ממה מורכב מחיר הדירה שלכם - כמה כסף הולך לחשמל ולמרצפות וכמה לקופת האוצר ולחשבון של הקבלן?

בשנים האחרונות נע מספר עסקאות הנדל"ן השנתי - דירות חדשות, דירות יד שנייה ודירות בבנייה עצמית - בטווח שבין 90 ל-100 אלף עסקאות בשנה. ככלל, כשני שליש רוכשים דירות יד שנייה, וקצת למעלה משליש רוכשים דירות חדשות.

כיצד מתומחרת הדירה החדשה שלכם? כמה משחק יש ליזמים ולקבלנים בקביעת המחיר? מי, אם בכלל, גוזר קופון על הדירה, ואיזה נתח ממחיר הדירה מהווה כל אחד ממרכיביו? יצאנו לבדוק.

לצורך הדוגמה בחרנו בדירת חמישה חדרים באזורי הביקוש מסביב לגוש דן (למשל פתח תקווה, ראשון לציון או נתניה) במחיר של כ-1.4 מיליון שקל (ליתר דיוק: 1,390,428 שקל). את הנתונים קיבלנו מחברת צ.מ.ח המרמן, חברה יזמית ומבצעת שבונה היום דירות ברחבי הארץ - בפריפריה, באזורי הביקוש וגם דירות יוקרה. רן בן אברהם, סמנכ"ל שיווק וייזום בצ.מ.ח המרמן, מסביר בפירוט ממה מורכב מחיר הדירה.

על קרקע המציאות

אחד המרכיבים המשמעותיים ביותר במחיר הדירה היא הקרקע, אומר בן אברהם, בעיקר במדינה קטנה כמו ישראל. בדוגמה שבחרנו, החלק היקר ביותר במחיר בדירה הוא הקרקע והפיתוח שעלותם מסתכמת ב-290 אלף שקל, כ-20.9% ממחיר הדירה הסופי (או 24.3% ממחירה לפני המע"מ).

ראלי הקרקעות של החודשים האחרונים והמחסור בדירות חדשות יכול להביא את מרכיב הקרקע להיות חלק אפילו גדול יותר ממחיר הדירה.

עמוס דבוש, מנהל השיווק בחברת היזמות י.ח. דמרי, הבונה כאלף יחידות דיור ברחבי הארץ, אומר כי בשנתיים וחצי-שלוש האחרונות לא ניתן להתעלם מהעלייה המשמעותית במחירי הקרקעות ביחס לשנים עברו. "התייקרות הקרקע השפיעה לא מעט על מחירי הדירות. עלות הבנייה היא גורם משתנה ותלויה גם במוצרים והיטלים על מוצרים כמו ברזל ומלט, אבל מה שהכי משפיע על המחיר זה הקרקע, שלמשל בפתח תקווה התייקרה ב-50%-60% תוך שלוש שנים ובמקומות אחרים אף ב-100%. מרכיב הקרקע בפתח תקווה יעמוד כיום על 25%-35% ממחיר הדירה, ואני יכול להבטיח לך שמחירי הקרקעות לא הולכים לרדת".

מנכ"ל התאחדות הקבלנים, יוסי גורדון, מציין כי יש שוני עצום במחירי הקרקע באזורים השונים בארץ. "בעוד שבאזורי הביקוש עלות הקרקע יכולה להוות 50% ויותר ממחיר הדירה, הרי שבאזורי הפריפריה מחיר הקרקע יכול להוות 0% ממחיר הדירה", מסביר גורדון.

בן אברהם מסביר כי מחיר הקרקע הוא ממוצע אבל הוא נגזר גם מהתב"ע (תוכנית בניין עיר) החלה על הפרויקט. יש הבדל בעלות הקרקע למשל בין פרויקט ברמת גן שהשטח העיקרי שלו לפי התב"ע היא 105 מ"ר (לפני ממ"דים) לבין תוכנית מקבילה באזור השרון שתקבע אפילו 130 מ"ר. לדבריו, אם עלות הקרקע והפיתוח בצפון ובדרום יכולות לנוע סביב 100 אלף שקל, הרי שבאזורי הביקוש בגוש דן מחירם יגיע לעד 400 אלף שקל. בגוש הגדול בצפון-מערב תל אביב תגיע עלות הקרקע ל-200 אלף דולר לדירה, ובפרויקט היוקרתי של החברה בנווה צדק ל-400 אלף דולר, עלות קרקע בממוצע לדירה.

משלד ועד פרסום

המרכיבים הפחות מוכרים במחיר הדירה הם העבודות וההשקעה המרובה הכרוכים בהקמת בניין, מתכנונו ועד מסירת המפתח לדיירים, וגם כאן קיים שוני רב בין מקומות שונים בארץ.

