גם תוכנית ביוזמת הבעלים אינה בהכרח תוכנית משביחה

מגרשים המיועדים לבנייה צמודת קרקע בגן יבנה חויבו בהיטל השבחה בגין אישור רצף של תוכניות. בעוד ששמאי הוועדה טען להשבחה בגין אחת מהן, שמאי הבעלים טען לירידת ערך בגין אותה תוכנית.

בנימוקיו הסביר שמאי הוועדה, כי התוכנית אכן אינה מוסיפה זכויות אולם היא יוצרת זמינות. לדעתו, לא ניתן היה לנצל את זכויות הבנייה ללא אישורה של תוכנית חדשה, ואכן תוכנית כזו אושרה ביוזמת בעלי הקרקע.

מנגד הסביר שמאי הבעלים כי מדובר בתוכנית פוגעת, שכן במצב קודם, עקב טעות סופר, מספר היחידות היה גדול יותר. למעשה הופחתו מספר היחידות בתוכנית החדשה מ-12 ל-7 יחידות.

השמאי המכריע, אמנון נזרי, בדק ומצא שניתנו היתרי בנייה לפי תוכנית קודמת בחלקות דומות, וזאת ללא אישור תוכנית נוספת. לאחר שקבע כי בתוכנית החדשה קיימים תנאים דומים לקבלת היתר בנייה, דחה את טענת הזמינות של שמאי הוועדה.

נזרי הוסיף כי העובדה שתוכנית חדשה הוגשה ביוזמת הבעלים, אינה מעידה בהכרח על השבחה. מנגד, דחה השמאי המכריע את טענת בעלי הקרקע, בין השאר, בגלל שלא תמכו את טיעוניהם בראיה כלשהי ובכך שאין זה סביר לדעתו שבעלי הנכס בחרו לפגוע בעצמם על-ידי הקטנת מספר יחידות הדיור.

יוזכר כי בהתאם לתקנות, שמאי מכריע לפי תיקון 84 רשאי לדחות טענה של צד, כאשר זו לא נתמכת במידע או בתשתית עובדתית, ולו מטעם זה בלבד.

למעשה, נזרי קובע שיש לבדוק את ההשבחה בעקבות אישור תוכנית לגופו של עניין ולא לגופו של יזם, ובהחלט יתכן שלא תהיה השבחה. עם זאת, אין זה סביר שיזם יכין תוכנית שתפגע בו.