אין סיכויים בלי סיכונים. אבל בשנה האחרונה, נראה היה שהסיכונים שטפו את עולם הנדל"ן כולו, מבלי להשאיר הרבה מקום לסיכויים ולתשואות שעמדו (וצמחו) מנגד בניסיון לפתות משקיעים פוטנציאלים. בניסיון לפזר מעט את הערפל הכבד, ראיינה פירמת ראיית החשבון ארנסט אנד יאנג בשבועות האחרונים מנהלים בכירים בחברות נדל"ן, אנליסטים ומומחי תחום הנדל"ן של ארנסט אנד יאנג, שהתבקשו לדרג את עשרת הסיכונים העסקיים המשמעותיים ביותר המשפיעים על ענף הנדל"ן בעולם.
3 סיכונים חדשים הצטרפו בסקר השנתי - מחנק האשראי ואי הוודאות הפיננסית שהוא גורר עימו, שגם קפצו כמובן לראש הדירוג השנתי; אי הוודאות בנוגע לערך הנדל"ן; תנודות במחירי האנרגיה. בנוסף, עוד 5 פרמטרים מסוכנים רשמו עלייה משנת 2008 - אי היציבות בשווקים הגלובליים; רמת התשתיות (המתיישנות ולא מספקות); השינויים הדמוגרפיים; המהפכה הירוקה; המלחמה על עובדים מוכשרים. מנגד, רק 2 פרמטרים רשמו השנה ירידה בהשוואה לשנת 2008 (וגם זה בעיקר בגלל שסיכונים אחרים עקפו אותם לאחר שזינקו יותר) - אי היציבות הכלכלית וסיכונים רגולטוריים בשווקים מתפתחים; חוסר היכולת לגלות ולבחון הזדמנויות לא שגרתיות ברחבי הגלובוס.
לדברי חן שיין, ראש תחום נדל"ן בארנסט אנד יאנג ישראל, ניהול סיכונים בצורה נכונה יכול להביא ערך מוסף רב לכל חברה, גם אם בסוף חלק או רוב הסיכונים שזוהו לא יקרו במציאות. שיין מציין, כי בשנים האחרונות גברה המודעות לניהול סיכונים, אך עדיין חברות רבות עושות מעט מידי בנדון. למרות שסיכונים אסטרטגיים הפכו מהותיים יותר, חברות מתרכזות בעיקר בסיכונים התפעוליים, הקלים יותר לניהול.
שיין מציין, כי אין זה מפתיע שמחנק האשראי נבחר לגורם סיכון מספר אחד לתעשייה. לדבריו, בתקופה האחרונה אנו עדים לחברות המחזיקות בנכסים מצוינים המגישות בקשות להגנה מפני פשיטת רגל - דוגמת חברת GGE (General Groth Properties), חברת הקניונים השנייה בגודלה בארה"ב, כתוצאה מאי יכולת למחזר חוב.
ואולי הכי חשוב - "צריך לזכור", מציין שיין, "כי מעבר לחשיבות באיתור האיומים, אתגרים של חברה אחת יכולים להוות הזדמנות לחברות אחרות".
1. אי ודאות נמשכת והשפעת מחנק האשראי (חדש)
מגזר הנדל"ן הוא המגזר החשוף ביותר להתכווצות שווקי האשראי, עקב התלות הגדולה שלו בממון זר. מקורות מימון משמעותיים כגון CDO'S (Collateraliced Debt Obligations) ו-SIV'S (Structured Investment Vehicle) נעלמו לגמרי מהמפה, מרבית הבנקים הפסיקו להלוות או במקרה הטוב מלווים ב-50%-60% מול ערך הנכס (LTV), לעומת 80%-90% בשנת 2007 ובריבית גבוהה באופן משמעותי. הלוואות שניתנות לפרויקטי תשתית צורכות הון רב ולא משאירות מקורות מימון ליזמים מקומיים ולאומיים. התנאים הפיננסיים הולכים ומחמירים ולא נראה כי צפוי שינוי משמעותי בתקופה הקרובה.
