סיטי מזהיר מלחץ על אפי פיתוח - אך ממליץ לקנות את המניה

"התנאים המאתגרים השוררים בשוק ימשיכו להעיב על מניית אפי פיתוח ". כך מעריך האנליסט מראט איברגימוב מבנק ההשקעות סיטי, בהתייחסו לדו"חות הכספיים שפירסמה היום חברת הנדל"ן. אפי פיתוח, המרכזת את פעילות הנדל"ן של אפריקה ישראל במזרח אירופה, פרסמה היום (ג') את הדו"חות הכספיים למחצית הראשונה של השנה, אשר לוו בהמשך היום באזהרת רווח של החברה האם, אפריקה ישראל.

את התוצאות הכספיות של אפי פיתוח במחצית הראשונה מכנה איברגימוב "חלשות". החברה דיווחה על הפסד של 202 מיליון דולר בהשוואה לרווח נקי של 28.5 מיליון דולר בתקופה המקבילה ב-2008. הסיבה העיקרית להפסד היא ירידה בערכם של 6 פרויקטים גדולים של החברה.

"קניון מוסקבה", פרויקט הדגל של אפי פיתוח, מתקדם לאט. תפוסת הקניון עומדת על 30% בלבד נכון להיום, מה שגרם לחברה לדחות את השקתו למחצית הראשונה של 2010 (נזכיר כי ההשקה תוכננה לרבעון הרביעי של 2009). פרויקטים מרכזיים אחרים של החברה גם כן תקועים, כגון "טברסקיה זסטבה", אשר לא מתקדם לשום מקום כיוון שהחברה ממתינה לפתור את סוגיות המימון הקשורות לעיריית מוסקבה. החברה מצפה העירייה תכיר בהוצאות הקשורות לפרויקט שאפי פיתוח רשמה עד כה.

"המימון נותר קשה להשגה והביקוש לנכסים ממשיך לסבול, מה שמוביל ללחץ נוסף על המחירים בשוק", הזהירה היום החברה. "יש סימנים לשינוי קל בתנאי השוק כפי שבא לידי ביטוי במכירת פרויקט Kossinskaya ובהאצה בקצב השכרת הנכסים בקניון מוסקבה. אנו מחזיקים רמת נזילות גבוה ואופטימיזציה של הפורטפוליו של הנכסים".

ריבית של שוק אפור

ואכן, עדות למצוקת האשראי של אפריקה ישראל ניתן לראות בכך שהחברה לא ממש חזרה לגייס כספים בשוק האשראי החוץ-בנקאי, בעוד שחברות נדל"ן אחרות בעלות דירוג גבוה כבר הספיקו לגייס מאות מיליוני שקלים. בביאורים של אפי פיתוח מגלים נתון מטריד במיוחד: הלוואות בנקאיות דולריות שנטלה החברה בריביות שנתיות של 12-14.5% הוקפצו בספטמבר 2008, אז קרס ליהמן ברדרס והפאניקה בשווקים זינקה, לכ-20%.

בינתיים, למרות החשש מלחץ על מניית אפי פיתוח בתקופה הקרובה, איברגימוב מדגיש כי המניה נסחרת בדיסקאונט עמוק לשווי הנכסי שלה (NAV), דיסקאונט של 60%. הוא ממשיך להחזיק בהמלצת "קנייה" על המניה עם מחיר יעד של 3.5 דולרים לטווח של שנה - כמעט 120% מעל מחיר השוק. זאת, למרות שהוא מעריך כי הפסדי החברה ימשיכו להעמיק: הפסד נקי של 62.7 מיליון דולר השנה יעמיק ל-153.6 מיליון דולר בשנה הבאה. ב-2011 צפויה התמתנות בהידרדרות, והאנליסט מעריך שההפסד יסתכם ב-147.7 מיליון דולר.

מניית אפי פיתוח נסחרת לפי שווי של כ-850 מיליון דולר, והמודל של איברגימוב מצמיד לחברה שווי נכסי נקי של 1.56 מיליארד דולר. מכאן הסיבה למחיר היעד הגבוה שמעניק איברגימוב למניה, אם כי יש לציין כי שינויים בשווי נכסי החברה - לטובה או לרעה - יביאו לשינוי בשווי פורטפוליו הנכסים שלה ומכאן שהדיסקאונט יכול להצטמצם או להתרחב עוד יותר.

נזכיר כי גופים פיננסים בולטים שמסקרים את אפריקה ממליצים שלא לקנות את המניה. בחודשים האחרונים הדגישו האנליסטים דן הרוורד מדויטשה בנק, אלון גלזר מלידר שוקי הון ויובל בן-זאב מכלל פיננסים, כי אין שום סיבה לקנות את מניית אפריקה ישראל, שכן האסטרטגיה של החברה היא החזר חובות ולא ייצור צמיחה של ממש ברווחים.