרבות בדרך לשינוי הייעוד המיוחל, נשאו מאמציה פרי - ייעוד הקרקע שונה מחקלאי למגורים, והקרקע הכפילה פי כמה את שוויה. הפועלים מתייצבים, העגורנים מתרוממים, והפרויקט יוצא לדרך.

השנה היא כבר 2009. הפרויקט וענף הנדל"ן כולו מוצאים עצמם בעיצומו של משבר כלכלי עולמי. קצב שיווק הדירות אינו עומד בתחזיות שנעשו בימים ורודים. בונים וגרים אינה עומדת בכל תשלומי הריבית, הלחץ של הבנק הולך וגובר ותיק הלווה של בונים וגרים מועבר מסקטור הנדל"ן של הבנק בנתיב החד סטרי אל מחלקת "האשראים המיוחדים".

בעת הזו, גובה החוב לבנק הינו פחות מ-20% משווי כלל הפרויקט המשועבד. אולם, כעת שם המשחק הופך מ"בנייה" ל"גבייה". "העסקה" היחידה העומדת על הפרק מצידו של הבנק היא פירעון מיידי של החוב במזומן על-ידי מימוש מיידי של הקרקע. מימוש כזה אומנם יביא לכיסוי מלוא החוב לבנק, אך מנגד יחריב את הפרויקט ויוריד לטמיון את מלוא השקעותיה של בונים וגרים.

תרחיש דמיוני זה מתאר בקווים כלליים את המציאות בימים אלה. אנו נתונים בעיצומו של אחד המשברים החמורים שידענו. משבר זה אינו פוסח על המשק הישראלי ועל שוק הנדל"ן המקומי, אשר מעליו מרחף ענן קודר של מחנק אשראי. דווקא בעתות משבר אלו, מתבקש עיון מעמיק ביחסי בנק-לקוח, ובפרט ביחסי לווה-מלווה. בימים אלו, לדאבון הלב, לא מעט יזמים ימצאו עצמם בין כתלי בית המשפט במאבק מול הנושה המובטח והבלתי מעורער, וחשוב להאיר עיניהם כי הגזירה אינה תמיד סופית וכי גם ליזם יש זכויות, הנובעות, בין היתר, מחובות החלות על הבנקים.

"סוכנות חברתית"

לסוגיה זו שתי פנים: פן אחד הינו חובת הבנק לממש את הרישיון המונופוליסטי שניתן לו על-ידי מדינת ישראל ולהמשיך ולהעמיד אשראים לפרויקטים חדשים גם בתקופה זו. הפן השני הוא מחויבות הבנקים לשקול גם את האינטרסים של היזם בסיטואציה של אי עמידתו בנקודת זמן מסוימת במלוא התחייבויותיו החוזיות כלפי הבנק.

לא נצא פטורים מבלי לומר שלעניות דעתנו, חמור ביותר הוא שדווקא בעת הזו הבנקים אינם ממלאים כיאות את חובותיהם להמשיך ולהעמיד אשראים לפרויקטים חדשים. התנהגות זו מטרידה במיוחד נוכח העובדה שמדינת ישראל מעניקה לבנקים מטריות שונות תחתיהן מסתופפים הם, בעוד שעל היזמים ניתך גשם שוטף.

במסגרת מצומצמת זו, נבקש להאיר על קצה המזלג את עיקר החובות החלות על הבנקים כלפי הלווה בתקופת משבר, ברגע הקריטי בו מבקש הבנק מימוש מיידי של השעבוד על הקרקע.

לדידנו, חובות אלו נותנות בידי היזם כלי משפטי המאפשר לו לדרוש מהבנק, ואף לאכוף דרישה זו בבית משפט, כי יעמיד לנגד עיניו גם את האינטרסים של היזם בבואו לנקוט בהליך הקיצוני והאגרסיבי של מימוש מיידי במזומן של הבטוחה.

מהו מעמדו ותפקידו של הבנק במשק הישראלי? ברי לכל, כי בנק אינו מוסד ללא כוונת רווח. על פניו, ניתן היה לומר כי הוא עסק כלכלי לכל דבר ומטרתו היא אחת: למקסם את רווחיו. לשם כך עליו לדרוש בטוחות, לנקוט בהליכים משפטיים ולהגן על השקעותיו.

אלא שהמציאות אינה כה פשטנית. לבנקים בישראל שתי פנים - הבנקים הם גוף מסחרי המנהל דיאלוג עסקי עם הלווה מחד; מאידך, לבנקים בישראל גם אופי "מעין ציבורי" והם ממלאים תפקידים ציבוריים רבים ומשמשים שלוחים לביצוע מדיניות ממשלתית. במספר פעמים אף נקבע כי הבנק הוא "סוכנות חברתית" - גוף הממלא תפקידים ציבוריים ומספק מצרך חיוני לציבור, הוא האשראי הבנקאי, ולפיכך אינו עוד גוף מסחרי נטול שיקולים זולת עצמו.

