החלטת השמאי המכריע השבוע עוסקת בהשבחת קרקע לקוטג', עקב אישור הקלה להעברת זכויות מהמרתף לקומה א'. הנכס מצוי ברח' אלה ברעות, כיום חלק מהעיר מודיעין. הסוגיה שנדונה הינה נקודתית, אולם כנגזרת מהדיון עולה שאלה עקרונית של תשלום היטל השבחה על רכיב המע"מ, כפי שיוסבר בהמשך.
השמאי המכריע בצלאל קציר, שדן בנושא, הגיע למסקנה שבהעדר עסקאות השוואה למגרשים בסביבה יש לחלץ את שווי הקרקע מעסקאות של בתים בנויים.
גישת ההשוואה בדרך של חילוץ מבוססת על אומדן שווי הנכס הבנוי, כאשר ממנו מחלצים את שווי הקרקע כערך שיורי, לאחר ניכוי מרכיבים שונים כגון: רווח, מע"מ, עלויות בנייה ועוד השקעות שונות הקשורות בפיתוח הנכס.
מערכי הקרקע שהתקבלו נגזרת ההשבחה בהתאמה לנכס המדובר.
במקרה זה, שמאי הוועדה המקומית ושמאית הבעלים שהופיעו בפני השמאי המכריע, גרסו כי בעת חילוץ שווי הקרקע יש להפחית מע"מ משווי נכס בנוי. למעשה, בנושא זה לא היה ויכוח בין שמאי הצדדים, אולם השמאי המכריע סבר כי אין להפחית מע"מ.
השמאי המכריע לא נימק מדוע החליט לסטות בעניין זה מעמדות שמאי הצדדים, ועל הכללת המע"מ אנו למדים מתחשיביו שפורטו בשומה.
ההחלטה מעלה לסדר היום שאלה בנוגע לפרקטיקת ההתדיינות בפני שמאי מכריע - האם שמאי מכריע שמחליט לסטות מהסכמות הצדדים, בוודאי בנושאים עקרוניים, ראוי שיפנה אל הצדדים, יקבל את התייחסותם לנושא ויפרט זאת בהחלטתו?
לגופו של מקרה, מההיטל המבוקש הופחתו 14%, ונקבע כי הנישום ישלם היטל השבחה של 28 אלף שקל במקום 32.5 אלף שנדרשו על-ידי הוועדה. מדובר בחיסכון של כ-4,500 שקל. בהתחשב בשכר השמאי המכריע, 1,900 שקל לכל צד, חסכו הבעלים 2,600 שקל, מהם יש להפחית שכר טרחת השמאי שייצג אותם.
הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל, הם חברי לשכת שמאי מקרקעין בישראל והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין בישראל.
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
