הכרעת שמאי מכריע: שווי של זכויות בנייה מותנות

תוספת שטחי מגורים בקומה המפולשת בכפוף לשיקול דעתה של הוועדה המקומית בנושאים ארכיטקטוניים - ערכה הכלכלי מופחת ועומד על כ-50% משווי מ"ר ללא התניות

ההחלטה הנוכחית עוסקת בהשבחה הנובעת מאישור הקלות בנכס המצוי ברחוב בר אילן 7 בת"א. אגב דיון בנושא ההקלות, קיבלה השמאית המכריעה נאוה סירקיס החלטה בנושא שווי זכויות בנייה שמימושן כפוף להסכמת צד ג', כגון: שכנים, ועדה מקומית וכדומה.

למעשה מדובר בזכויות בנייה וירטואליות שנקבעו בתוכנית, אולם יתכן ובעל הקרקע לעולם לא יוכל לממשן. במקרה דנן, כדבריה של השמאית המכריעה, אפשרה תוכנית "לב העיר" תוספת שטחי מגורים בקומה המפולשת בכפוף לשיקול דעתה של הוועדה המקומית בנושאים ארכיטקטוניים. לאור זאת, הגיעה השמאית למסקנה כי מדובר בזכויות "מותנות" שערכן הכלכלי מופחת ועומד על כ-50% משווי מ"ר ללא התניות. לפיכך, חויב בעל הקרקע בהליך הנוכחי בתשלום היטל השבחה מופחת.

כאן המקום להעיר, כי בפסיקה קיימת גישה נוספת בהתייחס לגביית היטל השבחה על שטחים וירטואליים. העניין עולה מפסק דין שניתן ע"י השופט עדי אזר ז"ל, במסגרת ערעור היטל השבחה על אותה תוכנית - "לב העיר", בנסיבות אחרות. שם נקבע, כי כאשר מדובר בזכויות בנייה תיאורטיות, אשר מימושן כפוף להסכמת צד ג', דרישה להיטל השבחה עומדת בסתירה לחוק. היטל השבחה ניתן לגבות רק במקום שהתוכנית מקנה זכויות אשר אדם יכול לממשן לפי רצונו שלו, וללא תלות באחרים.

על-פי גישת השופט אזר ז"ל, שבאה לידי ביטוי בפסק דין נוסף, גביית היטל לזכויות וירטואליות תידחה למועד מימוש הזכויות בפועל, דהיינו הוצאת היתר בנייה. לגישתה של השמאית המכריעה, למעשה כל מקרה ייבדק לגופו על פי תוכן כלכלי-שמאי וסבירות מימוש הזכויות. בפועל יתכן ויגבה היטל השבחה ולו חלקי, על אף שלא ניתן יהיה לנצל כלל את הזכויות.

הכותבים - עדי צביקל ויצחק שפיגל - הם חברי לשכת השמאים והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין. עדי צביקל היה בעבר יו"ר לשכת שמאי המקרקעין.