לא מקשה אחת: פער עצום בין המניב בארץ ליזמות בחו"ל

המספרים מבהילים: החוב של עשרות חברות נדל"ן למחזיקי אגרות חוב סחירות מגיע ל-53 מיליארד שקל בערך נקוב - 30% משוק האג"ח כולו. לרוע מזלם של המשקיעים, אחרי הירידות החדות של השנה האחרונה, במונחי שווי שוק מדובר על נתח של 20% בלבד. רק שבנוסף, חברות האחזקה, שגם להן נתח נדל"ני לא מבוטל, תופסות עוד 16% משוק החוב (ערך נקוב), כשהבנקים תופסים 16% וכל יתר הענפים עוד 40% מהשוק.

יובל זעירא, מנהל מחלקת המחקר ב-IBI ומיכל בר, אנליסטית החוב של בית ההשקעות ניתחו את נתוני החוב של חברות הנדל"ן, המלמדים על שונות משמעותית בתוך תתי הענפים של הנדל"ן. חלק גדול מהחוב משויך לחברות הפועלות בחו"ל (ראו פאי מצורף), בין אם ביזמות ובין אם בנדל"ן מניב, ואלה גם חטפו את המכה הגדולה ביותר בחודשים האחרונים.

נכון להיום, ייזום בחו"ל נסחר היום בשווי שוק העומד על מחצית בלבד מהערך הנקוב של האגרות, בעוד הנדל"ן המניב בחו"ל והנדל"ן למגורים בישראל נסחרים בממוצע ב-0.7 מערכם הנקוב. ההפתעה הגדולה היא בנדל"ן המניב בישראל: הענף, הכולל קניונים, משרדים ועוד, נסחר בממוצע ב-0.9 בלבד מערכו הנקוב.

התשואות הממוצעות על אגרות החוב בתתי הענפים מספרות את כל הסיפור: הנדל"ן המניב בישראל נסחר כאמור בתשואה ממוצעת של 10%; הנדל"ן למגורים בארץ נסחר בתשואה ממוצעת של 17%; המניב בחו"ל זוכה לתשואה של 18% ואילו הייזום בחו"ל נסחר בתשואה פנטסטית של 35%, שיותר מכל מלמדת על הצפי של המשקיעים לקריסה של לא מעט חברות שנדדו לחו"ל ולא יוכלו להחזיר את החובות.

לדברי זעירא, שדיבר בפסגת הנדל"ן - ועידת הנדל"ן שערך "גלובס" בשבוע שעבר, השוק נותן לחברות הפועלות בחו"ל מעין "קנס" על הסיכון בפעילות מחוץ לישראל, "אולי בבחינת רחוק מהעין רחוק מהלב".