2. אי יציבות בשווקים הגלובליים (7 בשנת 2008)
זעזועים כלכליים ותנודות חריפות בשווקים השונים מהווים סיכון מהותי נוסף לענף הנדל"ן. מחירי אנרגיה, מחירי מזון, נפילות בבורסות בכל העולם ביחד עם משברים כלכליים, גורמים לקיטון בהשקעות לזמן ארוך בנדל"ן. במקביל, בזמן קצר, ירידה במכירות ובדמי שכירות פוגעים ברווחיות החברות ובשווי הנכסים. המשך חוסר היציבות בשווקים והתדרדרות במצב הכלכלי העולמי, ישפיעו על ענף הנדל"ן הן בטווח הקצר והן בטווח הארוך.
3. תשתיות מתיישנות או לא מספקות (6 בשנת 2008)
הצורך בהשקעה בתשתיות חדשות, בחידוש ובתחזוקת תשתיות קיימות הינו גבוה היום יותר מאי פעם. מנגד, התכווצות מקורות האשראי גורמת לעיכובים או ביטולים של פרויקטים. חברות שעוסקות בתחום התשתיות נדרשות למצוא פתרונות ממון יצירתיים. העדר תשתיות מספקות או תשתיות מתיישנות עלול להשפיע בצורה משמעותית על ערך נכסי נדל"ן. תשתיות נאותות - כגון כבישים, רכבות, בתי ספר, בתי חולים, משפיעות על האטרקטיביות של פרויקט נדל"ן ועל ערכו.
4. המלחמה על עובדים מוכשרים (14 בשנת 2008)
הזעזועים הפוקדים את ענף הנדל"ן גורמים לקיטון בכוח האדם המעוניין לעבוד בתחום וביחד עם הקיטון הצפוי בכוח העבודה העולמי, גורמים לדילול בכוח האדם המקצועי הזמין. גם ברמות הניהול הבכירות יותר, נוצר מחסור עקב הצורך במנהלים מוכשרים שיוכלו להתמודד עם המצב הקשה באתרים שונים של החברות ברחבי העולם. המצב היום בשווקים גורם לקיטון בביקוש לעובדים וחברות שיכולות להרשות לעצמן להשקיע, יכולות לנצל את המצב ולקלוט עובדים מקצועיים אשר יהיו חסרים כאשר נצא מהמשבר. חברות אשר לא ישכילו לנהל את כוח האדם בצורה נכונה, עלולות לחוות ירידה באיכות העובדים.
5. שינויים דמוגרפיים (13 בשנת 2008)
בזמנים של צמיחה ושגשוג, חברות רבות נטו להתעלם משינויים דמוגרפיים רבי משמעות. גורמים כגון הזדקנות האוכלוסיה במערב, בעיקר באירופה, ומנגד התפתחות מעמד הביניים בארצות מתפתחות רבות, יהיו בעלי החשיבות הרבה ביותר בקביעה מה יבנה והיכן. חברות צריכות להתאים את אסטרטגיית ההשקעה שלהן למגמות הדמוגרפיות - שהן לא בהכרח ברורות או מוחלטות - ובהתאם לכך לקבוע את טווח ההשקעה וסוג ההשקעה בכל מדינה ומדינה.
