רוח חדשה ברחובות

אולם, מזה שנים ארוכות רחובות נותרה מאחורי שכנותיה ראשון לציון ונס ציונה, וגם מחירי הנדל"ן בה השתרכו מאחור. כך למשל, עם הקמת המדינה התגוררו ברחובות 12.5 אלף תושבים, ובראשל"צ רק 11.1 אלף. ב-1961 כבר היה יתרון זניח במספר התושבים לראשל"צ, אבל ב-1982 כבר היו בעיר היין 102 אלף תושבים, לעומת 68 אלף ברחובות. לפי נתוני הלמ"ס, בדצמבר 2008 ברחובות 108.4 אלף תושבים, ובראשל"צ יותר מפי שניים - 226.3 אלף תושבים.

גם אם בהנהלת העירייה מתכחשים לכך, בשנים האחרונות הרגישו בעיריית רחובות כי עליהם להילחם בתדמית העיר המדשדשת. "להילחם" במתחרותיה בשפלה, ראשון לציון ונס ציונה, אך גם בבאר יעקב ובגדרה הצומחות. בשנתיים-שלוש האחרונות מחירי הדירות מגיבים בהתאם, ורחובות סוגרת חלקית את הפער משכנותיה.

רחובות עומדת בפני בחירות לראשות העיר שיערכו בסוף החודש הבא, לאחר שבית המשפט העליון קבע כי בעבירת הפרת האמונים של ראש העיר היוצא, שוקי פורר, קיים קלון, וממלא מקומו, רחמים מלול, הפך לראש העיר בפועל.

בראיון בלעדי מציג מלול את הפרויקט שבעירייה מקווים כי ישים את רחובות חזק על מפת הנדל"ן של השנים הקרובות, מתחם "גן הפקאן" לשעבר, שלראשונה נחשף כאן שמה החדש של השכונה: "שכונת המדע".

זינוק בהתחלות בנייה

מבחינת הנדל"ן, אכן מצבה של רחובות השתפר בשנים האחרונות. מחירי הדירות בעיר התייקרו לפי הערכות שונות ב-50%-60% בתוך שלוש שנים, ובמחצית הראשונה של 2009 זינקה רחובות למקום השביעי במספר התחלות הבנייה, עם 358 יח"ד חדשות. אולם, מלבד העובדה שחלק מקפיצת המחירים נובע מתיקון לעומת המתחרות בשפלה, הרי שלעיר כמה מינוסים בולטים, שאחד הבולטים שבהם הוא הגירעון המצטבר במאזנה (כאשר השוטף קרוב לאיזון בשנים האחרונות). מלול אומר, כי "לא בכדי העירייה נמצאת בגירעון. הייתה תנופת פיתוח של פארקים, תשתיות ושטחי ציבור, וזה גם הביא אוכלוסיות אחרות לעיר. בשנים הבאות ניהנה מהכנסות בזכות הפיתוח הזה".

מלול מסביר למה עתידה הנדל"ני של רחובות לפניה. "בשנתיים האחרונות עלתה רחובות על מפת הביקושים באזור השפלה. נוכחנו כי הערים ראשל"צ, נס ציונה ובאר יעקב, מסיבות כאלה או אחרות, נגמרו. ראשל"צ מתקרבת לרבע מיליון איש והגיעה לשיאה כעיר מטרופולונית, והמדיניות בה היא של הפסקת בנייה למגורים והתמקדות בתעסוקה - כך שזוגות צעירים יחפשו אלטרנטיבות.רחובות היא אלטרנטיבה.

"מלבד התחלות הבנייה, יש מתחילת השנה 523 יח"ד חדשות בהיתר, שזה מספר מאוד יפה. אנחנו דואגים לכך שיזמים שמתדפקים על שערי מינהל ההנדסה ימצאו מסלול ירוק ומהיר בהשוואה לכל עיר אחרת. הביקושים גרמו להעלאת מחירי הדירות בשנתיים-שלוש האחרונות ב-30%-50%, אם כי זה לא משמח אותי כאב לבנים צעירים, אבל זו אינדיקציה. לפני שלוש שנים רחובות נשארה מאחור, אבל היום זה לא נכון".

