חנן מור: "האפקט הפסיכולוגי של עליית מחירי הדירות נגמר"

הוא מעדיף שלא תקראו לו מארגן קבוצות רכישה, אבל גם היזם חנן מור, מנכ"ל קבוצת חנן מור , מארגן בימים אלה מספר קבוצות לרכישת קרקעות במכרזי מינהל מקרקעי ישראל. זו הדרך של מור, קבלן בהיקף בינוני יחסית, להתמודד עם ההזדמנות הגדולה שנוצרת להערכתו בימים אלה, בעקבות המהלך שעליו הכריז משרד השיכון להצפת השוק בקרקעות.

"אנחנו נשתף את חברי קבוצת הרכישה בהזדמנות שהמינהל נותן עכשיו. משרד השיכון והמינהל מציפים כיום היצעים עם תב"ע (תוכנית בניין עיר) מיידית שייחטפו עכשיו. כל חודשיים נזרקות 4,000 עד 5,000 יחידות דיור לשוק - זה לא היה מעולם ושלא יבלבלו כל היום את השכל על בעיית ההיצע".

מור גם לא מתרגש מהעובדה שרבים מהמכרזים יצאו בעבר לשיווק ונכשלו. העובדה שמחירי המינימום של המכרזים עומדים היום על 50% מהערכות השמאי המשלתי תעודד להערכתו את הרכישות, "ומרבית המגרשים ייחטפו בשל מחיר המינימום הנמוך".

הנחה של 10%

לאור זאת, בניגוד להערכות שנשמעות כמעט מדי יום מפי קבלנים וכלכלנים - שכמובן רוצים שלא נפסיק לקנות דירות במחירים הנוכחיים, מעריך מור בראיון ל"גלובס" כי תוכניתו של שר השיכון, אריאל אטיאס, להצפת השוק בהיצע של קרקעות תגרום כבר ב-2010 לירידה משמעותית במחירי הדירות.

"אני מעריך כי בשנת 2010 תהיה ירידה של 10% במחירי הדירות. קבלנים מפחדים להגיד את זה", אומר מור, שכבר מרגיש שינוי בפרויקטים שהוא מקים היום ברחבי הארץ, הכוללים 500 דירות על המדף (אלף בבנייה). "בימים אלה הכוח עבר לרוכשים וכושר המיקוח של הלקוח עולה. לקוח שמתמקח מקבל הנחה של 10%, כך זה גם אצלנו בחלק מהפרויקטים".

מניתוח של תנאי השוק שערכה קבוצת חנן מור, עולה כי הגידול בפעילות הבנייה למגורים יפתח חלון הזדמנויות של שישה עד שמונה חודשים לרכישת דירה בשנת 2010. לדברי מור, "בשנים 2011-2013 יחזרו עליות המחירים בקצב של המדד הצפוי ולא יותר מ-5% לשנה, וזאת על רקע בעיות של קרקעות זמינות לאורך זמן במרכז הארץ".

עם זאת, עליות המחירים המתונות הצפויות החל מ-2011 יהיו שונות ממה שראינו בשנת 2009. "האפקט הפסיכולוגי של עליית מחירי הדירות בשנה האחרונה נגמר לפני כחודש, כשהתהפכה המגמה ונזרעו הזרעים של הצפת המדינה בקרקעות", אומר מור.

עד 1,500 יח"ד

הדואליות של מור - כיזם וכמארגן קבוצות רכישה - לא מפריעה לו, להיפך. במתחם אחד בצפון חולון מתכוון מור לבנות מגדל אחד כיזם, ומגדל שני כקבוצת רכישה, עם פערים אפשריים במחירי הדירות הסופיים בין מגדל למגדל. מור פוזל לכיוון קבוצות הרכישה זה מספר חודשים; בדרום הקריה בתל אביב, מכרז בו הפסיד, ארגן מור קבוצת רכישה שחבריה רצו לגור בדירות במתחם.

בימים אלה נערכת הקבוצה למכרזים על 1,000 עד 1,500 יח"ד במרכז הארץ, בחלקם כחברה יזמית ובחלקם כמארגנת קבוצות. בשבוע האחרון היא התבשרה זכתה בקרקע ל-130 דירות בנתניה.

