הנקראות ביותר

הדרך היחידה להוזיל את הדירות

הרפורמה מאחזת עינים, צריך לבטל מסים ולאפשר לחקלאים למכור קרקע במחיר הוגן

שוב ושוב אנו פוגשים, כבר הרבה מאוד שנים, אלפי ישראלים שמשוכנעים שאו-טו-טו מחירי הדירות בישראל קורסים. לא יכול להיות, הם אומרים, שמדינת ישראל - עם האיום האיראני, הבעיה הדמוגרפית, הסכסוכים הדתיים והפוליטיים, המשכורות העלובות וכו' - תמשיך לשעבד כמעט את כל חיי אזרחיה לטובת רכישת דירת מגורים.

כשהחלה ירידת מחירי הדירות ברחבי העולם, לפני כשלוש שנים, הם כבר היו בטוחים שסוף סוף המגמה השלילית הגיעה לכאן. הצרות של הנדל"ניסטים שלנו מעבר לים, הלחץ מצד הבנקים - הן על לוקחי משכנתאות והן על היזמים, סימני המיתון במשק והתחרות הכללית בשוק המגורים המקומי (שבו פועלים אלפי יזמים, קבלנים ומוכרי דירות "יד שנייה") הפכה את התחזית למאוד ריאלית.

רק שבפועל, אחרי הקיפאון בעסקאות ברבעון האחרון של 2008, אנו מדווחים מדי חודש רק על עוד ועוד עליות מחירים. לפי שעה, החלום על צניחה במחירי הדירות בישראל, למחיר שיהיה שווה לכל נפש, לא נשען על יסודות אמיתיים.

למה זה קורה? כי לפחות על פי תמונת המצב הנוכחית, אין באמת הרבה מאיפה להוריד. קשה שלא לשים לב לעובדה שלמרות המחירים הגואים, מי שבאמת פועלים היום במרץ ושוקדים על פרויקטים חדשים הן קבוצות הרכישה, ולא היזמים הקלאסיים. אלה האחרונים (חברות כמו תדהר, חנן מור ועוד) מעדיפים אפילו לארגן קבוצות רכישה בעצמם, עם הנתח הנמוך הנותר בידי המארגנים, ולא להסתכן בהקמת פרויקט כיזמים.

מתברר כי הסיכון הכרוך בהקמת בניין מגורים בישראל, הבירוקרטיה מצד הרשויות השונות והקושי להשיג מימון לא ממש מפתים את היזמים, שנדרשים להשקיע על כל פרויקט מאות מיליוני שקלים ולפנטז לכל היותר על 10% עד 15% רווח גולמי.

בפועל, מי שרוצה לראות בישראל ירידת מחירים, צריך לכוון לשני הגורמים העיקריים שגוזרים את הקופון המשמעותי בהקמת פרויקטים מגורים: בעלי הקרקעות, שלא ממש מתפשרים על המחירים ומדינת ישראל, שלא באמת מורידה את עול המסים.

בעלי הקרקעות, שבאזורים הטובים עשויים לקבל מהיזם מחצית מהדירות (!) עבור הקרקע שהביאו, עוד לא מצאו סיבה להתפשר או להזדרז במשא ומתן מול היזמים. או שהם יושבים עליה כבר עשרות שנים, והם רוצים פיצוי על הסבלנות (של הסב שנפטר), או שהם ספקולנטים, שקנו לא מזמן את הקרקע והם צריכים הצדקה להחלטה שלא לקנות נכס (דירה/חנות/משרד) שהיה מניב להם פירות מיידיים.

לכן, עד שהמדינה לא תמצא את הדרך להפשיר את אלפי הדונמים של קרקעות החקלאים - באמצעות מתן תמורה מספיק משכנעת לחקלאים, אבל גם כזו שלא תעצבן את הארגונים החברתיים - יוכלו בעלי הקרקעות הפרטיות להמשיך לדרוש כמעט כאוות נפשם מהקונים. ומה עם קרקעות המדינה עצמה המיועדות למגורים? אין כאלה בכמות שתחולל שינוי מהותי באזורי הביקוש המרכזיים.

במקביל, קברניטי המדינה צריכים להכיר בעובדה ששיעור המיסוי על כל דירת מגורים מספק להם כר נרחב כדי לעזור לכל משפחה לרכוש (או לפחות לשכור) דירת מגורים.

בנימין נתניהו רוצה להוריד את מחירי הדירות? במקום מקסם השווא שמייצרת הרפורמה במינהל מקרקעי ישראל, הוא יכול להורות על הפחתה במע"מ על דירות, ביטול מס הרכישה, מענקים לרוכשי דירות ועוד - צעדים שאגב לא בהכרח יפחיתו את סך ההכנסות, אבל יגבירו את זרם הרכישות גם בעשירונים הנמוכים.

רוצה להשאר מעודכן/ת בנושא הסיפורים הגדולים של השבוע?
נושאים נוספים בהם תוכל/י להתעדכן
נדל"ן
גלובס טק
נתוני מסחר
שוק ההון
נתח שוק
דין וחשבון
מטבעות דיגיטליים
✓ הרישום בוצע בהצלחה!
עקבו אחרינו ברשתות