יושבים על ענף רעוע

בזמן שהבורסה בתל אביב נסקה לאורך כל המחצית, ושוק המגורים המשיך להוציא עוד סימנים המעידים על התעלמות מהמיתון הכללי, בשוק המסחרי - משרדים, קניונים ועוד - החודשים הראשונים של המחצית היו חלשים, שלא לומר מדכאים. ובכל זאת, השבועות האחרונים מצביעים על התאוששות, אפילו אם קלה מאוד, ותעיד על כך התעניינות גוברת של חברות וגופים מוסדיים בהשקעות בארץ, כמו גם בלונדון ובארה"ב. לרגל סיום המחצית הראשונה כינסנו שישה בכירים בחברות תיווך וייעוץ לנדל"ן מסחרי, שסיכמו את התקופה והעריכו את הצפי לתחום.

ירידה של 10%-15% במחצית

המשתתפים בפאנל היו, לפי סדר הא"ב, יורם בלומנטל, סמנכ"ל שותף באינטר ישראל מקבוצת Cushman & Wakefield, אורן גלזר, מנכ"ל משותף באנגלו סכסון תל אביב, גפן סיני, שותף במשרד התיווך "בבית גד שירותי שיווק", אסף עטיה, מנכ"ל ושותף במשרד מעוף יועצי נדל"ן, עודד צידון, מנכ"ל פורום נדל"ן ניהול והשקעות וחוליו שוץ, מנכ"ל משותף ובעלים של נת"מ - קוליירס בינלאומי מקבוצת Colliers International.

גלובס: מה קורה בשטח?

שוץ: "מסחר וחנויות הוא תחום מאוד חלש. המון חנויות נסגרות, המון מסעדות ובתי קפה לא שורדים. המחירים לא יציבים כלפי מטה. אני מדבר בעיקר על מסחר ברחובות. לגבי שוק המשרדים, החודש וחצי האחרונים מסמנים עירנות. אני מדבר על בניינים שאנחנו מנהלים ושאנחנו מבצעים את ניהול גביית שכר הדירה וניהול החוזה. במקומות שבהם אנחנו עושים את הניהול הפיננסי, כל אלה שהצטמצמו לפני תשעה או עשרה חודשים, כבר מתחילים לדבר על גיוסים חדשים של כוח אדם. יש איזשהו גלגל שמתחיל להסתובב לכיוון של תפיסת שטחים מחדש".

עטיה: "אבל אין סגירות חוזים".

שוץ: "יש סגירות אבל מעט. תשמע, זה גלגל. ברגע שמתחילה התעניינות בעוד כמה מ"ר, אז העסקה תצא. אם לא עוד חודש אז עוד חודשיים, אבל היא תצא".

צידון, המשמש גם יו"ר ארגון המתווכים לנדל"ן מסחרי בישראל, אומר כי "לגבי משרדים להשכרה, למרות שיש היצע מאוד זול והמשרדים ירדו באופן משמעותי, אנחנו לא מרגישים תנועה של לקוחות. סך הכל זה מפליא כי לקוחות ששילמו 100-120 שקל ונגיד הבעלים הוריד להם ל-80-90 בשביל שיישארו, הייתי מצפה שאם באמת המצב הכלכלי קשה, הם יחפשו אלטרנטיבות יותר זולות. יש ב-50-60 בניינים פחות מפוארים, אבל משום מה יש קיפאון. זה התחיל בסביבות נובמבר, כשהמשבר הכלכלי התחיל להיות מורגש וכולם היו ב-hold. היה איזה חודש אחד לקראת מארס שהיתה קצת התעוררות, אבל עכשיו אנחנו עוד פעם חוזרים לקיפאון. אני מאמין שזה גם בגלל שאנשים מחכים לראות מה יהיה וגם בגלל עלויות מעבר ודברים הקשורים לזה. הבעלים מחזיקים את הדיירים. ברגע שדייר מודיע שהוא עוזב, הבעלים מגיע אליו ומשאיר אותו ומשמר אותו בכל מחיר ולמעשה הלקוחות היחידים שאנחנו מרגישים שעוברים הם לקוחות שצריכים לגדול ואין להם ברירה - בבניין שלהם הם לא יכולים לגדול, או לקוחות שעוברים לאזורים אחרים. דבר חשוב נוסף הוא שיש גם נדידה לאזורים כמו פתח תקווה, ראש העין, נתניה, אזור וחולון, בגלל מחירי הארנונה בתל אביב ונושא החנייה. אלו אזורים שנוחים גם מבחינת תנועה של חניות וגם מבחינת הבניינים - קיימים דמי ניהול פחות גבוהים, הברוטו-נטו פחות גבוה".

