בשנים הנוכחיות נרשמה גאות במחירי הנדל"ן למגורים, בגוש דן רבתי ובשכונות מרכז וצפון תל אביב. באזורים אלו האמירו מחירי הקרקעות, סטנדרטי הבניה השתפרו והתחרות בין היזמים על כל חלקת קרקע פנויה הפכה לפרועה יותר ויותר. קבוצות הרכישה שנוספו לקלחת יצרו שוק נדל"ן גועש במחירים שאינם ברי השגה למרבית האוכלוסייה. פינוי שדה דב לא יוביל להורדה במחירי הדיור למגורים באזור.
סברה תמימה היא שהוספת קרקע נמל התעופה שדה דב, היא זו אשר תוביל לשינוי במגמת מחירי הנדל"ן באזור המבוקש ביותר במדינה.
- ראשית, מחיר קרקע לעולם יהיה דומה למחיר הקרקע באזור שבו היא ממוקמת.
- שנית, סביר כי המקרקעין החדשים לא ישווקו "בבת אחת" אלא ישווקו במספר מכרזים, וזאת כאשר מטרת המינהל ויתר בעלי הקרקע הינה למכור את הקרקע במחירים הגבוהים ביותר (ובצדק, מבחינתם).
- שלישית, הליכי התכנון המחייבים פיתוח והקמת תשתיות עירוניות כדוגמת תחבורה וחינוך ואישור התב"עות באזור, צפוי להימשך מספר שנים. בל נשכח את הליך החתחתים אותו צריך לעבור יזם המבקש לבנות ולפתח את האזור, בדמות עיכובים והתנגדויות מצד שכנים, עתירות ארגונים ירוקים, ואף מכשלות מצד הרשות.
- רביעית, גם קצב הבניה האובייקטיבי ויכולת השיווק של הקבלנים אשר אינה עולה על כמה מאות יח"ד לשנה, יכתיבו טפטוף איטי של תוספת יח"ד לשוק אשר אינו צפוי להגדיל את ההיצע בפועל. חמישית, הבניה באזור אינה צפויה להיות כזו המיועדת למרבית האוכלוסייה.
בנוסף, בתל אביב אין עוד עתודות קרקע זמינות. כך, שכונות רבות בצפון מערב תל אביב, כדוגמת נוה אביבים, רמת אביב הירוקה, תוכנית ל', כוכב הצפון וכן שכונות נוספות באזורי הביקוש הן שכונות בהן אין עתודות קרקע לבניה והביקוש הגדל מכתיב באופן נוקשה את מחירי הדירות ואת עליתו.
תוספת איטית של יחידות לשוק ההיצע אמנם יכולה להסיט ביקושים מהשכונות הללו לשכונה החדשה אשר תקום, אולם קשה לראות כיצד בטווח הארוך הדבר יוריד את מחירי הדיור באזור.
זאת ועוד, גם אם נבחן את מחירי הדיור בערים פרבריות כדוגמת ראשון לציון, פתח תקווה, חולון ובשנים האחרונות אף חדרה, אשר היו להן עתודות קרקע גדולות שאפשרו את התפתחותן באופן משמעותי על ידי הרחבת איזור המגורים לאזורי ספר עירוניים, נגלה כי בטווח הארוך הדבר לא הוביל לירידה במחיר הממוצע למ"ר מגורים בישובים הללו ההפך הוא הנכון.
לסיום, חשוב לציין עובדה פשוטה קשה לראות כיצד הוספת אלפי יחידות דיור לאזורי ביקוש כאלה ואחרים תסייע לזוגות צעירים ולמיעוטי יכולת לרכוש דירה חדשה. אמנם "הפרטת" קרקעות שדה דב נכונה וראויה, אך השפעתה על שוק הדיור בר ההשגה מעטה.
עו"ד חנן אפרים הינו שותף במשרד אפרים קטן ויינשטיין המתמחה במשפט מסחרי
לתשומת לבכם: מערכת גלובס חותרת לשיח מגוון, ענייני ומכבד בהתאם ל
קוד האתי
המופיע
בדו"ח האמון
לפיו אנו פועלים. ביטויי אלימות, גזענות, הסתה או כל שיח בלתי הולם אחר מסוננים בצורה
אוטומטית ולא יפורסמו באתר.
כתבות
ני"ע
