השחר העולה הותיר את עסקי הביטוח מאחור

חברת שחר חדש, שהייתה פעילה בעבר בתחום הביטוח תחת השם סיני החזקות ביטוח, סגרה את 2009 עם שטח כולל של 23 אלף מ"ר והצליחה במהלך אותה השנה להגדיל את הנכסים המניבים שלה לכדי 110 מיליון שקל.

שחר חדש היא חברה ציבורית בשליטת בן-ציון וינשטוק, המחזיק בה 67.91%. חברת הביטוח הפניקס מחזיקה בחברה 8.73%, שלמה אליהו מחזיק בה 7.37% ומנכ"ל החברה, יוסי גבאי, מחזיק בחברה 1.81%.

מרבית פעילותה של סיני החזקות ביטוח, שאף היא פעלה כחברה ציבורית, התמקדה בחברת הביטוח שומרה, אותה רכשה החברה ב-1986. בד בבד החזיקה סיני החזקות ביטוח בסוכנויות ביטוח, וכך הייתה מורכבת כל פעילותה מעסקי הביטוח, עד שבשנת 2007 רכשה חברת מנורה מבטחים את שומרה מידי סיני, יחד עם שאר פעילות הביטוח של החברה, תמורת 147 מיליון שקל.

ללא עסקי הביטוח, פנתה סיני לתחום הנדל"ן המניב. "כשמכרנו את פעילות הביטוח נשארנו עם כסף בקופה ופעילות נדל"ן קטנה שהייתה עוד קודם, שכללה בעלות על שני בניינים בקרית מטלון בפתח תקוה", מספר מנכ"ל שחר חדש, יוסי גבאי, "בתחום שבו עסקנו קודם, תחום הביטוח, יש לנו הסכמי תחרות עם מנורה והתחייבנו לא לעסוק בביטוח. בסופו של דבר הגענו למסקנה שהכי נכון מבחינתנו להתרכז בנדל"ן מניב, שהוא ענף שמתאים לנו בגלל העובדה שאנחנו מסוגלים להביא עסקים בהוצאות כלליות נמוכות. החברות שעשו השנה צעד אחורה בנדל"ן לא עשו זאת כי הן רצו לעשות כך, הן היו מאוד ממונפות ונקלעו למשבר ולמצב שבו הן היו חייבות לממש נכסים כדי לעמוד בהתחייבויות שלהן. עבור מי שיש לו כסף זו הייתה שנה מתאימה להיכנס להשקעות בנדל"ן, כי היה היצע גדול של נכסים".

"בשנה הקרובה אני מעריך, וזו הערכה בלבד, שנעשה עסקאות בסדר גודל של 80 מיליון שקל נוספים", מציין גבאי, "גיאוגרפית אנחנו מסתכלים על נכסים בישראל בלבד, ומעדיפים את הפריפריה. אנחנו חושבים שבפריפריה נמצאים הנכסים שאנחנו יכולים להיות תחרותיים בהם. הנכסים שאנחנו מעדיפים הם נכסים שמחירם בסביבות ה-20 מיליון שקל, עם מעט שוכרים או עם שוכר יחיד וטוב, וכמובן עם חוזים ארוכים ותשואה מעניינת. כשאנחנו ניגשים לרכוש נכס אנחנו בוחנים אותו מכמה זוויות, התשואה בלבד איננה הפרמטר היחיד. אנחנו מסתכלים על הדייר ומסתכלים על עלות הנכס, אם היא שווה את המחיר או לא".

גלובס: כיצד משפיע הניסיון של הפניקס בנדל"ן המניב על הפעילות של החברה בענף?

גבאי: "ההשקעה של הפניקס בחברה היא יותר פיננסית מאשר ריאלית. יש להם מושב פעיל בדירקטוריון. הנכסים שחברות הביטוח רוכשות הם השקעות מכספי העמיתים ואלה השקעות תחליפיות להשקעות פיננסיות אחרות, ובדרך כלל בסכומים יותר גדולים מהנכסים שאנחנו רוכשים. חוץ מהעובדה שלחברת הפניקס יש מושב בדירקטוריון, אין לנו ממשק עם מערך השקעות הנדל"ן של הפניקס".

שחר חדש פעילה גם בייצור ושיווק תוספי בריאות באמצעות אומגל תוספי בריאות, בה הגדילה החברה את אחזקותיה ל-60% ב-2008. אומגל מייצרת תוספי מזון המבוססים על אומגה 3.

האם אתם מתכננים גם יזמות בנדל"ן?

"לא, כי אין לנו שום יתרון יחסי ביזמות. אנחנו לא יזמים. יזמות זה משהו שצריך לדעת לעשות אותו, וזה לא התחום שאנחנו עוסקים בו".

כשמתבקש גבאי להעריך היכן תהיה החברה בעוד חמש עד עשר שנים, הוא משיב כי "זהו טווח מאוד ארוך. אני רואה היכן החברה תהיה בעוד שנה, בטווח של חמש שנים קשה להעריך מה יהיה, בוודאי בשנים האלה שבהן הכל גמיש ונפיץ. אם החברה תסיים את 2010 עם היקף נכסים של כ-200 מיליון שקל, זה יהיה יפה. אני לא אוהב להתנפל על השוק, ולא עושה עסקאות בכל מחיר. על כל עסקה שאנחנו עושים, יש בערך 10 עסקאות שאנחנו דוחים. את הנכסים שאנחנו רוכשים אנחנו בוחרים בפינצטה מתוך הרבה נכסים שמגיעים, ואני חושב שבענף הנדל"ן השמרנות היא פקטור חשוב, כי זו לא מניה שקנית אותה ואם עשית עסקה לא נכונה הפסדת כמה לירות ואתה מוכר. נדל"ן זו עסקה לכמה שנים, ולכן אנחנו מאוד מקפידים בבחירת הנכסים גם במחיר של לא לעשות עסקאות תקופה מסוימת".

מחוץ לתל אביב

שני הנכסים שהחזיקה שחר חדש לפני 2009 היו בניין משרדים ברחוב שהם בקרית מטלון בפתח תקוה, אותו רכשה החברה ב-2006 ומאז משכירה אותו בשכירות חופשית ומשתמשת בחלק קטן ממנו כמשרדיה, ונכס נוסף ברחוב אפעל בקרית מטלון, אותו רכשה החברה ביוני 2008 תמורת 26 מיליון שקל, המושכר במלואו.

את 2009 פתחה שחר חדש ברכישת קרקע בשטח של 15.5 דונם באשדוד בחודש ינואר, עליה בנוי מבנה לוגיסטי המושכר לבנק דיסקונט, תמורת 21.5 מיליון שקל. מחברת ישראלום של קבוצת ברונפמן-פישר רכשה ביוני שחר חדש שטח של 9,250 מ"ר לתעשייה ולאחסנה בלוד תמורת 18.7 מיליון שקל. 3,200 מ"ר מהנכס מושכרים למוטורולה, ו-1,400 מ"ר מושכרים לחברת ליא המייצרת ציוד הידראולי. ביום האחרון של 2009 רכשה שחר חדש חלק מזכויות החכירה המהוונות במגרש בן 4,000 מ"ר באזור התעשייה עתיר ידע בכפר סבא מידי חברת ITS, יצרנית מערכות מסחריות עבור לקוחות תעשייתיים, תמורת 21.5 מיליון שקל בעסקת Sale and Leaseback.