בלומנטל: "בהרצליה פיתוח יש באמת איזושהי בעיה. ישנו מצב של עודף היצע צפוי ויש שם חמישה פרויקטים חדשים כרגע. השוק של גוש דן מאוד מתחבר מבחינת הגבולות בין הרצליה, לרעננה, לפתח תקווה, להוד השרון. צריך לנתח הכל פר פרויקט. בהרצליה זה הפך לחצי ביזנס פארק בפני עצמו כי האזור הוא מאוד קטן ויש שם בעיה של עודף. יש שם זמינות וכשאני אומר זמינות אני מתכוון זמינות לביצוע התאמות לשוכר כזה או אחר. מצד שני, אם אנחנו הולכים לרמת החי"ל, היום אין לנו איזה פרויקט שנמצא בהליכים של שיווק, הכל די מאוכלס. ברמת החי"ל המצב הוא מאוד טוב, כי האזור השכיל לעשות מגוון של פעילויות ושימושים שכוללים את אסותא וכל מיני ספיחים".

צידון: "עדיין רמת החי"ל יותר זולה מתל אביב וזה מסורתי. ברמת החי"ל אנחנו משכירים בסביבות 50 שקל למ"ר".

עטיה: "אין ספק שרמת החי"ל הפתיעה לטובה, כי כולם ציפו שענף ההיי-טק יתכווץ יותר. קומברס הוא שוכר מאוד דומיננטי לאזור התעשיה ועשו קולות של פיטורים ופיטרו ופינו הרבה שטחים והשטחים אוכלסו".

בלומנטל: "אל תשכח שקומברס, בזכות ההצטמצמות הזו, נשארה ברמת החי"ל. בסך הכל המשבר הכלכלי הזה הוביל לאיזושהי סטגנציה. אנשים נורא מפחדים משינויים".

שוץ: "הוצאות מימון של מעבר של חברה גדולה מסתכמות במאות אלפי שקלים שצריכים להוציא".

בכמה ירדו מחירי השכירויות במשרדים?

גלזר: "אנחנו מדברים על ירידת מחירים של עד 35% בשוק המשרדים בממוצע, וכשאנחנו מדברים על ירידה אנחנו מדברים על ירידה מהפיק. הפיק היה באוגוסט שעבר אבל אם אני מנתח את הירידה מתחילת השנה היא יותר נמוכה. ככלל, הירידה במחירי המכירה היתה נמוכה יותר מהירידה במחירי השכירות מאז הפיק. במכירה אנחנו מדברים על ירידה של 25% להערכתי".

בלומנטל: "אין הרבה עניין בלבצע קנייה, בגלל המצב שבו אין היום לבעלים מה לעשות עם הכסף".

גלזר: "בחציון אפשר להתייחס לביקושים לרכישה של נכסים. השתפרו כמה תנאים מצטברים שמהווים מעין חממה שמפתחת את השוק לרוכשים וגם למה שקרה בבורסה בהעברת הכסף להשקעה בנתיבים אחרים. אפשר גם לייחס את זה לריביות שמקבלים בבנקים, והמחירים האטרקטיביים שיש היום לרכישה הם שדוחפים אנשים לרכישות. מה שאנחנו עוד שמים לב אליו הם ביקושים גדולים לשטחים קטנים. בהקשר לרכישות, יש הרבה שטחים של 50, 100, 200, 250 מ"ר לרכישה. יש ביקושים מטורפים ואין היצע לדברים האלה. גם בתחום ההשכרות היום התנועה היא בעיקר של שטחים קטנים. מגדלים שתקועים בלי יכולת לעשות חלוקה טובה הם בבעיה".

עטיה: "השכירויות לא ירדו יותר מ-10% בחציון".

