הבועה שלנו היא לא הבועה שלהם

מה יש באזהרה של אקסנלס? שוק הנדל"ן בארץ לא דומה כלל לימי הבועה האמריקנית

הריבית בשפל, שוק ההון תנודתי ולא מתאים לאנשים עם לב חלש ומחירי הדירות רק עולים ועולים - זה בדיוק מה שראתה אמריקה, לפני שלוש שנים בדיוק, ערב התפוצצות בועת מחירי הדיור. זה בדיוק מה שרואה היום כאן אצלנו האנליסט טרנס קלינגמן, מבית ההשקעות אקסלנס נשואה, שהזהיר היום כי בנק ישראל "מנפח בועת נכסים, הבולטת מאוד בתחום הנדל"ן".

"אי אפשר יותר להתעלם מהסימנים של בועת נכסים בהתהוות", אומר קלינגמן. על אף הגידול באבטלה והתכווצות התמ"ג, מחירי הבתים בארץ ממשיכים לעלות, בעיקר בגלל סביבת ריבית ריאלית שלילית, מה שמלמד לדבריו על בועת נדל"ן, שכמו כל בועה נידונה להתפוצץ.

ובכל זאת, כדי שנבין עד כמה אנחנו רחוקים מארה"ב, כדאי לחזור על קצת היסטוריה של המשבר הנוכחי: בשנת 2001, רגע אחרי התפוצצות בועה אחרת בארה"ב - זו של מניות ההיי טק - מחליט נגיד הבנק המרכזי של ארה"ב להקדים את המיתון הצפוי. הנגיד, אלן גרינספן, מוריד את הריבית מרמה של 6% בנובמבר 2001 עד לרמה של 1% באמצע 2003. כתוצאה מכך, משנת 2001 ועד 2006 מחירי הדירות בארה"ב רק עלו. האמריקנים נהרו בהמוניהם לשוק המגורים, כדי לא להחמיץ את הרכבת.

כמו אצלנו? לא בדיוק

בארה"ב, כשהמחירים עלו והריביות צללו, מדובר היה בחגיגת נדל"ן המונית. הציבור הרחב ביקש כאמור לקנות את אותו מוצר מופלא שמחירו רק עולה - בעיקר כדי "לעשות עליו סיבוב", ולמכור אותו ברווח אפילו לפני שיקבל מהקבלן את המפתח לדירה; הבנקים, שגילו שזרם הלקוחות רק עולה, התנדבו לתת לרוכשי הדירות הנלהבים כמה שרק יחפצו (הלוואות בשיעור של 110% מהנכס, דחיית פריסת הקרן בחודשים ארוכים, ביטחון של הנכס לבדו כנגד ההלוואה ועוד). את החוב עצמו הם אפילו לא שמרו אצלם במאזן - הודות למודל האיגוח הנפלא, שאפשר להם למכור את תיקי המשכנתאות ברחבי העולם. גם הקבלנים מצדם, שמספרם כמובן האמיר מרגע לרגע, התנפלו על מדבריות לאס וגאס ועל ביצות פלורידה כמוצאי שלל רב והביקוש לדירות אכן זרם וזרם.

דבר מכל זה לא קרה או קורה אצלנו.

הציבור הרחב בישראל, גם לו יבקש היום או מחר לקנות דירה, יגלה שהדלת נעולה בפניו. הבנקים בישראל דורשים להביא הון עצמי בשיעור של 30%-40% ממחיר הדירה. בנוסף, מלבד ערבויות אישיות נוסף לדירה עצמה, יגלו הלווים שעברו את המשוכה הראשונה שריבית הפריים הנמוכה, בשיעור של 2%, לא יכולה לשמש בדרך כלל ליותר ממחצית מסכום ההלוואה (והריבית הקבועה תעמוד על כ-7%, שיעור לא נמוך כל כך); ולא פחות חשוב - לקבלנים בישראל, שמספרם רק מתכווץ, אין יותר מדי קרקעות בישראל לקפוץ עליהן או מספיק כסף כדי להתחיל לבנות עליהן דירות.

ועוד דבר: בישראל, למרות הראלי האחרון במחירים, משנת 2000 ואילך עלו מחירי הדירות הנומינליים בפחות מ-30%. בארה"ב, אחרי ההתרסקות בנדל"ן למגורים בשנתיים האחרונות, מחירי הדירות עדיין רשמו עלייה גבוהה יותר, בהשוואה לישראל, מתחילת העשור! על פי מדד קייס שילר האמריקני, מחירי הדירות ב-20 הערים הבולטות בארה"ב עלו מינואר 2000 ועד אפריל האחרון בלמעלה מ-39% בממוצע - אחרי שבשיא, בבועת המחירים של יולי 2006, הם הספיקו לזנק ביותר מפי שניים מתחילת העשור הנוכחי.

האם זה אומר שאצלנו לא יכולה להגיעה ירידה במחירים? ממש לא. פלח משמעותי מאוד מהרוכשים בתקופה האחרונה הם אכן משקיעים, שבהינתן ריבית גבוהה יותר על המשכנתא, שכבר ללא תתכסה בקלות על ידי דמי השכירות, עלולים לזרוק סחורה בחזרה לשוק ולהביא לירידות מחירים.

ועם כל זה - בהינתן ההיצע הנמוך, שמרנות הבנקים הישראליים וההיסטוריה המקומית מתחילת העשור - לא מדובר על מספיק אוויר, או על מספיק דירות, כדי שנזדרז להסכים עם האמירה שיש בישראל "בועת נכסים".

צרו איתנו קשר *5988