כולנו כנראה אינטרסנטים כשמדובר בנדל"ן. ליזמים, לקבלנים, לשמאים, למהנדסים ולאדריכלים יש כמובן עניין לייצר ביקושים ולעודד רוח גבית אופטימית שתניע את השוק. מנגד, לרוכשים ולקהל היעד הפוטנציאלי יש אינטרס להרדים את השוק, ולייצר אווירת נכאים, שאולי תוריד את המחירים ותעביר את מירב הכוח לידי הקונים.
ובכל זאת, מי שאמורים לתת ולהכיר את השוק מעט מלמעלה, כמייצגי הקונים והמוכרים, הם המתווכים. גם הם רוצים אמנם שיהיו פה כמה שיותר עסקאות, אבל התבצרות של המוכרים אי שם בפסגת המחירים לא תועיל גם להם. בשבוע האחרון כינס "גלובס" נדל"ן לשולחן אחד את ראשי חברות התיווך הגדולות בישראל, כדי לשמוע על מצב השוק ומחירי הדירות וכמובן על המקומות החמים הבאים.
המשתתפים בפאנל היו (לפי סדר א"ב), יוחנן אס, מנכ"ל רילטי אקזקיוטיב ישראל; עדינה חכם, מנכ"ל אנגלו-סכסון; עליזה כהן, מנכ"ל רשף נכסים; מוטי נחום, מנכ"ל אל הנכס; ברנרד רסקין, מנכ"ל רימקס ישראל.
שאלה של מחיר
אחרי תקופה ארוכה של אי וודאות, גוברים לאחרונה הקולות המדברים על יציבות ואפילו על עליית מחירים בשוק הדירות המקומי. האם המתווכים מבחינים בשינוי בשטח?
כהן: "התקופה האחרונה התאפיינה בפחות מכירות, אבל במחירים יציבים מאוד. הייתה תקופה של ישיבה על הגדר ומי שלא היה חייב לא עשה פעולה של שיפור דיור. אבל לאחרונה המחירים שוב עלו, בשל מחסור בהיצע".
חכם: "השוק היה בקיפאון. העיתונות הפכה את המשבר למשהו דמוני, וזה הלחיץ מאוד את השוק. מצבים כלכליים הם הרבה מאוד פעמים מימוש של ציפיות והחליטו לעצור ולא לעשות שום דבר. אחוז העסקאות ירד בכ-20% לעומת אשתקד, אבל האנשים כבר ירדו מהגדר והבינו שזה השוק ובחודש מאי ראינו עליית מחירים. לשוק נוספו הרבה שחקנים חדשים שמשקיעים בנדל"ן. במקום להשקיע בקופות גמל או בבנק, הם משקיעים 300 אלף שקל עד מיליון שקל כדי לקבל תשואה נחמדה".
רסקין: "חזרנו למספרים היפים של 2008. בנובמבר ובדצמבר 2008 מספר העסקאות ירד, אבל גם כשהשוק חלש יש עסקאות. מינואר עד מאי מדי חודש יש עלייה. מינואר עד מאי השנה יש עלייה של 13% במספר העסקאות לעומת התקופה המקבילה אשתקד והיקף העסקאות עלה ב-12%.
"כלומר, כמו שאמרתי תמיד, המחירים לא עומדים לרדת. הסיבה לכך היא שבארה"ב הם אחרי עשור של בניית יתר, ואנחנו אחרי עשור של בנייה חסרה. הבעיה העיקרית לא הייתה קונים אלא שלא היו נכסים. כרגע הירידה בהתחלות בנייה היא בשיא, והיזמים עסוקים בצרות שלהם בחו"ל, אך המערכת הפיננסית בריאה. אין לנו בעיות סאב פריים. ולכן אני מצפה שמשקיעים קטנים שונים יגיעו לחיפה, באר שבע ודימונה. מה שנפגע זה המגה-יוקרה ב-15 מיליון שקל ומעלה, אבל עם ישראל הוא לא רק יוקרה. כאשר המצב ישתפר בחו"ל ותושבי חוץ יחזרו לקנות יהיה בום משמעותי ועליות מחירים. אנחנו לא בבועה".
אס: "כחברה חדשה, חשנו מאמצע 2008 במגמה שלילית, ובסוף השנה ירד היקף העסקאות ב-20%-30%, אבל מתחילת 2009 חזרו יותר להתעניין ולעשות עסקאות. יש תיאוריות שחורות על ירידת מחירים שלא התממשו, ומאז תחילת השנה יש עליות מחירים. אני לא מסכים עם המונח של אנשים שיושבים על הגדר. פשוט, אם בעבר על כל דירה היו עשרות שהתעניינו ורק 15%-20% רצו לקנות באמת, היום באים רק האמיתיים שרוצים לקנות דירה.