"עלות בנייה של מטר רבוע בבנייה רוויה עומד כיום על כ-5,000 שקל, אולם יש שוני רב בין דירות שונות. בדירות יוקרה, שבהן סטנדרט הבנייה גבוה יותר, עלות בנייה של מ"ר יכול להגיע גם ל-15 אלף שקל ויותר", אומר גורדון.

הוא מציין שעלויות הבנייה מושפעות גם מהחלטות ממשלה ומחקיקות שונות כגון הטלת היטלי יבוא על תשומות הבנייה, החלטות הנוגעות להטלת היטלים ואגרות על העסקת עובדים זרים, פעילות של מונופולים בישראל ועוד.

ההתאחדות מפעילה לחץ על מקבלי החלטות אלה, ולאחרונה אף זכתה בשני הישגים. האחד, ביטול היטל של 133 דולר על יבוא של כל טון ברזל, שמשמעותו הייתה תוספת עלות של כמעט 10 אלף שקל לעלויות הבנייה של דירה ממוצעת. נוסף לכך, במסגרת חוק ההסדרים תוכנן להטיל היטל על העסקת עובדים פלשתינאים בישראל שהיה מעלה את מחיר העסקה שלהם בכ-2,000 שקל לפועל בכל חודש, גם כאן לחץ הקבלנים הביא לביטול המהלך.

מחלקת הביצוע:

שלד וחיפוי: מהווים 15.1% ממחיר הדירה "שלנו" (שהם 210 אלף שקל) לרבות עבודות החפירה, המרתפים, החניונים ושלד הבניין. אם הבניין נבנה בשיטה המתועשת (שיטת ברנוביץ', שבה בפעם אחת מבצעים את קירות החוץ מבטון עם האבן בפנים), זה חוסך זמן יקר בתהליך הבנייה.

עבודות גמר: מהוות 7.41% ממחיר הדירה (103 אלף שקל). אלה כוללות את כל העבודות בשטח הדירה (למעט האלמנטים שנפרט בהמשך), כמו טיח, ריצוף, צבע ועוד.

אינסטלציה: מהווה 2.59% מעלות הדירה (36 אלף שקל), כולל כלים ועבודה, צינורות, כלים סניטריים וכן צנרת, שוחות וניקוזים בתוך השלד.

חשמל: 1.8% (25 אלף שקל). בן אברהם מסביר כי מרכיב זה מחושב פר דירה, והוא כולל לוחות, מפסקים, חיבורים למיניהם וכולל החלק היחסי בחשמל של החלקים והרכוש המשותף בבניין.

אלומיניום: 2.16% (שהם 30 אלף שקל) - כל עבודות האלומיניום והחלונות בדירות ובשטחים המשותפים.

מסגרות ונגרות: 1.44% (20 אלף שקל) - מסגרות כוללת דלתות וחלון ממ"ד, ונגרות כוללת דלתות פנים וארונות.

איטום: 0.72% (10 אלף שקל), עלותו של המרכיב שמבטיח את בידוד הדירה מפני נזקים שונים.

עבודות פיתוח: 0.72% (10 אלף שקל), עבודות ההכנה של המגרש, וכן מדרכות, עבודות עפר וכו'.

מעליות: 0.32% (4,500 שקל).

תקורות אתר: 3.96% (55 אלף שקל), אלו הן העלויות השונות של אתר העבודה: שכר עבודה של מנהלי עבודה ומנהלי פרויקטים, חשמל ואוכל. שכר העבודה של הקבלנים והפועלים נכלל בסעיף עבודות הגמר והשלד.

מחלקת הייזום:

למחלקה זו שייכים רכיבים חשובים רבים, במשרדי החברה, היועצים ורשויות התכנון:

שיווק ופרסום: 2.88% (40 אלף שקל), פרסומים במדיה, עלונים, אנשי מכירות, ובדרך כלל גם הקמת משרד מכירות ודירה לדוגמה.

הנהלה ומימון: 5.75% (80 אלף שקל), עלויות של החברה מלמעלה, בעיקר תקורות במשרדי החברה, מזכירות, הנהלה, מערכת החברה, שירות דיירים, ובנוסף מימון הפרויקט לפי קצב המכירות.

המימון, מטבע הדברים, בעייתי ויקר יותר בזמן משבר.

תכנון: 1.44% (20 אלף שקל), כל היועצים לפרויקט, החל מאדריכל ועד ליועצי אינסטלציה, חשמל, מים, אקוסטיקה ועוד, כמו גם הוצאות כמו העתקות אור.