סיני: "אפשר לדבר על ירידה של 15%".

גלזר: "היתה ירידה חזקה בתחילת המשבר והיא נמשכה. אבל אני חושב שהיא נבלמה. אנחנו בתחתית. הירידה מיצתה את עצמה. בחציון אפשר לדבר על ירידה של כ-15% מתוך 30%-35% ירידה מאז תקופת הפיק".

בלומנטל: "אני חושב שירידת המחירים לא היתה דרמטית. יש שלושה פרויקטים משמעותיים חדשים בכל מע"ר תל אביב. הם מתחילים ממתחם הבורסה לאורך נתיבי איילון. אלה מגדל ששון חוגי, בית קרדן ומגדל אלקו. אצל אף אחד מהם לא תראי ירידת מחירים מאוד דרמטית. מה שאנחנו כן רואים הוא השיפור בפיתויים, בצ'ופרים, למשל השתתפות בהוצאות המעבר מצד הבעלים, שיפור ברמת הגמרים הפנימיים, איזושהי תקופת התארגנות ללא תמורה".

שוק סטאטי

בנוגע לרמות מחירי השכירויות בשוק המשרדים, הוסכם בפאנל כי במגדלים Class A מדובר בהכללה על 70-90 שקל למ"ר, במגדלים Class B מדובר על 55-70 שקל למ"ר וב-Class C מדובר על 45-55 שקל למ"ר.

תופעה שהתחילה עוד בסוף 2008 ועשתה קולות היא תופעת שכירויות המשנה בשוק המשרדים. שמענו על הרבה חברות היי-טק ומשרדי עורכי דין שפלטו שטחים לשוק.

בפועל חלה בכלל עלייה במספר עסקאות השכרות המשנה?

גלזר: "לא".

עטיה: "אין עלייה. שוק המשרדים, על אף האופטימיות שאולי מסתובבים הרבה לקוחות, הוא שוק די סטאטי. אנחנו מקווים מאוד שבסוף הרבעון הזה תתחיל תנועה גם של סגירת עסקאות ולא רק של הסתובבויות".

גלזר: "יש יותר שטחים שמוצעים לשיווק באמצעות שכירות משנה, אבל יש פחות עסקאות שנסגרות. הן נסגרות באותו הקצב שאפיין את התקופה שעד החציון הזה. אין מספיק תנועה".

עטיה: "לא מדובר במשהו מאסיבי, לא מדובר על אלפי מ"ר כל יום".

צידון: "אותנו זה מאוד הפתיע. ציפינו ששוק שכירויות המשנה יהיה מאוד חזק. בשנת 2000, במשבר הרציני של חברות ההיי-טק, היו המון שכירויות משנה שהגיעו, כמו שאתם יודעים, ל-8-9 דולר למ"ר במגדלי עזריאלי. אלו חברות היי-טק שפשוט התאדו ונעלמו. ציפינו שגם עכשיו יהיו חברות היי-טק שיפנו אבל אני כל יום שואל איפה החברות האלה. החברות לא מפנות והן עדיין מתפנקות. מובן שלהשכיר חלק מהמשרד זה לא נעים כי נכנסים לך אנשים וכדומה. אבל אנחנו ממש מופתעים שאנחנו לא רואים את השוק הזה".

עטיה: "אפשר לייחס את חולשת שכירויות המשנה לבגרות של בעלי הנכסים. במשבר הקודם בעלי הנכסים לא הורידו מחירים ופה מהיום הראשון המחיר ירד. בעלי הנכסים התנהלו כמו משכירי משנה. פה לא היתה דילמה פתאום. בשוק הזה אתה היום מגיע לבעל הנכס או לשכירות משנה וסוגר כמעט באותו המחיר".

לאיזה סדר גודל הגיעה ירידת מחירי השכירויות בענף המסחר במחצית?

