תוכנית ריאליטי: כך עוקפים את הקבלנים ואת קבוצות הרכישה

קרן ריאליטי מרכזת שורה של ידוענים מהמשק הישראלי. ועדת ההשקעות שלה כוללת את יו"ר הקרן יעקב פרי (יו"ר בנק המזרחי), ד"ר אהוד שפירא (יו"ר הפניקס חברה לביטוח), יוסי רוזן (יו"ר בתי הזיקוק ויו"ר כימיקלים לישראל והחברה לישראל לשעבר, ואביו של מנהל הכספים בקרן, אוהד רוזן), עו"ד יעקב ברנט (שותף וראש תחום הנדל"ן במשרד עו"ד הרצוג פוקס נאמן ושות') ועוזי ורדי-זר (מנכ"ל שיכון ובינוי ויו"ר שיכון עובדים לשעבר).

שותף מנהל בקרן, אסף ורדי, מסביר כי "מדובר בדירקטוריון לכל דבר, ובגוף אקטיבי שמלווה את הפעילות השוטפת ומאשר כל השקעה או מימון עם ישיבות סדירות וישיבות אד-הוק לעסקאות דחופה. הם נגישים תמיד, למרות שהם עסוקים מאד. בד"כ בקרנות הון פרטיות יש ועדה מייעצת שפורמאלית ההחלטה לא מחייבת את הנהלת הקרן, אך אנחנו מחויבים כלפי המשקיעים לקבל את עצתם". לדבריו, הערך המוסף מתבטא גם מבחינת זהות מוכרי הנכסים, כאשר היו עסקאות שנשמעו למנהלים טובות מאוד, אבל חברי הוועדה אמרו שלא כדאי לעשות עסקים עם האיש או החברה הספציפיים.

רוזן מציין כי חברי ועדת ההשקעות הספיקו להציע עסקאות מיוזמתם לוועדה, אך עד כה הקרן לא ביצעה עסקה שכזו. חברי ועדת ההשקעות (שחלקם השקיעו מכספם בקרן) שותפים למנהלי הקרן בחברת הניהול (השותף הכללי), והתגמול שלהם הוא מדמי ההצלחה של השותף הכללי, שזכאי לדמי הצלחה בשיעור של 20% מרווחי הקרן, בתנאי שהמשקיע קיבל לכל הפחות תשואה של שנתית של 8%.

רוזן מוסיף הישג תקדימי לדבריו של הקרן: רולינג (Ruling) חתום וסגור מול מס הכנסה להכרה ברווחי הקרן כרווחי הון, למרות שמדובר ברווחים אקטיביים, כשהם מחויבים בשיעור מס של 20% ליחידים ו-25% לחברות, בעוד המשקיעים המוסדיים נהנים מפטור ממס. היתרון הוא בעיקר למשקיעים הפרטיים, שלא ישלמו שיעור מס שולי, וכמובן למוסדיים.

ורדי מסביר מדוע לקרן נוח לפעול בשוק הנדל"ן הנוכחי, שהשחקנים בו הידלדלו. "משקיעים קטנים לא רוצים או לא יכולים להתמודד עם המורכבות של קידום פרויקטים נדל"ניים מהשלב הראשוני, ולגייס מימון נדרש. לעומתם, חברות הנדל"ן הגדולות מעדיפות להתמקד בבנייה וביזמות או לקנות אג"ח של עצמן, כי זו תשואה מובטחת. החברות מתקשות להשקיע כיום כסף בפרויקטים שאינם זמינים לבנייה, לאור קשיי המימון והתשומות הניהוליות הנדרשות. מרבית החברות לא יתעסקו עם הכנת תב"ע חדשה, מטלות שימור או הסכמים עם העירייה או המינהל שיש להסדיר".

20% תשואה

במידה מסוימת הבירוקרטיה הישראלית המפורסמת בהליכי התכנון והבנייה אמורה לשחק לטובתה של ריאליטי, לאור הניסיון של אנשיה בקידום תוכניות וניסיונם הניהולי של מנהליה, ובראשם ד"ר מיקי ורדי, מנהל ההשקעות הראשי שכיהן בשנות ה-90 כמנהל מינהל מקרקעי ישראל. רו"ח אוהד רוזן, מנהל הכספים, מסביר כי הפרויקטים בהם תשקיע הקרן הם נכסים שיש לקרן ערך מוסף בהשבחה, כלומר בעיקר פרויקטים הדורשים עדיין עבודה מורכבת או אפילו פרויקט זמין לבנייה אבל שיש לו אפסייד משמעותי, כדוגמת זה שרכשה החברה בדרך סלמה בתל אביב, אבל ככלל, "עיקר הרווח שנפיק יהיה בשלב התכנוני".

