אין חבות בהיטל השבחה בגין תוכנית מותלית

שאלה מעניינת היא, מהו הדין במקרה בו אושרה תוכנית משביחה הכוללת מנגנון השמדה עצמית, לפיו תוקף התוכנית יפוג לאחר חלוף תקופת זמן קצובה? במקרה בו מוגשת בקשה להיתר מכוח התוכנית המותלית, אין ספק כי תקום חבות בהיטל השבחה. אולם, במקרה בו הנסיבות מלמדות כי לא צפוי שימוש בתוכנית בתקופה הקצובה הקבועה בה, מתעוררת השאלה אם יהיה זה מוצדק להטיל היטל השבחה בגינה.

שאלה מעין זו התעוררה בעניין בש"א 170627/08, א.פ.צ. השקעות בע"מ נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב. בעניין זה פורסמה תוכנית משביחה לזמן קצוב לבניית מלונות, אך מנסיבות המקרה ניתן היה לראות שאין בכוונת הצדדים לממש את הזכויות מכוח התוכנית.

סעיף 1 לתוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה מגדיר "השבחה", לעניין החבות בהיטל השבחה, כעליית ערכם של המקרקעין הנובעת "מאישור תוכנית". עמדת הוועדה המקומית לתכנון ובנייה תל אביב היתה, כי יש להעניק לסעיף זה פרשנות לשונית דווקנית, באופן שכל אישור תוכנית יוצר השבחה. נטען, כי מאחר והמחוקק לא סייג את הוראות התוספת השלישית לחוק התכנון והבנייה, הרי שהן חלות על כל תוכנית מאושרת, גם אם מועד המימוש שלה קצוב בזמן.

ברם, בית המשפט דחה פרשנות לשונית דווקנית זו. ראשית, בית המשפט קבע כי לא מדובר בהסדר שלילי אלא בלאקונה בהוראות החוק. מכאן, שהמחוקק כלל לא התייחס לסוגיית התוכנית שמועד המימוש שלה קצוב בזמן.

שנית, ולגופו של עניין, בית המשפט העדיף לאמץ פרשנות תכליתית להוראות החוק: תכליתו של היטל ההשבחה היא שיתוף הציבור בהתעשרותו של היחיד כתוצאה מאישורן של זכויות בנייה על המקרקעין שברשותו. לכן, במקרה בו התעשרות היחיד מותנית בתנאי מתלה, אין זה ראוי לחייב בהיטל השבחה אם התנאי לא מתקיים.

בעניין ת"א (י-ם) 9224/07 הפטריארך היוני אורתודוקסי של ירושלים ואח' נ' הוועדה המקומית לתכנון ובנייה ירושלים, נקבע על-ידי בית המשפט, כי במקרה בו שולם היטל השבחה בגין תוכנית שתוקפה פג, חובה על הוועדה המקומית להשיב את היטל ההשבחה ששולם לה. מכאן ניתן להסיק, שאם יש להחזיר היטל השבחה ששולם מכוח תוכנית שתוקפה פג, הרי שאין מקום לשלמו מלכתחילה.

נציין, כי באופן עקרוני ניתן היה להגיע לאותה תוצאה גם בדרך אחרת. בית המשפט יכול היה לקבוע, לכאורה, כי בתוכנית המאושרת על תנאי אין עליית ערך של המקרקעין, ולפיכך אף אם הוראות החוק חלות אין חבות בפועל. אולם, אף שנראה כי בית המשפט סבור היה שערך המקרקעין לא עלה, קצרה ידו מלקבוע זאת באופן מפורש הואיל וסמכותו של בית המשפט צומצמה בסעיף 14 לחוק לשאלות משפטיות בלבד. בית המשפט נעדר סמכות לדון בשאלות הנוגעות לשווי המקרקעין, ועל כן החלטתו בעניין זה צומצמה לבחינת השאלות המשפטיות בלבד. *

תודתנו לעו"ד צבי שוב ולשמאי המקרקעין אריה קמיל.