גיבוש הסכם מכר וגיבוש הסכם שיתוף הינו נושא עקרוני בדיני מקרקעין וחוזים. הסכם מכר תכליתו להעביר קניין מאחד למשנהו, ואלו הסכם שיתוף דן רק בניהול הקניין המשותף בין בעלים שונים, שהם ביחד מחזיקים במקרקעין.
בעוד שהסכם מכר מקרקעין טעון רישום בפנקסי מקרקעין, הסכם שיתוף יכול שיהיה בעל פה, אך אם הוא נערך בכתב ובין השותפים (כל השותפים), אז ניתן לרשום את הסכם השיתוף, דבר שיחייב כל מי שרוכש זכויות באותם מקרקעין.
הפסיקה התמודדה לא פעם עם סוגיה של הסכם מכר שלא חתום, אך מעלה על הכתב את הסיכומים בין הצדדים. כמו כן יש והשותפים עושים הסכם שיתוף ביניהם, אך הסכם זה לא נרשם - ונשאלת השאלה, האם הסכם שיתוף שלא נרשם בפנקסי מקרקעין יכול לחייב צד חיצוני, רק בשל העובדה שהוא יודע על קיום הסכם השיתוף.
לאחרונה בית המשפט המחוזי בחיפה התמודד עם סוגיה כפולה זו בעניין ת.א (חי') 05/774 ד.ר נופרים וא.חן בע"מ נ' רבקה בוטבול, שנדון בפני השופט אריה רזי. בעניין דנן, התובעת ובעלה המנוח של הנתבעת הם שותפים במקרקעין. לאחר מו"מ ארוך בין נציג התובעת לבין הנתבעת, הוחלפו טיוטות במשך כשנה.
לבסוף, בשם הנתבעת חתם בנה של הנתבעת, שייצג אותה כערב מטעמה. לימים התובעת שלחה הודעת ביטול וטענה כי מה שנשלח לנתבעת היתה רק הצעה, ומאחר והנתבעת עצמה לא חתמה על ההסכם אזי החוזה טרם השתכלל בין הצדדים.
כמו כן התובעת טענה כי הנתבעת הטעתה אותה, ולא גילתה לה את האופי האמיתי של הסכם שיתוף שהמנוח היה קשור אליו, ולו התובעת ידעה לא היתה מוכרת את זכויותיה לנתבעת. הנתבעת מצדה טענה כי הסכם שיתוף זה לא מחייב אותה, כי הוא לא רשום בפנקסי מקרקעין
השופט רזי דחה את טענות התובעת והנתבעת, בקובעו כי חתימה על הסכם אינה תנאי לתוקפו. אומנם המדובר "בגורם ראייתי" כבד משקל, אך גם בהעדרו ניתן לתת תוקף להתחייבות. את גמירות הדעת של הצדדים ניתן ללמוד מנסיבות העניין.
לדבריו, "במקרה דנן התנהל בין הצדדים משא ומתן ממושך אשר בסופו נחתמם ההסכם מיום 14.6.04 במשרדו של עו"ד אביבי. במעמד חתימת ההסכם נכחו אלי ואהרון חן מטעם התובעת, וג'ילו מטעם הנתבעת. התובעת חתמה על ההסכם וכן הערבים מטעמה, בעוד שג'ילו חתם כערב מטעם הנתבעת".
מכאן השופט מסיק כי הנסיבות מעידות על גמירות דעת של הצדדים, ואין באי חתימה על המסמך כדי לפסול את תוקף ההסכם. לעניין הסכם השיתוף שלא רשום בפנקסי מקרקעין, השופט רזי קובע כי אמנם יש מחלוקת בפסיקה האם עצם הידיעה על קיום הסכם שיתוף מספיקה כדי לחייב צד חיצוני להסכם, או שמא ההסכם חייב להיות רשום כדי לחייב: "הנני נוטה להחזיק בדעה כי צד שלישי אשר ידע על הסכם השיתוף יהא כפוף לכל תנאי ההסכם. בכך ניתן ביטוי לעיקרון המלכותי של תום הלב..."
יש לציין, כי פס"ד זה חי תחת חסות של עקרון תום הלב כעקרון על, אשר על פיו ניתן להשלים חסרים מהותיים כלשהם בהסכם אם ומתגלה על פניו, כי טענה כלשהי התוקפת את תוקף הסכם נטענת בחוסר תום לב. *
הכותב הינו מומחה למקרקעין ומחבר הספר "דיני מקרקעין, עקרונות והלכות".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