סיני: "אם אנחנו מדברים כרגע על חנויות ברחוב, באזורים המבוקשים בתל אביב - רחובות כמו שינקין, דיזנגוף, קינג ג'ורג', נמל תל אביב, דיזנגוף סנטר בצד הדרום-מערבי ואבן גבירול שהיו תמיד פעילים - אנחנו לא ראינו ירידות כמעט בכלל. דמי השכירות אפילו עלו במיקומים האסטרטגיים. יחד עם זאת, אנחנו רואים פחות עסקאות עם דמי פינוי, מה שהיה נהוג בתקופה המקבילה אשתקד, אבל עדיין ישנן עסקאות כאלו במיקומים אסטרטגיים. בקניונים שוכרים חדשים קיבלו תנאים טובים יותר אבל דמי השכירות כמעט ולא ירדו. היתה תקופה של בהלה כלפי מעלה. אני חושב שמספר העסקאות ברחובות הטובים שהיו ב-100 דולר למ"ר לא היו מייצגות. מי ששכר בדיזנגוף ב-100 דולר למ"ר היה מחוץ למציאות כלשהי. גם בתקופה הטובה אנחנו ביצענו עסקאות בדיזנגוף ב-30 דולר למ"ר ובשינקין ב-45-50 דולר למ"ר. זה שיש לקוח כזה או אחר שמוכן לשלם...".

צידון: "היום המחירים הם 150 שקל בתל אביב ברחובות מרכזיים. היתה ירידה של 20%. ביוני 2008 הרשתות התפרעו והמחירים עמדו על 200 שקל. בתוך הקניונים יש עסקים בקשיים והם בסוף יקרסו".

גלזר: "היתה ירידה, אבל באזורים המבוקשים היא היתה הרבה יותר מינורית מאשר במשרדים. מתחילת השנה דמי השכירות ברחובות ירדו ב-10% אבל הקניונים שמרו על ערכם. מה שכן, בשוק המסחרי היו דמי פינוי, מה שלא היה קיים בשוק המשרדים כמעט בכלל, ודמי הפינוי ירדו בצורה דראסטית באזורי הביקוש החזקים".

סיני: "היום אנשים מוכנים להתפנות גם במחיר האמיתי של ההשקעה או בכלל רק לצאת מהחוזה, אבל עדיין אתה לא רואה חנויות ריקות. לא רואים חנות שעומדת להשכרה באזורי פריים לוקיישן. אם ישאלו אותי לגבי שיעור התפוסה בחנויות, לפי התיאוריה היא 100%. עם זאת, סעו למשל ברחוב בן יהודה בתל אביב ותראו כמה חנויות פנויות יש שם. מזמן היה אפשר להכניס לשם את שופרסל או רשת מזון כזאת או אחרת, אבל הבעלים לא רוצה. הוא לא רוצה לכלוך, לא רוצה פריקה וטעינה, לא רוצה מסעדה ולא רוצה מועדון ואז הנכס נשאר ריק. הוא מחכה שיבוא לו איזה בנק, או חנות בגדים. אז הוא מחכה לשוכר מסוים או למחיר אחר. אין חנות שאין לה מכסה בכל זמן נתון שהיא יכולה להיסגר איתו".

פריחה בשכונות

בלומנטל: "איפה שיש התפתחות עצומה בתחום המסחר, זה במרכזים השכונתיים. אנחנו רואים את אזורי חן, מרכז שכונתי שאנחנו מנהלים ושקיים משנות ה-80. עד לפני שנה תמיד היו לנו שטחים במרכז. בשנה האחרונה אי אפשר להכניס סיכה. גזית גלוב ישראל חונכים היום שלושה כאלה. יש גם את כל המרכזים של אפריקה ישראל. גם יש את המרכז בסביון, אור יהודה, גבעת שמואל והמרכז המסחרי בשוהם. אלו מרכזים שכונתיים של עד 5,000 מ"ר ודמי השכירות בשנה האחרונה זינקו ולמעשה הכפילו את עצמם. אם אנחנו השכרנו בממוצע ב-20 דולר למ"ר, היום אנחנו משכירים בין 40 ל-50 דולר למ"ר.

עטיה: "אתה לוקח מרכז שלא משקף ואני אגיד לך למה. השכונה התרחבה, בנו שם בתים ובנו הרבה פרויקטים שהמרכז משרת אותם".

בלומנטל: "השכונות מתרחבות, זו תופעה. יש דוגמאות שאני מסכים איתך, אבל אני מדבר על שינוי שקרה באופן קיצוני".