6. חוסר יכולת לגלות ולבחון הזדמנויות גלובליות לא שגרתיות (4 בשנת 2008)
התפשטות העושר והפעילות הכלכלית העולמית מעבר לאזורים המסורתיים מציבים אתגרים משמעותיים בפני חברות הנדל"ן הבינלאומיות באיתור הזדמנויות השקעה. חברות רבות יוצרות שיתופי פעולה עם שותפים מקומיים במטרה להקל על חדירה לשווקים חדשים ועזרה באיתור ובחינת כדאיות השקעה בפרויקטים. מרחק גיאוגרפי, הבדלי שפה ותרבות, ממשל תאגידי, דיני מס וכללי חשבונאות שונים מהווים חסמי כניסה מהותיים לאזורים מתפתחים בעלי פוטנציאל השקעה. קיימת חשיבות גדולה להבנה מעמיקה של השוק בו פועלים ולמציאת שותף מתאים, מה שהופך לקשה במיוחד בעידן הנוכחי. חוסר היכולת לנוע יפגע בשיעור הצמיחה של חברות בינלאומיות.
7. אי וודאות באשר לשווי הנדל"ן (חדש)
המשבר הכלכלי, שגרם לירידת מחירים ועודף היצע של נדל"ן, הגביר את אי הוודאות בהערכות השווי של הנדל"ן. חברות נדל"ן רבות מתומחרות בשווי המשקף שווי נדל"ן הנמוך ב-10%-20% מהשווי המוצג בספרים, שנקבע באמצעות הערכות שווי. הירידה במספר העסקאות מצמצמת את האפשרות לקבל מחירים השוואתיים, כאשר פרמטרים שקבעו שווי של נכסים בעבר הופכים לפחות רלבנטיים. חוסר הוודאות לגבי המחיר גורמת למשקיעים הרגשת אי נוחות בביצוע עסקאות ולמוכרים רצון להמשיך להחזיק בנכסים כדי לקבל את המחיר הנכון מבחינתם. אנליסטים טוענים כי תופעה זו הינה הגורם המשמעותי ביותר לירידה במספר העסקאות, יותר מבעיית המימון. הקושי לדעת באיזה שלב במשבר אנו נמצאים מהווה איום הן על המשקיעים והן על המוכרים.
8. המהפכה הירוקה (9 בשנת 2008)
איכות הסביבה נמצאת על סדר היום של רגולטורים בכל רחבי העולם ועל שולחנם של כל התאגידים הגדולים. הלחץ צפוי לגדול עם הגברת המודעות והרצון לחסוך בהוצאות אחזקה. בגל ההשקעות הבא בארה"ב, כל הבניינים יהיו "בניינים ירוקים", דבר שישפיע לרעה על ערכם של הבניינים הקיימים. האג'נדה הירוקה צברה תאוצה בשנים האחרונות כתוצאה ממומנטום פוליטי, מעליית מחירי האנרגיה וחומרי הגלם ומגידול בפוטנציאל הפגיעה התדמיתית. חברות אשר לא יתאימו את עצמן במהרה לסביבה החדשה, עלולות להיפגע ברמה התדמיתית, ברמה השיווקית ובשווי הנכסים. המהפכה הירוקה מהווה גם הזדמנות לחברות למצב את עצמן אסטרטגית ולזכות ביתרון תחרותי.
9. אי יציבות כלכלית וסיכונים רגולטוריים בשווקים מתפתחים (8 בשנת 2008)
ירידת התשואות בשווקים המערביים המסורתיים בשנים האחרונות דחפה מספר רב של חברות להשקעות מסוכנות יותר בשווקים מתפתחים, ממזרח אירופה ועד למזרח אסיה. שווקים אלה בדרך כלל רגישים יותר לזעזועים פוליטיים וכלכליים. אזורים שהיו תלויים בהשקעות זרות כמו מרכז ומזרח אירופה מושפעים בצורה קשה מהמשבר הנוכחי. הסביבה החוקית עלולה להשתנות במהירות רבה, דבר שעלול לחשוף משקיעים לסיכוני בעלות, סיכוני מטבע וסיכוני מס. חברות הפועלות באזורים אלה צריכות להכין את עצמן לעקומת למידה המחייבת השקעות ארוכות טווח. אי לכך, בניית תשתית מקומית, בניית קשרים עם השלטון המקומי ושיתופי פעולה עם גורמים מקומיים איכותיים, ישפיעו באופן ניכר על היכולת להצליח בשווקים אלה.
