רצים באמוק לדירה

סמנכ"ל בכיר שפגשנו, כזה שהטייטל שלו עוזר למתג קבוצה ולהביא אליה עוד ועוד אנשים, סיפר בהתרגשות ובגאווה על הצטרפותו לקבוצת רכישה שמקימה פרויקט מגורים יוקרתי בשרון. 250 אלף שקל בלבד, ויש לו זכויות בקרקע לדירת מגורים - כזו שעולה היום 1.8 מיליון שקל, "וכמה כבר עולה לבנות דירה?".

הקבוצה עוד לא קנתה את הקרקע, שייעודה בכלל חקלאי (הבוננזה הנוכחית היא בקרקעות חקלאיות. בקרקעות למגורים המחירים כבר נוגעים בשמים גם לקבוצות הרכישה), אבל מבחינתו מדובר בפרויקט מגורים. הוא הראה לנו כמובן גם את המצגת וההדמיה המרשימה של השכונה החדשה, שתכלול כמעט 10,000 דירות חדשות(!) וש"אוטוטו מקבלת את כל האישורים בוועדות".

אז מי "הפראייר" שמוכר כזו קרקע, שאוטוטו משנה ייעודה? אין לו מושג.

מי הגוף שמארגן מפה לאוזן את הקבוצה החדשה? אפילו את זה אין לו מושג (יום לפני החתימה!).

גם אין לו שום מושג לגבי המסים בדרך לדירה, שכוללים בין השאר "היטל השבחה" - מחצית מעליית שווי הקרקע בעת שינוי הייעוד מחקלאות למגורים; או בנוגע להתנגדות הצפויה - של השכנים, של הרשויות, של הירוקים וכו' - שבוודאי יעדיפו ריאה ירוקה ועשויים לצאת למלחמות בתקשורת נגד כל החלטה המעניקה הטבות ל"כרישי הנדל"ן" (את ההגדרה הזו הוא דווקא די אהב); אף אחד כמובן גם לא סיפר לו על הנחיית משרד האוצר למשרדים השונים לפני שנה וחצי, המורה להם שלא לשנות ייעודי קרקע חקלאית במרכז המדינה עד 2012, במטרה לפתוח את הביקושים גם לפריפריה.

הבעיה היא שכל התהיות הללו - זהות המוכר והקונה, גובה המסים, שרשרת ההתנגדויות, הדרך הארוכה והיקרה עד לדירה וכו' - לא ממש הזיזו לחברנו, המצטרף התורן. מבחינתו, בעוד כמה חודשים, כששינוי הייעוד יהיה מעבר לפינה, הוא מתכנן לעשות סיבוב ולמכור את הקרקע "שתהיה שווה פי שניים".

מדובר בסיפור אמיתי. פירמידת הקבוצות והספקולנטים בשוק המגורים מעולם לא נראתה ונשמעה מפחידה יותר.

2. אבל לא אלמן ישראל. מי שלא מוצא לעצמו עדיין קבוצת רכישה יכול להצטרף לריצת האמוק אחרי חברות הנדל"ן למגורים בבורסה.

היזמים הגדולים נזהרים מהנדל"ן המקומי הלוהט כמו מאש; אצל המוסדיים מדובר עדיין בענף בסיכון מקסימלי; אבל עם ישראל חזר להיות מאוהב.

אנחנו מגזימים? שימו לב באיזו קלות גייסה השבוע חברת נדל"ן למגורים עשרות מיליוני שקלים מהציבור הרחב.

חנן מור, חברת בנייה סימפטית ובינונית, לא ממש שכנעה את "הכסף החכם" להעניק לה הלוואה. קרן המנוף KCDS, שהוקמה במסגרת תוכנית הממשלה לעודד את שוק האשראי, חתמה איתה בדצמבר על הסכם הבנות להשקעה של 40-120 מיליון שקל בחברה, אולם המו"מ הופסק במפתיע בשבוע שעבר.

רק מה - שבין 2 בדצמבר 2009 (מועד מזכר ההבנות) ל-27 בינואר 2010 (הפסקת המו"מ) הספיקה חנן מור לזכות בשלושה מכרזים של מינהל מקרקעי ישראל בהיקף של 294 יח"ד בנתניה, ברחובות וברמלה, בסך כולל של 112.5 מיליון שקל. קרקעות לא רעות, אבל קצת קשה לשלם עבורן בתוך שבועות ספורים עם הון עצמי בסך 37 מיליון שקל בלבד.

חברה הדחוקה לפינה? לא כשחלון הנפקות האג"ח נפתח. לא חלילה לשוק המוסדי, שעדיין לא אוהב חברות ללא דירוג אשראי, אלא למשקיע הקטן. החברה ויתרה על השלב המוסדי וישר פנתה לציבור - שהניב לה ביקושי יתר של יותר מפי שניים, עוד 38 מיליון שקל בקופה, וריבית סבירה יחסית של 6.7% מעל ריבית ממשלתית (8.6% נכון להיום, דומה למה שהתחייבה לה קרן המנוף).

חנן מור סיפרה למשקיעים שיש לה אופי טוב ("אות מעלה 2009 על דו"ח אחריות חברתית וקיימות"), ושהיא מאוד גדולה ("מדורגת ב-DUNS 100 של דן אנד ברדסטריט" - דירוג שב-2007, למשל, כלל בעשירייה הראשונה חברות כמו חפציבה או ארנסון), פרמטרים שאנחנו לא ממש מבינים איך הם קשורים ליכולתה להחזיר את החוב.

אבל כמו חברנו שקפץ השבוע על רכבת קבוצות הרכישה, גם רוכשי ניירות הערך צריכים היום בסך הכל מצגת יפה.