הסגירה הראשונה של הקרן הייתה ב-31 ביולי 2008 בגיוס הון של 40 מיליון דולר, כאשר הסגירה הבאה תהיה ב-31 בינואר 2010. הקרן משקיעה בנדל"ן להשבחה בישראל בלבד, עם יעד שהמנהלים מאמינים שהוא מציאותי לחלוטין ואף שמרני, של השגת תשואה שנתית ממוצעת של 20% על ההון המושקע. הגיוס הראשוני נעשה מלקוחות מוסדיים ישראליים ומלקוחות פרטיים וזרים לצורך השקעה בנדל"ן בישראל. בין המשקיעים: חברת הביטוח הראל, אוניברסיטת בן גוריון, אוניברסיטת בר אילן, האוניברסיטה העברית בירושלים, בית השקעות אי.בי.אי ועוד.

30% פרטיים

מינימום ההשקעה הנדרשת בקרן הוא חצי מיליון דולר, ומרבית המשקיעים הם של מיליון דולר ומעלה. 70% מהמשקיעים הם מוסדיים ישראליים, ו-30% אלו פרטיים ישראלים. משקיע אחד משוויץ. אסף ורדי אומר כי הקרן היא ייחודית שכן קרנות ריט צריכות להיות ציבוריות ולחלק לפחות 90% מהרווחים לדיבידנד, בעוד המיסוי בריאליטי (הסגור ברולינג) נמוך יותר, למרות שהקרן פרטית.

רוזן אומר, כי "הייחוד של ריאליטי הוא שהקרן מתמקדת במקטע של השבחת הנדל"ן, בעוד מרבית הקרנות מתמקדות בבנייה, כדוגמת קרן פייר (שבשליטת זלמן שובל ושלמה גרופמן) או בנדל"ן מניב, כדוגמת ריט 1 או קרנות הריט, וזהו עסק פיננסי לחלוטין. כאן מתמקדים בנדל"ן וניתן לנטרל את ההשפעות של השוק, כי פחות לוקחים פוזיציה על השוק". בנוסף מסביר רוזן את ההתמקדות בישראל בלבד. "במזרח אירופה או בכלל בחו"ל אין לנו יתרונות. המגמה שלנו היא ללכת עם הרשויות ולעבוד איתן. הקרן מטפלת בנישה ספציפית, אבל מספיק רחבה לאיתור הזדמנויות".

בתור כאלה שמכירים את הבירוקרטיה הישראלית ותהליכי התכנון והבנייה הארוכים משני הצדדים, נשאלו המנהלים האם הם בטוחים כי הקרן, שחייה מוגבלים ל-7 שנים עם אופציה להארכה לשלוש תקופות בנות שנה כל אחת, תצליח בהכרח לסיים את השבחת ומכירת הפרויקטים שלה. אסף אומר כי זו הסיבה שנערכות הרבה בדיקות מקדימות לפני שרוכשים נכס. "אם נעריך שזה ייקח יותר שנים מכפי שאנחנו יכולים ליישם השבחה משמעותית, לא ניכנס ונקנה ולא נלך ראש בקיר נגד מדיניות הרשויות".

לצד הארכת תקופת הקרן, הרי שריאליטי יכולה לממש נכסים בכל שלב של ההשבחה, ולא רק בסוף הפרויקט. אם "נתקעים" עם הפרויקט וגם הארכת תקופת הקרן לא רלבנטית, הרי שניתן לעשות "ספין אוף" (פיצול), וכל משקיע יקבל נתח לפי חלקו בקרן. "זו לא אפשרות ריאלית", מדגיש רוזן. "מבחינתי נחטא לתפקידנו אם נגרר ואם יהיו נכסים שלא נממש". המנהלים יכולים להמליץ לוועדת ההשקעות על מימוש הנכסים לכשיראו לנכון, כאשר קיימות אפשרויות רבות - ביניהן גם לקבל פרמיה על הנכס הנרכש בשלב התחלתי למדי, או להכניס שותף בפרויקט.

עד כה רכשה הקרן שלושה נכסים. מתחם הגן הבוטני, הכולל 33 דונם ברחוב הרצל בדרום תל אביב, נרכש מבזק בספטמבר השנה תמורת 44.5 מיליון שקל, לאחר מו"מ ארוך. על הנכס בנויים 15 מבנים שונים של בזק, בשטח בנוי של 16.5 אלף מ"ר. התשלום פרוש על פני 4 שנים, כאשר היתרון המימוני הוא ש-60% ממנו ישולם בסוף התקופה, עם פינוי מלוא השטח ע"י בזק. בקרן אומרים כי מה שהלהיב אותם הוא עתודת הקרקע הגדולה, הנדירה בת"א, שגם נהנית מנגישות לרחובות בן צבי וקיבוץ גלויות ולפארק החורשות הירוק, המתוכנן בהיקף של 230 דונם. עם זאת, נותרה במתחם לא מעט פעולות השבחה מורכבות. כרגע המגרש נחשב כ"מגרש מיוחד" (הגדרה דומה לתעשייה), ובקרן מתכוונים לייעדו למאות דירות ולמסחר.