"יש הרבה משקיעים עם 200-600 אלף שקל, שאלו כל חסכונותיהם והם מחפשים מפלט משוק ההון, וקונים בנשר, מבואות חיפה וחדרה. שוק היוקרה נמחק כליל - הייתה אופוריה כשתושבי חוץ הכניסו הרבה כסף והרימו את המחירים לרמה לא הגיונית. כל זה הוא מצב זמני, ואני מצפה שמהמחצית השנייה של 2010 יתחיל הבום, בגלל אי התחלות בנייה".
נחום: "היזמים חיים בפחד מסוים, שגם אצלנו מסתתרת בועת מחירים בנדל"ן, ולכן הם בונים מלאי מצומצם למדף. המהלך הזה יוצר לחץ פסיכולוגי מאוד גדול, וגם כך יש מחסור בדירות. אבל כיום המשקיעים מקבלים תשואה גבוהה פי כמה מהבנק, ואנשים לא יחזרו לניירות ערך בתקופה הקרובה. יש תשואה של 5% על דירות בחלק מהמקומות ו-12% במקומות מסוימים. משנת 1995 ועד היום מחירי הדירות עלו ב-138%, מתוכם 68% זה כתוצאה מאינפלציה, כך שהרווח הוא גדול ויציב.
"יחד עם זאת, אני לא בטוח שהמחירים ימשיכו לעלות גם בתקופה הקרובה, שכן מציאות האבטלה תאזן אותם. אני למשל לא הייתי משקיע בתל אביב. אם יש בועת נדל"ן בארץ, אז הייתי נזהר בתל אביב, שם המחירים עלו בצורה קיצונית ביותר, ואני לא רואה סיבה למה הם היו צריכים לעלות ככה. בתל אביב, רמת גן וגבעתיים מדובר בבתים ישנים ובערים מזדקנות. כדאי להשקיע היכן שהאוטוסטראדות מגיעות ובערים החדשות".
המלצה ממתווך
במסגרת הפאנל התבקשו חמשת בכירי ענף התיווך לתת את המלצתם לקנייה כדאית של דירה ברחבי הארץ בשלוש רמות מחירים: 750 אלף שקל, 1.5 מיליון שקל ו-2.25 מיליון שקל. גם כאן, עלה שמה של חדרה בין ההמלצות המפתיעות.
דירה ב-750 אלף שקל:
אס: 4 חדרים חדשה בחדרה, אפילו עם נוף לים.
כהן: כל הפריפריה מעבר לגדרה-חדרה, דירות 4 חדרים בבנייה הרוויה שנבנתה לפני 7 שנים, למשל בעפולה, או בית צמוד קרקע במגדל העמק. יש אוכלוסייה נהדרת מחיפה שמוכנה לרדת ליקנעם, טבעון ומגדל העמק.
רסקין: חדרה ("אם הדרום אפריקאים התחילו לקנות שם, סימן שהעיר משתנה").
נחום: דירה בלוד ("עם התשתיות החדשות המחירים שם יקפצו"), או שתי דירות בחיפה.
חכם: חיפה.
דירה ב-1.5 מיליון שקל:
אס: מיני פנטהאוז בקרית השרון בנתניה / דירת 4 חדרים יפה בראשון לציון / בית פרטי בכפר יונה ("שהמחירים בה קפצו מאוד, אבל יש עוד היכן לעלות").
כהן: דירות בראשל"צ, נתניה או הוד השרון.
רסקין: פתח תקווה ("אני מאמין בה, כי היא קרובה ונגישה לתל אביב והמחירים עדיין סבירים").
נחום: דירות בערים מסביב לטבעת הקרובה של תל אביב, כמו פתח תקווה וראש העין.
חכם: בית צמוד קרקע בגדרה ("העיר תפתיע").
דירה ב-2.25 מיליון שקל:
אס: בתים בישובים החזקים באזור באר שבע, כמו עומר ולהבים ("אין סיבה שעיר גדולה כמו באר שבע לא תתפתח, ועיר הבה"דים יכולה להרים את האזור").
כהן: דירה בתל אביב ("עוד מעט לא יהיו דירות למכירה בת"א).
רסקין: תל אביב ("דירה בשכונה בה יש נציגות גדולה של תושבים מקומיים, כי כשתושבי החוץ יחזרו הכל יעלה"). ירושלים ("יש ריבוי טבעי גבוה, זה עיר נצחית, ואין איפה לבנות בה בצורה מסיבית").
נחום: בית או מגרש בפתח תקווה או בראש העין.
חכם: "הייתי קונה בירושלים או בתל אביב במקום טוב, אבל לא במגדלי יוקרה שהם רגישים, אלא באזורים שמשביחים את עצמם".
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
