הקצאת המניות לזבלודוביץ' תרמה לזינוק פי 3.2 ברווחי בריטיש

חברת הנדל"ן המניב הציגה רווח של 138.3 מיליון שקל ברבעון ■ טל גינזבורג, סמנכ"ל הכספים, ל"גלובס": "יש לנו שיפור יפה מאוד ביחס החוב לשווי הנכסי, וזה נותן לנו יכולת לעשות עוד עסקאות וזה חשוב מאוד. לא נרדמנו"

חברת הנדל"ן המניב בריטיש ישראל , בניהולו של עמיר בירם ובשליטת ליאו נואי הציגה בשורה התחתונה רווח של 138.33 מיליון שקל - רווח לבעלי מניות הרוב הגבוה פי 3.17 מהרווח ברבעון המקביל אשתקד. 58.03 מיליון שקל מתוכו נבעו מעסקת המיזוג עם טמרס נדל"ן של איש העסקים היהודי-בריטי פויו זבלודוביץ', שגררה הקצאת מניות של בריטיש ישראל בשווי העולה על ערכן בהון העצמי.

בשורה העליונה הכנסותיה בריטיש ישראל , העוסקת בניהול והשכרת קניונים, מרכזים מסחריים ("בילו סנטר", למשל) ובניני משרדים דווקא קטנו ב-17.1% בהשוואה לרבעון השני של 2008, והם הסתכמו ב-220.4 מיליון שקל. זאת, על רקע שיערוך נכסים בהיקף נמוך יותר בהשוואה לרבעון המקביל (48.06 מיליון שקל לעומת 116.65 מיליון שקל). ההכנסות מעיקר הפעילות, ניהול ואחזקה של נדל"ן להשקעה, המשיכה לצמוח - והיוותה 116.65 מיליון שקל מתוך סך ההכנסות. ההכנסות מדמי-שכירות (NOI) גדלו ב-19.4% ל-117 מיליון שקל.

בדו"חותיה מציינת בריטיש ישראל, שהינה הבעלים, בין היתר, של קניוני ישראל, כי הקיטון בהיקף שיערוך הנכסים נובע מהשקעות ושיפורים בנכסים המניבים שטרם תרמו לגידול ב-NOI, ולכן לא נכללו בשיערוך. "אנחנו לוקחים את תזרים המזומנים לשנה הקרובה ולפיו משערכים", אמר היום (א') ל"גלובס" טל גינזבורג, סמנכ"ל הכספים של החברה. "בבילו סנטר, לדוגמא, אנחנו בתהליכי שיפוץ ומתיחת פנים, אבל אנחנו עדיין לא רואים גידול בהכנסות מזה, ורק כשנוכל להעלות את דמי השכירות, השמאי ישערך כלפי מעלה".

במהלך הרבעון השני השלימה החברה סוף-סוף גם את רכישת מחצית מקניון הגבעה בגבעת שמואל, תמורת הקצאת מניות במרכז המסחרי בילו סנטר (החברה הבת אזו-ריט). גם הקצאה זו בוצעה לפי שווי העולה על ההון העצמי של החברה הבת בספרים, ולכן זקפה החברה הכנסות תפעוליות אחרות בסך 13.24 מיליון שקל נטו, היכן שאשתקד רשמה בשורה זו הוצאות של 632 מיליון שקל.

ההון העצמי המאוחד של בריטיש ישראל עמד 1.65 מיליארד שקל בסוף יוני, גידול הן ביחס לסוף 2008 והן ביחס לרבעון המקביל. גם רמת המינוף של החברה ירדה, שכן בסוף הרבעון היווה ההון העצמי 20.1% מהמאזן המאוחד כולו, בהשוואה ל-17.9% חצי שנה קודם לכן. יתרות המזומנים ושווים פחתו ב-39.34 מיליון שקל במחצית השנה הראשונה של 2009 348.12 מיליון שקל. בתוך כך, תזרים המזומנים שייצרה החברה מפעילות שוטפת עמד על 41.45 מיליון שקל ברבעון - גבוה פי 3.44 מהתזרים ברבעון המקביל.

■ אתם לא מפרסמים את ה-FFO (תזרים תפעולי נקי, תזרים מזומנים מפעילות שוטפת בניכוי שינויים בהון חוזר המשמש כאינדיקטור חלופי לרווח הנקי כשמדובר בחברות נדל"ן, א"ו)?

"אנחנו לא פרסמנו, כי לדעתנו מדובר במדד מאוד מוטה בגלל האינפלציה, כיוון שאצלנו כל החוזים צמודים למדד המחירים לצרכן". כאן המקום לציין שבריטיש ישראל פירסמה תחזית ל-NOI, לפיה הכנסותיה השנתיות מדמי-שכירות צפויות להסתכם השנה בכ-455 מיליון שקל - גבוה במקצת מהקצב השנתי הנגזר מה-NOI במחצית הראשונה (218 מיליון שקל במחצית).

ב-24 בספטמבר תחלק בריטיש ישראל דיבידנד שהיקפו 18.75 מיליון שקל, לפי כ-13 אג' למניה, למחזיקים במניותיה ב-10 באותו חודש. מכאן, שקצב חלוקת הדיבידנדים עד כה עולה על המדיניות המוצהרת של החברה - 57.5 אג' למניה לפחות ב-2009, בשל הדיבידנד החריג הקשור להקצאה לטמרס ברבעון הראשון. עוד במבט לעתיד, בעקבות ההפחתה הממשלתית בשיעור מס חברות, תירשום החברה ברבעון הנוכחי (השלישי) הכנסות בהיקף 140 מיליון שקל מביטול מיסים נדחים.

ההון החוזר של בריטיש ישראל עמד בסוף הרבעון השני על 122.16 מיליון שקל, אם לוקחים בחשבון גם את הנכסים המסווגים כמוחזקים למכירה. רובם המכריע של אלו, 71.87 מיליון שקל, מיוחסים לעסקת המכירה של מתחם חברת הלווין yes לקרן הרי"ט סלע קפיטל נדל"ן תמורת 67 מיליון שקל.

"הדו"ח מוטה טיפה בגלל רווחים בשל ההקצאה לטמרס. אם אתה מנכה אותו, עדיין יש רווח יפה מאוד", אמר גינזבורג. "בשורה התחתונה, למרות כל הדיבורים, יש שיפור בפרמטרים העסקיים". לדבריו, "לכשיהיו הזדמנויות - אנחנו נהיה שם, אתה תשמע על זה וזה לא יפתיע אותך. בינתיים, יש לנו שיפור יפה מאוד ביחס החוב לשווי הנכסי (מ-77% ל-74%) וזה נותן לנו יכולת לעשות עוד עסקאות וזה חשוב מאוד. לא נרדמנו".