שמאי מכריע: שווי קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל

ההחלטה עוסקת בהשבחה הנובעת מאישור תוכנית בשכונת המייסדים שבכפר תבור. התוכנית ייעדה מגרש ששטחו כ-600 מ"ר לאזור מגורים א', בו הותרה בנייה צמודת קרקע למגורים.

לפני אישור התוכנית היה הנכס מיועד בחלקו, כ-350 מ"ר, לאזור חקלאי. הייעוד של יתרת השטח, כ-250 מ"ר, סומן למגורים א' עוד בתוכניות קודמות, ונשאר בייעוד זה גם בתוכנית החדשה. המחלוקת התרכזה, לפיכך, בעניין שינוי ייעוד קרקע חקלאית לקרקע לבנייה.

אגב דיון בנושא, קיבלה השמאית המכריעה, לבנה אשד, החלטה עקרונית לעניין שווי קרקע חקלאית בעלת פוטנציאל. במסגרת ההחלטה נדרשה אשד לאמור בפסק דינו של בית המשפט העליון בעניין לוסטרניק, היכן שנקבע כי "הציפייה הכללית לפיתוח מקרקעין היא חלק אינטגראלי מהפוטנציאל הכלכלי שלה, שהרי עם ההתרחבות הטבעית של העיר גדלים סיכוייה של קרקע חקלאית הגובלת בה לשינוי ייעוד, וסיכויים וציפיות מסוג זה מביאים בהכרח לעליית ערך הקרקע. משקלן של ציפיות אלה גדול במיוחד כאשר הייעוד הסטטוטורי הקיים של הקרקע הינו ארכאי, וככזה אינו משקף עוד את המציאות..".

בהעדר עסקאות לגבי קרקע חקלאית בעלת אפיונים דומים, ביססו שני השמאים את ערכי השווי על מודל חישובי, כפונקציה של שווי הקרקע כזמינה למגורים.

גם השמאית המכריעה ביססה שומתה על מודל שכזה, וקבעה עקרונות לחישוב שווי הקרקע כפונקציה של משך הזמן שיידרש לשינוי הייעוד והפחתות לדחייה ולתשלום היטל השבחה צפוי.

במקרה זה מצאה אשד כי יש להביא בחשבון ציפיות סבירות לאישור תוכנית בתוך כ-4 שנים, ולפיכך הגיעה למסקנה כי שווי הקרקע החקלאית הינו 380 שקל למ"ר, לעומת שווי של 650 שקל למ"ר קרקע למגורים. שווי חקלאי זה מהווה כ-60% משווי הקרקע כזמינה לבנייה. הנוסחה המוצגת בחוות הדעת נוחה וקלה לשימוש, ויש לצפות שתשמש מעתה כמדד בקביעת שווי קרקעות ברות פוטנציאל, הן בהליכים לקביעת היטלי השבחה והן בקביעת פיצויים, היכן שעקב תוכנית נשלל הפוטנציאל.