יש השבחה גם בלי שינוי בדמי השכירות

בדיון עלו שתי סוגיות עקרוניות. הראשונה עסקה בנושא חישוב השטחים, כאשר בעניין זה שמאי הוועדה ערך חישוביו לפי שטחי ברוטו, בעוד ששמאי הבעלים טען כי השימוש שהותר למשרדים מתייחס לשטח עיקרי בלבד, ולפיכך חישב ההשבחה בהתייחס אליו בלבד. השמאי המכריע, אמנון נזרי, קיבל את עמדת שמאי הוועדה נוכח העובדה שהשוק מתייחס לשטחי משרדים כשטחי ברוטו וכך גם מתמחר אותם.

הסוגיה השנייה הייתה שאלת ההשבחה בעקבות התרת שימוש למשרדים בנוסף לתעשייה עתירת ידע. בעניין זה, שמאי הוועדה סבר שהרחבת השימושים משביחה את שווי הנכס בכך שהיא מאפשרת לבעלים להתגבר על תנודתיות השוק לאורך זמן ולשינויים בביקושים למשרדים ולתעשייה עתירת ידע. אמנם, לא ניתן להצביע על הבדלי שווי במועד הקובע, אולם התוכנית אפשרה גמישות כאמור. את העובדה שבמועד הקובע לא היו הבדלי שווי מסביר שמאי הוועדה בין השאר בכך שעיריית ת"א לא אכפה את הנושא ואפשרה שימושי משרדים למרות הוראות התוכנית הישנה.

מנגד שמאי הבעלים טען, כי לא נוצרה השבחה כלל היות ושווי שטחי תעשייה עתירת ידע, שהותרה עוד במצב הקודם, לא היה נמוך משווי משרדים במועד הקובע. לא זו אף זו: שמאי הבעלים המציא עסקאות לפיהן דמי השכירות למשרדים נמוכים מדמי השכירות לתעשייה עתירת ידע.

השמאי המכריע ניתח חוזי שכירות ומצא כי לא היה הבדל משמעותי בדמי השכירות לשני השימושים. למרות זאת קבע, כי אישור התוכנית השביח בכך שהרחבת השימושים הסירה את רכיב הסיכון מבעלי הנכסים שהשכירו נכסיהם לשימושי משרדים בניגוד למותר. השמאי גם קיבל את טענת שמאי הוועדה בדבר היתרון שהצמיחה התוכנית בכך שאפשרה להתגבר על תנודתיות השוק.

שיטת השומה שנקט בה נזרי הינה שיטת היוון ההכנסות, כאשר למרות שההכנסות שוות שיעור הסיכון שונה, ולפיכך בחר השמאי להוון את ההכנסות השנתיות מהשכרת שטחים לתעשייה עתירת ידע בשיעור היוון של 9%, לעומת 8.5% לאחר אישור התוכנית. כתוצאה מכך הגיע השמאי המכריע למסקנה ששווי הנכס לפי המצב החדש המתיר שימוש גם למשרדים הינו 1,270 דולר למ"ר, לעומת שוויו במצב הקודם שהוערך ב-1,200 דולר למ"ר.

בסופו של דבר קבע השמאי המכריע השבחה של 1.6 מיליון שקל, לעומת שמאי הוועדה שקבע 3.1 מיליון שקל.

הכותבים הם חברי לשכת שמאי מקרקעין והאקדמיה למחקר ויישום שמאות מקרקעין.