מלול מדגיש כי רחובות התחילה לשגשג ולפרוח לא רק בגלל מה שקורה בערים מסביב, אלא גם בזכות עצמה. "יש עוגנים אקדמאיים בעיר, כפקולטה לחקלאות, מכון ויצמן, מכללת פרס ובית חולים קפלן. השקענו עשרות מיליוני שקלים בקריות חינוך, בתי ספר וגני ילדים חדשים, וכל אלה מביאים אוכלוסיה חדשה וצעירה, משפרת דיור ואקדמאית. 17 הגנים החדשים שנפתחו השנה זו האינדיקציה היחידה לאופי האוכלוסייה, ומדובר בהגירה חיוביות, לא רק כתוצאה מהריבוי הטבעי. המוסדות האקדמאיים זו אבן שואבת שתשפר את המבנה הדמוגרפי".

שיפור בנגישות

מלול מציין את היותה של רחובות, שתחגוג בשנה הבאה 120, עיר היסטורית ותיקה, ואת החובות המוטלים על היזמים כדי לשמר מבנים בתמורה להגדלת זכויות הבנייה. יתרון נוסף רואה מלול בנגישות התחבורתית בזכות הכביש העוקף החדש, החיבור הנוח לכביש 431 דרך כביש 40, הקרבה לחוצה ישראל, הארכת כביש 411 המתוכנן לחבר את צומת ביל"ו לצומת בית עובד וההפרדות המפלסיות שבוצעו ושמתוכננות במפגשי הרכבת.

עוד קודם שהפך לראש עירייה בפועל בשבועות האחרונים, היה מלול יו"ר הוועדה המקומית לתכנון ובנייה, ומחזיק תיק הנדסה. בהנהלת העירייה מדגישים כי בעיר כבר עתה 120 אלף תושבים רשומים וכי נתוני הלמ"ס אינם מעודכנים, אך לפי תוכנית העבודה של העירייה, המתבססת על מספרי הלמ"ס, ב-2025 תמנה העיר 150 אלף איש (כלומר, תוספת של 42 אלף איש).

פוטנציאל של השכונות שכבר כעת בבנייה, כמו אחוזות הנשיא (הצמודה מצפון לשכונת המדע החדשה) המונה כ-1,100 יח"ד, של רחובות ההולנדית ושל רחובות החדשה, שבכל אחת משתיהן תוכניות מאושרות ל-2,200 יח"ד, הוא של תוספת של כ-2,150 יח"ד נוספות. "השכונות הללו מושכות וימשכו משפרי דיור, סוג אוכלוסיה חדשה וצעירה שרובה באה מבחוץ ויודעת לדרוש דרישות, אולם בה בעת במרכז העיר אין הידלדלות של הגנים. בשכונת המדע לפי ההערכות כ-63% מהתושבים יגיעו מחוץ לרחובות", אומר מלול. הוא מציין כי גם כוחות הביטחון מתעניינים בעיר, כאשר מינהלת המגורים של צה"ל, פרויקט נאות כרמים (בין רחובות ההולנדית לכפר גבירול) תאכלס 278 קוטג'ים בשכונה החל מיוני 2010, וכעת היא מעוניינת ב-600 יח"ד גם בבנייה רוויה בעיר.

חינוך בשכונות החלשות

אולם, לא רק שכונות מבוקשות יש ברחובות. מלול מאמין כי גם לשתי השכונות החלשות של העיר - קרית משה ואזור מילצ'ן ואושיות, יש פתרונות. "גם בתל אביב יש שכונות מצוקה, אבל מסתכלים על התדמית של העיר. למתעניינים מבחוץ קל יותר להשתלב בעיר אם כולה מאותה שכבה סוציו-אקונומית, אבל כשהם שומעים על אוכלוסייה בעייתית, הם נמנעים מלהגיע. בקרית משה יש את קליטת העלייה האתיופית הטובה ביותר בארץ, ומשקיעים המון כסף בפרויקטים חינוכיים. לא תשמע תלונות מאף הורה בן העדה האתיופית".