"היום חברות לא שמות 11 מיליון דולר כמלאי עסקי, כמו שהיו עושים חברות עד לפני שנתיים", מציין רוזן. "בקרקע ללא בעיות המחיר כמובן גבוה, אבל יש בשוק כאלה שנאלצים למכור, ויכולות להיות הזדמנויות עסקיות. מגיעות אלינו עשרות הצעות מכל המינים מדי שבוע, ורק בודדות מעניינות".

פרויקט שני הוא פרויקט פארק הירדן, שייחודו הוא רכישת זכויות לקרקע בהיקף 94 דונם מהמינהל בתוך שמורת הטבע "פארק הירדן" (בדומה לפרויקט "יערות הכרמל"), שנרכשו תמורת 6.1 מיליון שקל באופן פרטי, עוד לפני שהוקמה הקרן, והפרויקט הוכנס אליה במחיר עלות. אסף אומר, כי מדובר ב"תוכנית היסטורית מפתיעה המאפשרת לעשות מלונאות בשמורה פרטית. לקחנו יועצים שחלק גדול מהעבודה שלהם יהיה לחשוב על הנושא התכנוני והנוף, כך שהפרויקט לא יפגע בסביבה. עכשיו מכינים תוכנית מפורטת, של אתר נופש בגובה קומה אחת, ידידותי לסביבה. מדובר בפרויקט של כ-250 חדר (כ-160 סוויטות). זו קרקע ייחודית מבחינה גיאוגרפית, לא מדובר בעוד מלון על הכנרת. סבירות גבוהה שלא תהיה בעיה לפתח בתוך תקופת הקרן", מסכם אסף.

הפרויקט השלישי, גם הוא מספטמבר 2009, הוא מתחם של 3.4 דונם בדרך שלמה (סלמה) ביפו, בו זכתה החברה בשותפות בחלקים שווים עם קבוצת יובלים של איציק ברוך, במכרז של המינהל במתחם נגה תמורת 20.2 מיליון שקל. במתחם זכויות לבניית 66 דירות ב-10,500 מ"ר (1,920 שקל למ"ר מבונה). הקרן מתכוונת כמעט ולהכפיל את מספר הדירות ולהפוך אותן לקטנות יותר, לאור הביקושים באזור, כאשר מדובר בהליך שהינו בסמכות ועדה מקומית. בקרן מציינים כי הצעתם הייתה גם עם קצת מזל, שכן היא הייתה גבוהה רק בחצי אחוז מההצעה השנייה, וכי התקבלו פניות רבות של קבוצות רכישה שרוצות "לשריין" את מעמדן במתחם.

טרנד קבוצות הרכישה

שתיים משלוש העסקאות הראשונות של הקרן נעשו במכרזי מינהל, דבר מובן לאור בקיאותו של מיקי ורדי במערכת ולאור העובדה ש"במינהל הכל ברור עם הסכם מסודר, וזה מקטין את חוסר הוודאות". אולם, באופן כמעט בלתי נמנע, גם קבוצות הרכישה עולות על השולחן. "קבוצות הרכישה מעלות את המחיר ומוכנות לשלם בכל מקום יותר מיזם. מה שמשגע אותי בקבוצות זה שהראשונים היו מקצוענים שיודעים מה הם עושים, כמו ב.ס.ר או האחים חג'ג', הם מנהלים מאבק על מחיר הקרקע והסטייה במחיר לא תהיה כל כך גדולה. היום, חלק מקבוצות הרכישה, זה שניים-שלושה חבר'ה שאומרים בואו נתארגן ונקנה מגרש, אבל צריך ידע וניסיון", מלין מנהל המינהל לשעבר.

"בשבועות האחרונים התפרסם מכרז של כונס נכסים על קרקע לבנייה רוויה בשכונת כוכב הצפון בת"א. אנחנו אפילו לא ניגשים, כי קבוצות הרכישה ייקחו אותו ויעלו את המחירים. אנחנו הולכים על מגרשים שעיקר התשואה תהיה מההשבחה שלהם, וקבוצות רכישה הולכות על קרקעות זמינות לבנייה. אנחנו קונים בשלב יותר מוקדם, ואולי נמכור לקבוצת הרכישה, אחרי שיהיה זמין לבנייה. במגרש שרכשנו בסלמה אני הוגן ואומר שאני זקוק לשנה לפחות כדי לדעת מה נוכל לבנות, כמה קומות ודירות, האם יהיו מרתפי חניה ומאיפה ייכנסו. איך זה יכול להיות שמארגני קבוצות הרכישה כבר יושבים לנו על הצוואר, איך הם יכולים כבר לארגן קבוצה? אני לא מסוגל לעשות את זה", אומר ורדי.