10. תנודות במחירי האנרגיה (חדש)
למרות הירידה האחרונה במחירי האנרגיה, ניתן להבחין במגמה מצד משתמשי הנדל"ן לנסות ולהפחית את עלויות האנרגיה. חברות מנסות לצמצם שטחים ולעבור לבניינים ירוקים. נעשים מאמצים למקם פעילות תעשייתית באזורים בהם מחירי האנרגיה נמוכים יחסית ויותר יציבים. הוצאות הובלה כבדות הביאו חלק מהחברות לבטל מיקור חוץ ולהחזיר את הייצור לחצרות המפעל. הוצאות תחבורה והובלה, ישפיעו כמובן גם על בחירת מיקום למשרדים ומפעלים. על חברות הנדל"ן להיערך לתופעות אלה ולנסות למצוא פתרונות אשר יקנו להם יתרון שיווקי מול המתחרים.
זה שאינך רואה - הוא שיפילך
הסיסמה השגורה בפי כל טייס, שתלויה בחדר האוכל של הצוערים, מזהירה דווקא מפני הסכנות שלא נכנסו לרדאר. "זה שאינך רואה, הוא שיפילך", לא מפני שאינך מסוגל לגבור עליו, אלא מפני שאתה לא יודע שהוא עומד להכות בך.
בסקר של ארנסט אנד יאנג נשאלו המומחים גם לגבי הסכנות "מתחת לרדאר". 4 סיכונים בולטים עלו מהתשובות, ולא מן הנמנע שהם יזכו במיקום גבוה בסקר הבא.
1. זעזועים גיאו-פוליטיים - כבר תקופה ארוכה שלא נרשם זעזוע גיאו-פולטי משמעותי, אבל זה לא סוד שהעולם יושב על חבית חומר נפץ. התקפת טרור גדולה (השתלטות הטאליבן על חבלים מפקיסטן המגורענת מספקים איתות קל לתרחישי האימה), מלחמה שתתפרץ אי שם או שינויים קיצוניים במפה הפוליטית יכולים לשנות מהותית גם ערכי נדל"ן.
2. מוניטין פיננסי - בשנה בה כל הקלפים נטרפו, נמצאות לפתע בסל אחד מדינות כמו ארה"ב ובריטניה ביחד עם הודו וברזיל. אבל דווקא בזמנים כאלו, כשהשוק יחזור לבדוק עסקאות ולתמחר אותן תהיה משמעות כבדת משקל לשקיפות של מדינה ולמוניטין של ממשלתה בייצוב השווקים.
במקביל, הדבר נכון גם ברמת המיקרו של החברות עצמן. חברה שמתנהלת ללא תהליך מסודר של שקיפות וללא מנגנון של קבלת החלטות היא כמובן מסוכנת בהרבה, גם אם גילינו בשנה האחרונה שהתהליכים הללו לא תמיד מסייעים למנוע קריסות.
3. חוסר יכולת לבטח נכסים - ההצפות של נהר המיסיסיפי ורעידת האדמה בסין צריכות להזכיר לכולנו את איום אסונות הטבע. השקעה בנכס נדל"ני עלולה לרדת לטמיון אם חלילה תתרחש קטסטרופה, זאת במידה והמדינה או גורמים אחרים לא יכולים להבטיח את כיסוי הנזק.
4. סיכוני רגולציה - מדובר בסיכון שנמצא באחד המקומות הגבוהים בכל הנוגע למוסדות הפיננסיים ברחבי העולם, אולם בכל הנוגע לנדל"ן ולמדינות מתקדמות הוא נמצא מתחת לרדאר של רוב המשקיעים. קריטריונים כמו רגולציה, חקיקה, משפט, מדיניות פנים (בכלל זה מיסוי ונהלים), סטנדרטים של אתיקה ועוד, יכולים להשפיע על הסיכון והתשואה של הנכסים.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