אגרות והיטלים: 3.6% (50 אלף שקל), היטלי פיתוח שונים המשתנים בין האזורים, למשל בקרקעות מינהל ואגרות בנייה.

"מטר מרובע בכרמיאל עולה כמו מטר מרובע בפתח תקווה", מסביר בן אברהם מצמח המרמן. "השאלה אם נותנים אותו דבר בכל מטר. בכרמיאל אין חניות תת-קרקעיות שמייקרות את הדירה בכ-15 אלף דולר לדירה".

בשוק נוהגים כיום לחשב את עלותה של בנייה "רגילה" באלף דולר למ"ר פלוס מע"מ. בן אברהם מסביר כי תלוי כיצד מחשבים את המ"ר הממוצע, שכולל שטח דירה ושטח משותף. עלות בנייה של שטח עיקרי כולל ממ"ד היא 1,000 דולר למ"ר, אבל עלות של מ"ר במרפסת עומדת רק על מחצית (500 דולר למ"ר) ובחניונים על 35% (350 דולר למ"ר).

דבוש מסכים כי עלויות בנייה בסטנדרט זהה גם זהות במחירן ברחבי הארץ. "האלומיניום הוא אותו אלומיניום, הקיר אותו קיר והבטון הוא אותו בטון. ההבדל בין מקום למקום הוא בקרקע ובסטנדרט של הפרויקט.

"הסטנדרטיזציה של היום היא לא הסטנדרטיזציה של לפני ארבע-חמש שנים, פעם היית בונה בניין ועושה שפריץ, היום בכל בניין יש חיפוי שיש, חדר כושר, לובי מפואר, תריסים חשמליים, אסלות תלויות, דברים שעד לאחרונה לא היו בדירות. שינוי הסטנדרטיזציה מתבטא, כמובן, במחיר".

לכיס של היזם ולקופת המדינה

רווח: הדובדבן שבקצפת, החלק במחיר הדירה שמעורר יותר מכל את דמיונם וזעמם של הרוכשים, הוא הרווח שמבקש היזם בגין תהליך הבנייה המתיש, הארוך, היקר ורב-הסיכונים. רבים מאמינים כי הקבלנים חוגגים על גבם של הישראלים שרק רוצים לקנות דירה צנועה, ועדיף היכן שהביקושים הגבוהים ביותר.

בדוגמה של הדירה שלנו הרווח היזמי עומד על 15.1% או 210 אלף שקל. הרווח הזה כולל את המע"מ, המרכיב האחרון והמשמעותי במחיר הדירה שטרם חושב, כך שהרווח היזמי על עלות הדירה לפני מע"מ (1.1935 מיליון שקל) משקף למעשה רווח של 17.6%.

הקבלנים מבקשים כל הזמן להדגיש, במידה מסוימת של צדק, כי בשוק התחרותי הקיים הרווח היזמי אינו גבוה וממילא אי-אפשר לצפות לירידת מחירי הדירות.

מאידך, העלאות מחירים תכופות בתקופה האחרונה מגדילות בפרויקטים רבים את הרווח היזמי בזכות הביקושים, ומתברר תמיד שבתקופות קשות (למשל, סוף 2008) הקבלנים עדיין יודעים להוריד מחירים.

נוסף לכך, מבצעי מכירות למועדוני צרכנות, קבוצות רוכשים ואחרים מלמדים כי ניתן להרוויח גם בהנחה של כמה אחוזים ממחיר הדירה, אם כי כמובן שבמקרה של קבוצת רכישה, ליזם יש חיסכון בהוצאות מימון ושיווק.

בן אברהם אומר כי בפרויקט יוקרה (כמו "נווה צדק על הים" שהחברה בונה בתל אביב), הרווח היזמי בדרך כלל גדל. "ככל שמחיר הדירה ומחיר הקרקע גבוהים יותר, כך גם הרווח היזמי המתבקש גדול יותר, יזם צריך להכניס בתמחור רווח של כ-20% ומעלה".

לדברי בן אברהם, ככל שהקרקע שעליה נבנה הבניין יקרה יותר ובהתאמה מחיר הדירה, הדבר משפיע מיידית גם על הוצאות המימון של החברה. "אתה מממן את הקרקע לאורך יותר זמן ועלויות הבנייה המשתנות מותאמות לפי גודל הדירות, החניונים, היקף השטחים המשותפים, ודרישות נוספות של העיריות".

מע"מ: 14.16% (196,928 אלף שקל), מיסוי של 16.5% על העלות הכוללת של הדירה. מרכיב זה התייקר לאור העלאת המע"מ בחודש שעבר מ-15.5% ל-16.5%