אל תהרגו את קבוצות הרכישה

נניח לרגע שמדינת ישראל היתה קובעת שרק 10-20 יזמי נדל"ן יוכלו לבנות עבור האזרחים דירות מגורים. כל יזם גם יקבל קבלן ביצוע משלו, שיקים עבורו בפועל את הדירות ברחבי הארץ. במקביל, הוקמה כמובן ועדה שאישרה בקלות את ההחלטה - האחריות והשליטה על איכות הדירות תהיה רבה יותר, צעד מתבקש כשמדובר בדירות מגורים; ההון העצמי של היזמים יהיה גדול יותר (תנאי לבחירתם), ויבטיח שלא יקרסו לנו חברות דוגמת חפציבה וישאירו קונים אומללים. כדי להתגבר על טענות להעדר תחרות ושוק חופשי, הוועדה גם מדגישה שמדובר לכל הפחות בעשר חברות יזמיות מתחרות, יותר ממה שיש היום בשוק הסלולר ורשתות השיווק ביחד, מה שאומר שהתחרות על לבו של כל קונה פוטנציאלי לא תיפגע.

החלטה היפותטית? בגדול, כדאי לזכור שזו עדיין המציאות בשוק דומיננטי אחר בארץ - שוק הרכבים. מספר מצומצם של יבואנים קיבל לפני עשרות שנים זיכיון בלעדי ליבוא רכבים, מה שהעניק לרוכשים אחריות גדולה יותר, בקרה על איכות המכוניות וכו' (בצד מחיר לא זול על הרכבים). רק לפני שבוע חל המהפך בישראל: ועדת הכלכלה אישרה את הרפורמה ביבוא המקביל של רכבים. בעוד כמה חודשים יוכל הציבור להחליט בעצמו אם הוא מעדיף את המותג של היבואן הוותיק, שיספק לו אחריות מלאה ללא מעט שנים ועוד שלל הבטחות, או לשלם קצת פחות ולקבל רכב עם מעט פחות ביטחונות ומעט פחות אחריות לעתיד.

נקפוץ רגע לשוק אחר - כשחברת האלקטרוניקה סוני נפתחה ליבוא מקביל, החלה שקיעתה של חברת ישפאר המקומית, "הנציגה הרשמית והבלעדית של סוני". הישראלים היו מוכנים לקנות טייפ או רדיו דיסק של סוני זולים בעשרות אחוזים, גם אם אין להם את הגב ואת האחריות של "הנציגה הרשמית והבלעדית". בסוף בסוף, זה אותו יפני שהרכיב את החלקים.

בעד תחרות בשוק המגורים

כל ההקדמה הזו נועדה להתריע מפני מגמה הפוכה לגמרי המשתלטת על השיח הציבורי והפוליטי בנוגע לשוק המגורים המקומי. שטף הדיבורים בשוק על הגברת הפיקוח, הטלת אחריות, מניעת מקרים כמו חפציבה, צורך בהצגת הון עצמי וכו' וכו' עלול, מבלי שנרגיש, ליטול מכל אחד מאיתנו את היכולת להחליט היכן וממי אנחנו רוצים לקנות דירות.

יותר ויותר אנשים שפגשנו בימים האחרונים טענו שיש לנו ולאחרים אג'נדה נגד קבוצות הרכישה, בזמן שאנחנו לגמרי בעד שיהיו כמה יותר שחקנים פעילים בשוק המגורים. זה נורא פשוט: יותר תחרות, פירוש הדבר יותר יעילות ומחירים יותר נמוכים.

הרגולטורים לא צריכים לקחת מאיתנו את היכולת להחליט. עוד פיקוח ומגבלות - ודאי בהינתן הסיכון בשוק ותנאי האשראי הנוכחיים - יכולים להשאיר בתמונה מספר נמוך מדי של שחקנים בשוק המגורים המקומי. אנחנו רוצים להאמין שלא לזה התכוונו המחוקקים.

מבחינתנו, שחלק מאותם שחקנים - היזמים הקלאסיים - יבטיחו אחריות מלאה ופריסה נוחה יותר של התשלומים. חלק אחר - היזמים-לייט (מארגני קבוצות רכישה וכד') - ייתנו פחות אחריות, אבל יציעו מחירים שיכניסו ללחץ את המתחרים. בסוף בסוף, לאלה ולאלה, זה אותו קבלן מבצע (דורי, תדהר, דניה סיבוס ועוד) שמקים את הבניינים.

מסגרת ברורה

מה שאנחנו רוצים הוא שלא יהרגו לנו את מודל הקבוצות, אבל שיכניסו אותו למסגרת ברורה של חוקים. כמו שיש ויהיו הנפקות בשוק ההון של אגרות חוב בלי שום דירוג אשראי, גם רוכשי הדירות צריכים סוף סוף להפנים שאי אפשר בשום מקום בעולם להבטיח להם קופון של 10% או 20%, בלי אלמנט דומה של סיכון.

בדיוק כמו אותה אגרת חוב (שגם היא נועדה במקור להיות מסלול השקעה מאוד סולידי): הקונים דירה במסלול המסוכן צריכים לדעת ש-80% שהם יקבלו דירה במחיר נמוך, 10% שצרות ועיכובים יקזזו להם את כל הרווחים (ועוד כמה שנים מהחיים) ו-10% שהם ימסרו בעוד שנים רבות לילדים שלהם חוזה דהוי שמבטיח שפעם, בעתיד, "הזכויות בקרקע לדירה" יהפכו אולי למשהו אמיתי.

ורק כשיגיע הרגע, ואותם 10% (פלוס מינוס) לא יקבלו את דירת המגורים, נוכל לפחות לומר להם שככה זה כשקונים סחורה מה"ימאים".