לדברי ד"ר ורדי, "במתחמים רבים חברי קבוצות קונים למטרות השקעה בלבד. למי שקונה ב-100% מהכסף הפרטי לא יקרה דבר, אבל מי שבונה על שיעור מימון סביר של 30%, מה יקרה אם יעלו ריבית? אני מתעסק בנדל"ן מ-1984, ופרויקטים יכולים גם לרדת. אצלנו זו לא בועה של עשרות אחוזים כמו בארה"ב ומעולם לא היה כך, אבל במתחמים כמו שכונת צמרת למשל הבעייתית, למעט YOO הכל יכול לרדת ב-20%".

רוזן אומר כי הקרן מוגדרת לצרכי פרויקטי נדל"ן בישראל, והם בוחנים גם פרויקטים למשל באשדוד או בפתח תקוה. "או שנבנה, או שנמכור לפני הבנייה. אבל אם הקרקע זמינה, אין לנו ייחודיות, יש חברות מקומיות וחברות בנייה שיכולות לעשות יותר טוב". מיקי מזכיר כי "הרווח לא טמון רק בבנייה. הקבלנים בארץ עובדים על מרווחים מאוד קטנים". *

ריאליטי - בעלי תפקידים

חברי ועדת ההשקעות: יעקב פרי, אהוד שפירא, יוסי רוזן, עוזי ורדי-זר ויעקב ברנט

מנהל השקעות ראשי: ד"ר מיכאל (מיקי) ורדי, כ-25 שנים בתפקידי ניהול וייעוץ בתחום הנדל"ן, ביניהם בתפקיד מנהל מינהל מקרקעי ישראל בשנים 1992-1994.

מנהל כספים: רו"ח אוהד רוזן, משמש כיו"ר דירקטוריון תעבורה תפזורת, ועבד כ-4 שנים במשרד רו"ח וייעוץ יצחק סוארי ושות'

שותף מנהל: עו"ד אסף ורדי, עוסק מזה כ-12 שנים בייזום וניהול פרויקטים מגוונים בתחום הנדל"ן בחברות פרטיות.

מנהל הייזום והנכסים: ניב כהן, ששימש בעבר כמנהל נכסים ופיתוח בחברות וילאר אינטרנשיונל וקיסריה השקעות

"אי אפשר להוריד מחירים, כי אין קרקע"

אחד הנושאים המדוברים של החודשים האחרונים היא השאלה האם מחירי הדיור בישראל כבר הגיעו לשיא. ד"ר מיקי ורדי, בעצמו מנכ"ל המינהל בעבר, מציין במהלך השיחה שוב ושוב את הערכתו הרבה לשר השיכון אריאל אטיאס ולמנהל המינהל ירון ביבי, אך בשורה התחתונה אומר כי אין להם יכולת להשפיע ולהוריד את המחירים באזורי הביקוש.

"למינהל אין רזרבת קרקעות באזורי הביקוש, בין נס ציונה ועד נתניה. מבקשים ממינהל מקרקעי ישראל ומשר הבינוי והשיכון דברים שנבצר בעדם, הם לא שולטים בוועדות התכנון. למשל, בכפר סבא יש רזרבה קרקעית אדירה בצפון רחוב בן יהודה ל-4,000-5,000 יח"ד, אבל העדיפו לקדם את תוכניות כפר סבא 60 וכפר סבא 80. למה זה לא זז? ואפילו מדובר באזורים אלה בעיקר בקרקע פרטית. הבעיה שהעיריות עובדות בטור ולא במקביל. אני מדגיש: אין רזרבה אמיתית של מדינת ישראל תחת ניהול המינהל. צוואר הבקבוק הוא בוועדות התכנון.

"הקרקעות בשיווקים האחרונים של המינהל זו לא מאסה שמורידה את המחירים. אי אפשר להוריד את המחירים כי אין קרקע למדינת ישראל. זה יגרום לכך אולי שהמחירים לא יעלו, אבל הם לא ירדו", אומר ורדי. "למרות שאני עובד בתחום הנדל"ן, עליית מחירים בלתי מבוקרת לא טובה לאף אחד, לא ליזמים, לא לרוכשים ולא לקונים. מה שחשוב הוא שהשר ישפיע על הוועדות לזרז את התוכניות, הן המקומיות והן המחוזיות, שכן שתיהן אשמות במידה שווה". *