נוסף על כך, הבנקים נמצאים תחת פיקוח ממשלתי הדוק, אולי יותר מכל ענף אחר, ומשמשים כאחד האפיקים למימוש מדיניות ממשלתית. יש מהם שמוחזקים חלקית על-ידי המדינה וכולם עתידים לקבל סיוע ממנה, במסגרת התוכניות הכלכליות הנרקמות בימים אלה בבנק ישראל ובמשרד האוצר, אשר הדגישו את "מחויבותם לאיתנות ויציבות של המערכת הפיננסית אשר הבנקים הם חלק מרכזי ממנה" (כדברי הנגיד פישר בדצמבר 2008).

בנוסף, היחלשותו המשמעותית של שוק האשראי החוץ בנקאי, בייחוד בימים של מחנק אשראי, הופך את הבנקים לגורם מכריע בהתפתחות הכלכלית ולספקים ראשיים, יחידים כמעט, של צינור החמצן הדרוש לנדל"ן.

איזון אינטרסים

מהן חובות האמון, המעוגנות בפסיקה, ומהי משמעות החלתן על הבנקים? חובות אמון, בעצם טבען, מטילות נטל כבד יותר על הבנק מאשר חובות תום הלב. אם מטרתו של עקרון תום הלב הינה למנוע "אדם לאדם - זאב", הרי מטרת חובות האמון היא להבטיח "אדם לאדם - מלאך". חובת האמון בבסיסה מטילה על המחויב בה לשקול ולעיתים אף להעדיף את האינטרסים של מי שהוא חב כלפיו בחובת האמון על פני האינטרסים שלו עצמו.

משמעות החלתן של חובות האמון על הבנקים הינה חיוב הבנק להפעיל זכויותיו המשפטיות תוך כדי שהוא מגן גם על האינטרסים של הלווה, ולא די בכך שזכויות הבנק הופעלו בתום לב. מדינת ישראל היא חלוצה בתחום. הכלל המשפטי הקיים ביחס להחלת חובות אמון על הבנקים הינו ייחודי בהשוואה לכלל הנהוג במערכות המשפט המערביות האחרות. בניגוד לפסיקת בתי המשפט באנגליה ובארה"ב, שם החלה של חובות אמון היוותה החריג לכלל, כאן בישראל המצב שונה בתכלית באשר בתי משפט החילו על הבנקים חובות אמון ככלל מחייב.

מהם הכלים העומדים ליזם, במסגרת התקשרותו החוזית עם הבנק, בסיטואציה בה הבנק מבקש לממש באופן מיידי את השעבוד? התקשרות היזם עם בנק הינה התקשרות חוזית מורכבת וארוכת שנים, במסגרת של יחסי "לווה-מלווה". לשיטתנו, לעיתים רבות מדי סבלנות הבנק פוקעת לנוכח אי עמידת היזם בהתחייבויותיו בנקודת זמן מסוימת, או אז מודיע הבנק כי בכוונתו לפעול למימוש הבטוחות. באותה העת משתנה עולם המושגים מהקצה אל הקצה: הלווה הופך חייב, הבנק הופך נושה, והפרויקט הופך אובייקט. מאותו הרגע בו תיק הפרויקט משוגר למחלקות האשראים המיוחדים מאבד הפרויקט זהותו, הפוטנציאל הרווחי הטמון בו וההשקעות הרבות שנעשו בו על מנת להשיא את רווחיותו, ואינו אלא קרקע עלומה נשואת שעבוד שיש לממשה.

ניסיון השנים מלמד, כי שימוש בכלי האגרסיבי של מימוש מיידי סופו שיביא להרס הפרויקט. במימוש מיידי הבנק אמנם עשוי לנטרל לחלוטין את הסיכון שלו ולחלץ את מלוא השקעתו, אולם יחד עם זאת ימיט אסון על היזם.

קביעות בית המשפט ביחס למעמד הבנקים והחלת חובות האמון על הבנקים מחייבים את הבנק לדרישת היזם לערוך איזון ריאלי בין האינטרסים שלו לבין האינטרסים של הלווה, ולהיענות לדרישת היזם שלא להחריב את הפרויקט במחי יד, אלא לבחון עמו פתרונות קונסטרוקטיביים.

לאור ההתפתחות המתמדת שחלה במשך השנים בפסיקה הישראלית ביחס להחלת חובות האמון על הבנקים, ובפרט בעת הנוכחית, אנו צופים כי גישה זו תזכה לאוזן קשבת בבית משפט.

הכותב שותף במשרד ש. בירן ושות'. להכנת המאמר סייעו עוה"ד אורית אביטבול ועומר פאר.