מיתון עולמי? מחירי הדירות בארץ ממשיכים לטפס

כמעט בכל פעם שמתפרסמת כתבה בעיתון על עליית מחירי הדירות או על דירה שנמכרה במחיר מסוים, מיד נשלפות מדקרות החרב המודרניות, הטוקבקים, שטוענים כי תוך חודשים ספורים יירדו מחירי הדירות בעשרות אחוזים. רובם מלינים על כך שהקבלנים דורשים מחירים מופרזים ומבטיחים שהתפוצצות הבועה היא רק עניין של זמן.

לחלופין, יש טוקבקיסטים שמציעים לקנות דירה באמצעות קבוצות רכישה או אפילו לבנות לבד - כדי להפחית את מחיר הנכס ולא לתת ליזמים ולקבלנים להרוויח על גבם של רוכשי הדירות.

בחודשים האחרונים משתאים הישראלים, ואפילו העיתונות הכלכלית העולמית, כיצד למרות המיתון העולמי הקשה, מחירי הנדל"ן בישראל ממשיכים לעלות. התשובה הפשטנית אך הנכונה היא שבעוד שבארצות רבות התרוממה בשנים האחרונות בועת נדל"ן אמיתית והמחירים זינקו באופן חסר פרופורציות, בישראל חלה בסך הכול עלייה מתונה ביותר, וגם זו רק תיקנה את דשדוש המחירים של שנות האינתיפאדה השנייה בתחילת העשור. בעולם, לעומת זאת, עליית המחירים נמשכה תקופה ארוכה.

מחוץ לחדרה-גדרה

על-פי נתוני הלשכה המרכזית לסטטיסטיקה, במחצית הראשונה של 2009 עלו מחירי הדירות בארץ ב-10.8% בממוצע. העליות נרשמו בכל רחבי הארץ, ללא יוצא מן הכלל, גם מחוץ לטווח גדרה-חדרה. מלבד תיקון המחירים באזורים שלא נהנו מהעליות בשנים האחרונות, כמו חיפה והקריות או באר שבע, הרי שריבית המשכנתאות הנמוכה, ההיצע המידלדל של דירות חדשות ומחסור באלטרנטיבות להשקעת הכסף (בגלל הריבית האפסית בבנקים), הביאה יותר ויותר ישראלים להשתתף בחגיגת קניות הנדל"ן, משום ששיעור הולך וגדל רוכש דירות להשקעה ולא למגורים עצמיים.

ממחקר שפרסמה במאי האחרון גלית בן נאים, ממינהל הכנסות המדינה במשרד האוצר, עולה כי למרות עליית המחירים הנומינלית בין שנת המיתון 2003 לבין שנת השגשוג 2007, הרי שמספר חודשי העבודה שנדרש למשק הבית הממוצע לרכוש בית אפילו ירד קמעה, מ-69.6 ל-68.8 חודשי עבודה. כלומר, קצת פחות מחמש שנים ותשעה חודשי עבודה כדי לרכוש דירה ממוצעת בישראל. כלומר, מצבם של רוכשי הדירות לא הורע, שכן במקביל לעליית מחירי הדירות, עלו הכנסותיהם בשיעור גבוה אף מעט יותר.

בפתח תקווה ובחולון נרשמה בתקופה זו עליית מחירים מתונה באופן משמעותי מאשר באזור המרכז, ומתונה ביחס לגידול ההכנסה, עובדה שהביאה לירידה במספר חודשי העבודה הדרושים לרכישת דירה.

מנגד, חלה הרעה במצב רוכשי הדירות בירושלים, ברעננה ובמודיעין. בחיפה, עם מחיריה הנמוכים ב-2007 (לאחר מלחמת לבנון השנייה) התקצר הזמן הנדרש לרכישת דירה עם משכורת ממוצעת בעיר באופן דרמטי. *

שיעור המס על דירה: מהגבוהים בעולם

אחד הדברים שקופצים לעין כשבודקים את מחיר הדירה הוא שיעור המסים הגבוה. היקף המיסוי עומד על יותר מ-22% ממחיר הדירה, וזאת בלי להביא בחשבון את מחיר הקרקע ואת עלויות הפיתוח במכרזי המינהל, שיחד איתם מהווים המסים וההיטלים כ-30% ממחיר הדירה.

אף ששיעור המסים הופחת בכשליש מאז 2004, נשיא התאחדות הקבלנים, ניסים בובליל, מציין כי שיעור המס על דירות בישראל הוא עדיין מן הגבוהים בעולם, והוא מייקר את הדירה הממוצעת הרבה מעבר לעלות בנייתה.

"למרות הצמצום המשמעותי במס רכישה וביטול מס המכירה, אחוז המיסוי בדירה הוא גבוה בכל השוואה בינלאומית, וגם ביחס למחיר הדירה הנדרש ביחס לחודשי עבודה אנחנו נמצאים במקום לא טוב", אומר מנכ"ל ההתאחדות, יוסי גורדון.

"לפחות בנושא הקרקע והמיסוי הממשלה יכולה להשפיע דרסטית כדי להוריד את המחירים", הוא אומר בתגובה לטענות שמחירי הדירות בארץ גבוהים ומשפחות עובדות אינן יכולות להרשות לעצמן לרכוש דירה, ומגלגל את הכדור אל הממשלה.

"רק בשנה האחרונה קיבלה המדינה הכנסות של למעלה מ-6 מיליארד שקל ממע"מ על דירות, ולמעלה מ-3 מיליארד שקל על מס רכישה ויש לה הכנסות ממס שבח, מהיטלי השבחה וממכירת קרקע, שזה סוג של מס.

"בסוף התהליך, האזרח רואה במחיר הדירה שורה ארוכה של מסים, רובם מסים ממשלתיים וחלקם עירוניים. הורדת המסים, לצד ייעול ועדות התכנון (מה שהיה מקצר את תהליך הבנייה), היו מורידים את מחירי הדירה".

הפטור ממס רכישה אמנם עלה ל-1.027 מיליון שקל לדירה יחידה (עד לסכום של כ-1.443 מיליון שקל ישלם רוכש דירה 3.5%, ומעל סכום זה 5%), אולם אם מדובר בדירת מגורים נוספת, לא קיימת מדרגת פטור (המדרגה הנמוכה יותר, של 3.5%, תקפה עד תקרה של כ-873 אלף שקל, ומעל סכום זה משלמים 5%).

גורדון אומר שמדובר במס מחזור מיותר, בעיקר לאור הגל של רכישת דירות להשקעה בחודשים האחרונים, שמעודד את שוק השכירות.

"המס מהווה כמעט רבע ממחיר דירה", מסכם גורדון. "הוויתור על מסים כמו מס רכישה יביא להגדלת הפעילות במשק וההכנסות ממע"מ על דירות. ברוב מדינות העולם המע"מ על דירות נמוך יותר מהמע"מ הכללי. הממוצע העולמי במדינות המפותחות (ה-OECD) הוא מיסוי של כ-12% ממחיר הדירה, כולל מרכיב המע"מ. יש עדיין לאן לרדת, במיוחד אם המדינה רוצה לאפשר לצעירים לקנות דירות".