מה פתאום ההסתערות על קבוצות הרכישה, שנואות נפשם של כה רבים מהיזמים והקבלנים? לדברי מור, זה לא בבחינת "אם אתה לא יכול לנצח אותם, הצטרף אליהם", אלא ניסיון לגייס את מומחיותו כיזם נדל"ן לארגון קבוצות רכישה, שמוזילות את המחירים לצרכן. "רק חברה אחת יודעת לעשות קבוצות רכישה בארץ, וזו ב.ס.ר", מפרגן מור לחברה שהקים נחשון קויתי, ובדרך פוסל עשרות מארגני קבוצות אחרים. "מארגן קבוצות רכישה הוא יזם לכל דבר", אומר מור, אמירה שאולי תקפיץ כמה אנשים ברשות המיסים ובהתאחדות הקבלנים, הטוענים כבר שנים שיש להשוות את תנאי המיסוי של המארגנים לאלה של היזמים הקלאסיים.

לדבריו, חוסר הניסיון של מארגני קבוצות הרכישה בתחום התכנון, הניהול, והביצוע, "הוביל לכך שכ-85% מקבוצות הרכישה שהוקמו בארץ לא עמדו בתקציב ההקמה, לא עמדו בלוחות הזמנים שהוגדרו ולא עמדו באיכות הבנייה הנדרשת. מארגני קבוצות הרכישה באים מעולם המכירות והשיווק אבל הם לא בונים מוצרים - ובפח הזה נופלים הרוכשים שמחפשים לקנות בית במחיר זול ולא רואים את כל הסכנות והמכשולים בדרך קדימה".

מור קורא לממשלה ליצור מנגנון רישוי לקבוצות הרכישה. "המארגן מגלגל את האחריות על כולם ולוקח את הכסף. כל מיני אנשי מכירות נכנסים לתחום קבוצות הרכישה, אבל החוכמה היא לא למכור; החוכמה היא לייצר מוצר".

לדבריו גם ראוי שיהיה במדינה ארגון שיגן על רוכשי הדירות. "ההשקעה הכי גדולה של אנשים היא רכישת בית, ואין להם אף גורם במדינה ששומר על האינטרסים שלהם אל מול יזמים ומארגני קבוצות רכישה".

"חיסכון באנרגיה"

היכן מתכוונת החברה לבנות בשנים הקרובות? גם אחרי ההפסד של קבוצת חנן מור במכרז על דרום הקריה בתל אביב, בו זכתה חברת גינדי החזקות, מור עדיין מעוניין להיכנס לשוק הנדל"ן הלוהט של תל אביב ומסמן את העיר כיעד חשוב של החברה. בימים אלה, מתמודדת החברה במכרז של עיריית תל אביב להקמת מגדל בן 30 קומות ו-108 יחידות דיור ברחוב בן שפרוט בעיר, סמוך לגימנסיה הרצליה.

בנוסף, ניגשת הקבוצה למכרזים של מינהל מקרקעי ישראל בגוש הגדול בצפון תל אביב, בחולון, רמת גן, וגבעתיים. בצפון חולון מתמודדת החברה על בניית שני מגדלים בני 222 יחידות דיור, כאשר אחד המגדלים יוקם על ידי קבוצת רכישה. בגבעתיים ניגשת החברה למכרז לבניית מגדל בן 30 קומות ו-147 יחידות דיור, שם המחירים ינועו בין 4,000-5,000 דולר למ"ר, על פי הערכות בשוק. במכרז על קרקע ליד כפר המכביה ברמת גן מתמודד חנן מור כמארגן קבוצת רכישה, שתציע דירות 3 חדרים במחיר של כ-800 אלף שקל. לאחרונה, זכתה חנן מור במכרז להקמת 80 יחידות דיור במושב מצליח ליד רמלה.

בזמן שהוא מתכנן מאות יחידות דיור, מור מבטיח שלא לזנוח את הבנייה הירוקה, עוד מהלך חדש עליו הכריזה החברה השנה. לדבריו, כל הפרויקטים שהוא בונה קיבלו תקן ירוק ממכון התקנים הישראלי. "אנחנו מקדמים ערכים של חוויית מגורים ייחודית של בריאות, חסכון באנרגיה ובמים. בנייה ששומרת על הסביבה עבור הדורות הבאים".

einat-p@globes.co.il