מינהל מקרקעי ישראל שיווק 3 פעמים (פעמיים ב-2007 ופעם שלישית בינואר השנה) מגרשים לבנייה רוויה במתחם ויסגל הצמוד לקרית משה, ונכשל בכולם. בפעם הראשונה, מספר מלול, הגיעו 20 יזמים לסיור ואחד אף השתתף וזכה בחלק מהמגרשים (חברת נוה מקבוצת אי.די.בי), "אבל גם נוה משכה את הצעתה לבסוף, בשל הוצאות הפיתוח הגבוהות מדי שלא מאפשרות ליזמים להרוויח".

לדברי מלול, תוכנית קרובה של חברת צרפתי לבנייה בקרית משה, לצד תב"ע ל-1,000 יח"ד של בנייה מעורבת רוויה וצמודת קרקע בקרית משה יחד עם הוזלת הוצאות הפיתוח במכרזי המינהל, תוכל לשנות את השכונה הבעייתית. "לא תבוא עוד קהילה אתיופית, כי גם אין עולים נוספים, אלא משפחות צעירות שאמנם לא יוכלו לקנות בשכונת המדע, אבל יקנו דירות במחירים סבירים".

גם הדריכה במקום של רחוב הרצל, רחובה הראשי של העיר, מטרידה את מלול, "אבל יש תוכניות מפורטות לרחוב על כל יופיו והמורשת שלו, עם המבנים היפים שאמורים להשתמר בעתיד. בשנים האחרונות הוא די רדום, למעט הקטע הצפוני, בין השאר בגלל מתחם ביל"ו והקניונים".

לשאלת "גלובס" להיכן נעלם היכל התרבות עליו מדברים עשרות שנים בעיר המדע והתרבות, עונה מלול כי אכן תוכניות קודמות (בגן המייסדים) נדחו, אך כעת יש ניסיון להקים אולם מופעים של 600-700 מקומות על בסיס בית העם ההיסטורי תוך שימורו, כאשר הדבר צפוי להתקדם כבר בחודשים הקרובים, כאשר העירייה תקבל בהתאם להחלטת שמאי ואישור משרד הפנים תמורה של 45 מיליון שקל על זכויותיה בשכונת המדע מחברת קלדש (מקבוצת פולאר השקעות). תמורה זו תיועד לבניית היכל התרבות.

המלאי התכנוני של רחובות הוא 15 אלף יח"ד: 8,000 מתוכן מאושרות ועוד 7,000 מתוכננות. אולם בעירייה אומרים כי אחוזי המימוש של תוכניות במגורים הם 2% לשנה, ולכן צריך להכין מלאי תכנוני משמעותי כדי לממש את חזון האוכלוסייה לשנת 2025 לפי תוכנית המתאר.

שוחר מדע

קודם שהעיר תתרחב מזרחה, תהליך שעוד צפוי לקחת שנים לא מעטות, הסיבה לראיון החגיגי היא גולת הכותרת של השכונות החדשות בעיר, "שכונת המדע", הממוקמת בצפון-מזרח העיר בין הכביש העוקף (דרך מנחם בגין), רחוב סירני, גורודיסקי ומכון ויצמן. השכונה תכלול 2,500 יח"ד, ארבע גינות ציבוריות, בתי ספר, גני ילדים, בתי כנסת ועוד. לפני כשנה הוקמה ועדת היגוי מיוחדת למיתוג השכונה, בליווי משרד שיר-שפיצר ובראשות ראש העיר, והוחלט לחזק את התדמית המדעית של העיר ולקרוא לה "שכונת המדע".

"המטרה שלנו היא שהשכונה הזו תהיה לא רק לרחובותים, אלא להביא אוכלוסיה משפרת דיור, צעירה וחזקה, שתראה בה שכונת דגל - כמו קרית השרון בנתניה, כפר גנים בפתח תקוה ושכונות במערב ראשון", אומר מלול. הרחובות בשכונה יקראו על שם מדענים, ובתי הספר, הגינות, הכיכרות והפסלים יהיו בעלי אוריינטציה מדעית. בשכונה יוקמו בניינים בגובה 8-17 קומות וכ-100 קוטג'ים (לאורך דרך בגין).

