גאות בשוק נדל"ן המגורים בניו-יורק? תלוי איך מסתכלים

צניחת המחירים החדה במחירי דירות בניו-יורק החלה להחזיר קונים וקונים פוטנציאלים לשוק הנדל"ן המקומי, אך אנליסטים רבים מזהירים שאין שום ודאות שמחירי נדל"ן בכרך אכן הגיעו לתחתית.

דו"חות רבעוניים שפרסמו ביום ו' סוכנויות הנדל"ן הגדולות בעיר מצביעות על ירידות משמעותיות ברמות מחירי הדירות בכל הגדלים ובכל האזורים ברבעון השלישי השנה. המחיר החציוני של כל הדירות רשם ירידה בשיעור 18% בהשוואה לרמת המחירים ברבעון המקביל אשתקד, מ-971 אלף דולר ל-799 אלף דולר. זו ירידה בשיעור 6% בהשוואה לרבעון השני, לפי נתוני קבוצת קורקוראן, סוכנות נדל"ן גדולה.

מזווית אחרת: מאז רמות השיא שרשמו דירות בניו-יורק במחצית הראשונה של 2008, לפני קריסת ליהמן ברדרס, ירד ערכן ב-25% עד 30% בממוצע. בשלושת הרבעונים הראשונים אשתקד, נותר שוק הנדל"ן בניו-יורק איתן, בניגוד לשווקים באזורים מטרופוליטניים אחרים בארה"ב, אך נפילת ליהמן השכיבה אותו על הקרשים.

הירידה הזו היא אור ירוק למחפשי דירות, שעד עתה לא יכלו להרשות לעצמם מגורים במנהטן ונאלצו להסתפק ברבעים פחות יקרים, כברונקס, קווינס או ברוקלין, או לנדוד מעבר להאדסון לערי השינה בניו-ג'רזי. מספר העסקות שנסגדרו ברבעון השלישי היה אמנם קטן ב-22% בהשוואה לרבעון המקביל אשתקד, אך הוא זינק ב-68% בהשוואה לרבעון השני. את העליה החדה ביותר במכירות, 85%, בהשוואה לרבעון השני, רשמו דירות קו-אופ.

המחיר הממוצע של דירה בניו-יורק שנקנתה ברבעון השלישי היה 1.32 מיליון דולר, ירידה בשיעור 10.6% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2008, אך עליה בשיעור 0.8% בהשוואה לרבעון השני השנה, לפי נתונים של פרודנשל דאגלס אלימן.

ברבעון השלישי ירד מחיר הקניה החציוני של דירות סטודיו (יחידות מגורים זעירות בערך בגודל חדר אורחים ממוצע בדירה ישראלית מצויה בתוספת מטבח ושירותים ליליפוטיים) בשיעור 30% לרמה של 364 אלף דולר. המחיר החציוני של דירה בת חדר שינה אחד (כלמר שני חדרים במונחים ישראליים) ירד בשיעור 11.3% לרמה של 645 אלף דולר. לפי סקר אחר, ירד המחיר החציוני של דירת סטודיו ב-6.1%, מ-425 אלף דולר ל-399 אלף דולר. המחיר החציוני של דירה בת שלושה חדרי שינה צנח ב-40.7% לרמה של 2.25 מיליון דולר, בהשוואה לרבעון השלישי אשתקד.

מספר העסקות שנסגרו בניו-יורק ברבעון השלישי היה 2230, ירידה בשיעור 16% בהשוואה לתקופה המקבילה ב-2008, אך עליה בשיעור 45.6% בהשוואה לרבעון הקודם. סימן חיובי נוסף: מלאי הדירות שמוצעות למכירה ירד ב-5.7% בהשוואה לרבעון השני, אם כי נתון זה גדול ב-24.6% בהשוואה לרבעון המקביל ב-2008.

במקביל, המוכרים מגלים עתה נכונות רבה יותר להתגמש. מוכרים ברבעון השלישי קיבלו 95% מהמחיר שדרשו, בהשוואה ל-97% שנה קודם לכן, לפי נתונים של בראון האריס סטיוונס.

הצירוף של גמישות המוכרים, הטבות במס לרוכשי דירה בפעם הראשונה, הריבית הנמוכה, הירידות במחירי הנדל"ן וההתאוששות בוול סטריט נתנו תנופה לתחושת הביטחון של צרכנים ותרמו להתעוררות בשוק הנדל"ן בניו-יורק, אך אנליסטים אומרים כי הדרך עדיין ארוכה להתאוששות מלאה.

"כל הנתונים האלה הם חדשות טובות, אבל אי אפשר להסיק מהם שכבר הגענו לתחתית", אמר ג'ונתן מילר, נשיא ומנכ"ל חברת השמאות מילר סמיואל אינק.