היכן שהפיצוי המוצע לחקלאים יהיה נמוך מהסביר - לא יתבצע פיתוח

תגובה למאמרו של דרור מרמור - "רק אם המדינה תיקח מחקלאי אזור המרכז את קרקעותיהם, מחירי הדיור ירדו"

במאמר שכתב מר דרור מרמור והתפרסם בגלובס ב-8.9.2009, קבע מרמור כי "רק אם המדינה תיקח מחקלאי אזור המרכז את קרקעותיהם, מחירי הדיור ירדו". לטעמי ההפך הגמור הוא הנכון: רק אם המדינה תפצה כראוי (לא יותר ולא פחות) את מחזיקי הקרקעות, ישתחררו קרקעות לתכנון ובנייה.

המאמר הביא למצב בלתי נסבל לפיו קוראים בריש גלי להפקיע ללא תמורה קרקעות של חקלאים, וזאת בניגוד לחוק יסוד כבוד האדם וחירותו המגן על הקניין, בניגוד למוסר ולהגינות הבסיסיים ותוך עיוות והפליה שאין כדוגמתה, ואבהיר:

השבוע נפגשתי עם נציגי 15 חברות הייזום והבניה הגדולות בארץ, וזאת במהלך סיור באזור הבנייה המבוקש ביותר ברמת גן, באזור בנויים מבנים כל אחד על חלקה נפרדת. המבנים - מבנים ישנים בני 4 יח"ד כל אחד.

תוכנית חדשה מוצעת תאפשר לבנות כנגד כל יחידה בערך 5 יח"ד. מדובר על בניית כ-200 יח"ד נוספות באזור הביקוש הכי חם בארץ. שווי הדירות שייבנו מוערך בכמיליון דולר לדירה. הקרקע בבעלות ממ"י הוחכרה לדורות לפי הזכויות הקיימות כיום (4 יח"ד לחלקה).

לפי נוהלי מינהל, החוכרים מקבלים את מלוא הזכויות (כ-200 יח"ד נוספות) ללא צורך לשלם למינהל דבר. בהתאם לרפורמה בממ"י שאושרה בחקיקה, תועבר אף הבעלות במלוא הזכויות וללא תמורה! (יודגש כי זכויות נוספות אלו מקבילות לשטחים החקלאיים של הנחלה. בעת חכירת הזכויות ובהתאם להחלטת מועצה מס' 1 קוזז מערך הקרקע שווי הפוטנציאל, כך שהזכויות הנוספות צמחו על קרקע שעליה לא שולמו למינהל דמי חכירה). אלא שאין זה אופנתי כלל לדבר כנגד ההטבות המופרזות המעוותות והמפלות (צדק חלוקתי?) במגזר העירוני. השתלחות בחקלאים היא צו השעה!

בית המשפט שביטל את ההחלטות, בדרך הפיצוי שיינתן לחקלאים, קבע כי התמורה המוצעת לחקלאים מופרזת ולא ראויה. מדובר בסדרת החלטות אשר קבעו בסופו של דבר שחקלאי אשר מקרקעיו יופשרו יזכה בפיצוי בשיעור כ-27%-29% משווי הקרקע המופשרת שתושב למינהל. על מנת שלא להיגרר לסיסמאות, נתאר את ההחלטה שבוטלה לפני שנים רבות בבג"צ הקשת הדמוקרטית המזרחית.

פס"ד זה הוא שהביא בפועל למצב בלתי נסבל של חוסר היצע בקרקע לבנייה.

הפיצוי שהוצע ע"י ההחלטה שביטל הבג"ץ הייתה בשיעור של 27%-29% משווי הקרקע במצב החדש. שטח נחלה חקלאית ממוצעת באזור המרכז הינו 30 דונם, מהם כ-5 דונם מצויים סביב לביתו של החקלאי. בנחלה כזו שותפים לפי החלטות המינהל 3 דורות של חקלאים (החקלאי, בן ממשיך והורים). לפיכך יתרת 25 דונם הינם פוטנציאל לשינוי ייעוד. אינני מכיר יישוב בו הופשרו יותר מ-10% משטח הקרקע החקלאית. מדובר איפה בהפשרה של כ-2.5 דונם לנחלה (כ-700-1,000 מ"ר למשפחה). משטח זה, הוצע כפיצוי לחקלאי 27%-29% על מנת שיוותר על זכויותיו בקרקע, כ-200-300 מ"ר למשפחה (בדרך כלל בפריפריה הקרובה או הרחוקה).

זה המקום להזכיר, שבהתאם להחלטה 531 של מינהל מקרקעי ישראל פולש בקרקע מינהל זכאי לקבל בעבור פינויו משטח שפלש אליו ללא רשות (רק על מנת שניתן יהיה לפתח השטח) עד 80% משווי הקרקע במצבה החדש, וזאת ללא צורך בהחלטת מינהל מיוחדת.

אני חוזר על התראתי במאמר שפורסם ב-2003 לאחר פסק הדין, כי "היכן שהפיצוי המוצע לחקלאים יהיה נמוך מהסביר, לא יתבצע פיתוח כלל". לו הייתי פולניה הייתי כותב "אמרתי לכם"!!!

אני שב על הצעתי שלא לקבוע פיצוי אחיד ולשווק קרקעות במכרז פתוח לכל המרבה במחיר, כאשר היזם שירכוש הזכויות יחויב לפנות את המתיישבים.

באופן זה, ורק באופן זה, תתקבל תמורה מכסימלית לבעל הקרקע. יתקבל פיצוי דיפרנציאלי ולא אחיד לחקלאי. הפיצוי שישולם ע"י הזוכה בקרקע יגלם מו"מ בשוק חופשי, בהתאם לשווי הקרקע, הפוטנציאל והזכויות. סיסמאות כגון אלו הנכללות במאמר גורמות נזק, מלבות שנאה ויוצרות אפליה לא ראויה ולא רצויה.

* הכותב הוא כלכלן ושמאי מקרקעין, חבר האקדמיה למחקר ויישום שמאות המקרקעין בישראל ויו"ר לשעבר של לשכת שמאי מקרקעין בישראל.

צרו איתנו קשר *5988