"גלובס" חושף את התוכנית האסטרטגית של דלק נדל"ן: מסע מימושים אגרסיבי במיליארדי שקלים

חודש בלבד לאחר שמונה לתפקיד מנכ"ל דלק נדל"ן , שבשליטת יצחק תשובה, מבקש רו"ח ערן מיטל להבהיר כי החברה אותה הוא מנהל צועדת לדרך חדשה של מסע מימושים אגרסיבי, בהיקף מיליארדי שקלים. בסופה, על פי הערכות, יישארו תחתיה שתי אחזקות בלבד: DGRE ודנקנר השקעות. בראיון בלעדי ל"גלובס", מסביר מיטל את האסטרטגיה החדשה שלו: "נתמקד במה שאנו טובים, מה שמביא תזרים מזומנים ומה שיש בו יכולת השבחה".

עיניים רבות בשוק ההון נשואות היום לדלק נדל"ן, בשל היקף החובות העצום של החברה - תולדה של מסע רכישות אגרסיבי, בעיקר באירופה, שהנהיג איליק רוז'נסקי, בעבר מנכ"ל והיום יועץ לדלק נדל"ן - המגיע לכ-22 מיליארד שקל, כשמתוכו כ-3 מיליארד שקל הוא חוב לבעלי האג"ח.

סיבה נוספת לעניין הרב שהחברה מעוררת הוא הזעזועים שעברה הנהלת דלק נדל"ן מאז פוצלה מקבוצת דלק, ועברה לשליטתו הישירה של תשובה: פרישתו של המנכ"ל הוותיק והמזוהה עמה, רוז'נסקי, ולאחריה זו של מחליפו, ירום אורן, שכיהן חודש אחד בלבד בתפקיד.

מיטל, רק בן 38, מכיר היטב את תחום הנדל"ן וההשקעות בישראל בכלל, ואת דלק נדל"ן בפרט, שכן מאז ינואר הוא משמש כיו"ר החברה. גופים מוסדיים, בעלי מניות ומחזיקי אג"ח בדלק נדל"ן, שחררו אנחת רווחה עם הפרסום על מינויו. עם זאת, המשקיעים בארבע סדרות האג"ח שהנפיקה דלק נדל"ן עדיין חוששים ליכולת החזר החוב של החברה, והן מתומחרות בשוק בתשואת "זבל" של 16%-33% לפדיון.

* האם יש חשש שהחברה תזדקק להסדר חוב?

מיטל: "נכון להיום זה בכלל לא עלה לדיון. יש חובות אדירים שצריך לפרוע וזה מאוד מאתגר, אבל אם לא הייתי מאמין בחברה, לא הייתי נכנס לזה. אני לא קוסם, אבל בהנחה שלא תהיה התדרדרות אפשר ליישם את האסטרטגיה".

"שאלתי גורמים בשוק ההון: 'האם יתכן שאכנס לחברה שיש בה בעיות שהציבור לא יודע עליהן?' החברה מאתגרת וצריכה לפרוע סכומים אדירים, זה ידוע לכל, אבל החזון שלי הוא לבנות סיירת: חברה רזה ויעילה עם יכולת לייצר מזומנים ויכולת השבחה. כשנגמור לשפר את המצב הקיים נהיה חברה אחרת לחלוטין ומכאן האמונה והאופטימיות שלי".

מיטל מתכוון להתחיל במכירת נכסי החברה בישראל ובהמשך לעבור לחו"ל, בתקווה שעד אז המצב שם ישתפר: "יש עכשיו יציבות בחברה ודרך ברורה, דלק נדל"ן יוצאת לדרך חדשה", הוא מדגיש.

"אני מחליט, מיישם, חותך"

המבנה הניהולי החדש של דלק נדל"ן כולל חמש זרועות שבכל אחת מהן יעמוד מנכ"ל אחר: "בן אדם אחד לא יכול לנהל את הכל, כולם מדווחים לי ואני חייב להיות מוטה משימות", אומר מיטל.

הוא מקרין שלווה. מאז נכנס לתפקידו הספיק לערוך שידוד מערכות במטה דלק נדל"ן, לדאוג לכך שחברת הפניקס (בשליטת קבוצת דלק) תאשר לה הארכת הלוואות, ולגבש תוכנית אסטרטגית חדשה, הנחשפת כאן לראשונה.

"אני, באופיי, רץ למרחקים ארוכים", הוא אומר, "בא בגישה אגרסיבית, מחליט, מיישם וחותך. חברה במשבר צריך לנהל בצורה חכמה. אני מקווה שהתשואות על האג"ח ירדו והמשקיעים יאמינו בחברה. יש המון תוכניות בקנה אבל אי אפשר לכבוש את העולם ביום אחד". מעבר לכך מיטל מסרב לפרט לגבי עניינים שטרם פורסמו בצורה מסודרת למשקיעים בבורסה.