הפיתוח כבר בעיצומו, ובעירייה מקווים כי ההשקה תצליח ותוך 7-8 שנים ישווקו כל 2,500 הדירות בשכונה.

כל המבנים בשכונה ייבנו על פי כללי בנייה ירוקה. הפסולת הביתית תופרד, ישולבו שבילי אופניים והליכה. "רחובות מתכננת את עצמה כפי שהיא מבינה לפי תוכנית 2025, ובעזרת כל המרכיבים האלה אני חושב שרחובות תמשיך להיות העיר המבוקשת ביותר בשפלה לאחר עצירת הבנייה בראשל"צ ונס ציונה", אומר מלול, שנזהר מלהצהיר "מלחמה נדל"נית" על שכנותיו. "אני לא חושב שבמינהל ההנדסי יושב הצוות המקצועי וחושב איך אני מתחרה בנס ציונה או בראשון לציון, אנחנו רק עובדים על שיפור הבירוקרטיה בה נתקלים יזמים בערים אחרות. הקרב הוא על מיתוג איכותי".

מלול אומר כי מבחינת האג'נדה הציבורית והחברתית שלו, ראש עיר יכול להשפיע מאוד על תכנון העיר. "שכונת המדע תעלה את מחירי הדירות. לדעתי החליטו לגביה נכון, אבל מצד שני לא צריך להזניח את המקומות החלשים, כי עניי עירנו קודמים, וזה משפר את התדמית. כאדם שגדל במרתף של 2.5 חדרים עם עוד 10 אחים, אני לא יכול להגיד לך שהמטרה שלי היא להתחרות שהדירה תעלה יותר מראשון לציון או נס ציונה. צריך לשאוף לאיזון, אבל נגד ביקושים אני לא יכול לעשות כלום, ואני לא יכול להשאיר את העיר רדומה". *

ariel-r@globes.co.il

הרחבת פארק המדע

פארק ת.מ.ר (תעשיות מדע רחובות) ע"ש יצחק רבין ברחובות הינו מהמובילים במדינת ישראל, אולם גם פה, במפתיע, פיגרה רחובות אחרי השכנה הקטנה נס ציונה, שפיתחה את פארק המדע קרית ויצמן הצמוד מצפון, כבר ב-1971 (כיום עם 100 אלף מ"ר בנוי). בצד הרחובותי הבניין הראשון נחנך רק בשנת 1997.

פארק ת.מ.ר ממוקם בצמוד למכון ויצמן ולפקולטה לחקלאות ומהווה מקור למשיכת חברות בתחומים שונים ובעיקר היי-טק. שטחו של הפארק 406 דונם עם פוטנציאל בנייה של 290 אלף מ"ר, מתוכם בנויים בשלב זה כ-200 אלף מ"ר. בפארק ת.מ.ר למעלה מ-250 חברות מובילות בתחום הטכנולוגי והמדעי, ולצד פוטנציאל ההתרחבות של שלב א', מתוכננת כעת הקמת פארק ת.מ.ר ב' בשטח של 600 דונם ואפשרות בנייה של עד 460 אלף מ"ר, כאשר התוכנית לשלב זה סיימה את ההפקדה בוועדה המחוזית, וממתינה לדיון בהתנגדויות.

לפי ההערכות, בפארק עובדים כ-6,000 איש, בין השאר בחברות כמו אל-אופ, אפלייד מטריאלס, ספיאנס, HP-אינדיגו וסניפי בנקים רבים. לאחר סיום יום העבודה ובסופי שבוע שוקק הפארק במבלים. לאחרונה נפתח בפארק מרכז מסחרי נוסף לצד תחנת הרכבת. הנגישות התחבורתית לפארק טובה גם בזכות פתיחתה של דרך בגין העוקפת והמסוף התחבורתי של הפארק, אשר כולל את כל סוגי התחבורה הציבורית. שחקני הנדל"ן הגדולים בפארקים של נס ציונה ורחובות הם רורברג קבלנות והשקעות (3 בניינים), אפריקה ישראל (20 בניינים), עוגן נדל"ן, דרבן, גב ים (3 בניינים) ועוד.

אריאל רוזנברג