עטיה: "השינוי קרה באופן קיצוני משום שלא היו מרכזים גדולים למכירה. הגל של מכירת מרכזים גדולים וקניונים הוא גל שהלך ונגמר".

צידון: "אני לדוגמא עשיתי עסקה במיקדו סנטר בתל ברוך, של גזית גלוב ישראל, ואם המחירים היו 200 שקל למ"ר לפני שמונה-תשעה חודשים, הרי שהיום העסקאות נסגרות ב-300 שקל למ"ר. עסקה שסגרתי לפני חודש-חודשיים נסגרה במחיר הזה".

בלומנטל: "התופעה של המרכזים שכונתיים, לא יעזור כלום, רובם המכריע - ואני מדבר על אלה שבגוש דן ולא במטולה, חוו עליית מחירים מאוד דרמטית".

יש צפי לירידה של דמי השכירות בקניונים?

צידון: "בראיה לעתיד, יש הרגשה שלשוכרים יש קשה לשלם את הסכומים האלה ודמי הניהול נעשו מאוד גבוהים. לדעתי חנויות יתחילו להיכנס לקשיים תוך כדי ואז המחירים ירדו - לא תהיה ברירה. יש אלפי שוכרים בקניונים שיהיו בלחץ".

גלזר: "לא תהיה ברירה לבעלי הקניונים ובשלב מסוים יצטרכו להוריד מחירים. היום הקניונים הם במחירי שחיטה, והרשתות עוד ככה סופגות בקצה גבול היכולת. הן סופגות וסופגות ונשנקות. עם הוזלות זמניות כאלה ואחרות כבר התחילו בקניונים מסויימים - יש כאלה שהוזילו לרבעון ויש כאלה שהוזילו לחציון. מחירי הקניונים יצטרכו לרדת ב-15%".

שוץ: "מערכת היחסים בין הקניון לבין השוכר היא מערכת יחסים לא קלה".

עטיה: "זו מערכת יחסית מחייבת. זאת אומרת, לא יכול להיווצר מצב שהשוכר לא מרוויח ולקניון משלמים. הקניונים עוזרים לשוכרים היום".

מה לגבי עסקאות מכר בנכסים מניבים בחציון האחרון?

שוץ: "יש ביקוש אדיר לנכסים מניבים בסדר גודל של 5-20 מיליון שקל. גם בתשואות של 8%-8.5%".

בנקודה זו כולם מסכימים שמדובר בעלייה במספר עסקאות המכר, אולם לדברי עטיה, "מחירי המכירה ירדו ב-10%-20%, שזה מתבטא בתשואה".

גלזר: "בעסקאות מניבות, אם התשואה המצופה על ידי המשקיע היתה בתקופת הפרוספריטי סביב ה-8%, היום היא סביב ה-9%. יש בשוליים גם ב-8%".

צידון: "יש תופעה של נכסים שאנשים מחפשים בתשואות נמוכות יותר. לדוגמא, הקומות המסחריות במגדלי ב.ס.ר, שנקנו ב-7%. הן היו הרבה שנים על המדף. יש אנשים שעושים שיחלוף, או שיש להם כסף ואז הם חייבים תוך תקופה מסוימת לקנות והם קונים בתשואות נמוכות ומאמינים שיעשו אפסייד ברגע שהם ישפרו את השכירויות ויעלו את המחירים.

"אז יש לחץ גדול מאוד בתחום הנכסים המניבים, בפרט שהרבה אנשים השקיעו בחו"ל בבניית נכסים ולכן ההשקעה היחידה שלהם יכולה להיות בארץ, וככל שהנכס הוא יותר בכיוון של תל אביב והמרכז, אז מוכנים לקחת אותו גם בתשואות נמוכות יותר ובמחירים יותר גבוהים".

צידון מוסיף גם כי "משרדים למכירה הוא שוק מאוד חם עכשיו. אנחנו עושים מכירות בסדרי גודל של 12-13 אלף שקל למ"ר במגדלים, בגלל שאין היום הרבה נכסים למכירה. גם מגדל ששון חוגי וגם בית קרדן ומגדל אלקו הם לא למכירה. 12-13 אלף שקל למ"ר משקף 9% תשואה, אז יחסית מחירי המכירה הם גבוהים למחירי השכירות". *

michal-m@globes.co.il