הבעיה בדלק נדל"ן, אליבא דמיטל, היא שהכסף שגויס באמצעות אג"ח הושקע בנכסים שאינם מניבים כיום הכנסות. "אני צריך כל חודש לשלם ריבית וכל חצי שנה קרן", אומר מיטל, ששם כעת על המדף את מרבית נכסי החברה בהם אחזקות במלונות באירופה, פעילות יזמית במזרח אירופה, רשת מזנוני הדרכים Road Chef בבריטניה, חברת הנדל"ן המניב ויתניה, ונכסים נוספים.

"אין לי סנטימנט לנכסים, אני מוכר נכסים שמיצו את הפוטנציאל ושהם לא בליבת העסקים של החברה. אני דואג להצלחה של החברה ואנו עובדים 24 שעות ביממה עם אמונה מלאה. זה מהלך גדול, יש עכשיו לדלק נדל"ן כיוון, אסטרטגיה, והזמן יגיד אם הצלחנו לספק את הסחורה. זה לא פשוט, אך אפשרי. אני צריך 6-8 חודשים כדי לראות שאנו על הסוס".

לגבי החברה הבת DGRE, העוסקת בתחום הנדל"ן המניב במערב אירופה ובקנדה, אומר מיטל כי "זאת חברה טובה שמניבה לנו הרבה מזומנים. רק מדיבידנד קיבלנו כ-100 מיליון שקל ב-2009, ואנחנו אמורים לקבל כ-130 מיליון שקל ב-2010. וזה בלי מימושים. יש שם יכולת השבחה בעסקי החניונים, LTV (יחס בין גובה ההלוואה לשווי הנכס - א.ש) נמוך, הנכסים סחירים, ואנו גם בוחנים רכישת הלוואות מהבנקים הזרים".

האחזקה השנייה שתישאר בידי דלק נדל"ן לאחר המימושים המתוכננים היא דנקנר השקעות, העוסקת בייזום נדל"ן למגורים בישראל ונהנית כיום מהשוק הרותח. בנוסף לשישה פרויקטים פעילים, יש לחברה גם קרקעות בעלות פוטנציאל לבניית 409 יחידות דיור בשיכון בבלי בצפון ת"א, 123 יחידות דיור בשוק בצלאל שבלב תל אביב, ו-175 יחידות דיור בירושלים.

בדיוק לפני שנה, בשיאו של משבר האשראי שבעקבותיו קרסו השווקים, הציעה קבוצת דלק מעין הסדר למחזיקי האג"ח מסדרות ג' ו-ד', אך מקלחת הצוננים שבה התקבלה ההצעה אילצה את ראשי החברה להוריד את הרעיון מסדר היום. באותם ימים העריכו כלכלני לאומי שמצב הנזילות של דלק נדל"ן חמור אף מזה של אפריקה ישראל. דלק נדל"ן סיימה את 2008 בהפסד ענק של כשני מיליארד שקל.

תפר עסקה עם מגדל

מיטל, שסיים את תפקידו כמנכ"ל רבד של יגאל אהובי במארס 2008, רצה באותה תקופה לחזור לעסקיו הפרטיים ואף תכנן לרכוש שלד בורסאי לצורך רכישת מקבצי דירות בארה"ב. אלא שפנייה של תשובה ורוז'נסקי גרמה לו לשנות את התוכניות ולהתמנות ליו"ר דלק נדל"ן.

קבלת הפנים הקשה שציפתה לו בדלק נדל"ן כללה בין היתר דרישה של בנק ההשקעות מריל לינץ' לפירעון מיידי של 750 מיליון שקל, לחץ של הגופים המוסדיים לפדות ניירות ערך מסחריים של החברה בהיקף של כ-300 מיליון שקל, דרישות שונות של בנקים בישראל, ושוק אשראי משותק.

מיטל עבד בעיקר מול חברת הביטוח מגדל והצליח לתפור עסקת הלוואה של 400 מיליון שקל, אלא שהתשואות על האג"ח של דלק נדל"ן המשיכו לזנק ויום לפני החתימה מגדל נסוגה. העסקה שונתה כך שהיא תכלול מכירת שלושה נכסים מניבים בישראל. חמצן נוסף הגיע לדלק נדל"ן מקבוצת דלק, באמצעות הלוואה של כ-300 מיליון שקל. הבנקים מצידם מיחזרו לה אשראי והחברה הצליחה לשרוד את שיא המשבר. האם תודות לתוכנית המהפכנית של מיטל היא תצליח לשרוד גם בהמשך? ימים יגידו.